Investmentmarkt: Neue Anlageziele gesucht

Große Transaktionen wie der Verkauf des Icon Vienna durch Signa dürften heuer mangels geeigneter Objekte eher die Ausnahme sein.
Große Transaktionen wie der Verkauf des Icon Vienna durch Signa dürften heuer mangels geeigneter Objekte eher die Ausnahme sein.Signa

Die Spitzenrenditen sind im Rekordjahr 2017 leicht gesunken. Das deutet auf eine Konsolidierung des Markts hin, zumal es einen Mangel an attraktiven Objekten gibt.

Nach dem Rekordjahr von 2017 mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,7 Milliarden Euro liegt die Latte auf dem heimischen Immobilieninvestmentmarkt jetzt hoch. „Es wird heuer schwer werden, das Vorjahresergebnis zu übertreffen“, bringt es EHL-Investmentchef Franz Pöltl auf den Punkt. Eine Prognose für 2018 traut er sich nicht abzugeben, räumt aber ein, dass ein Volumen von vier Milliarden Euro ein sehr gutes Ergebnis wäre. Nachsatz: „Man darf nicht vergessen, dass in den Jahren vor der Lehman-Pleite im Schnitt lediglich rund 2,55 Milliarden Euro pro Jahr in österreichische Immobilien investiert wurden.“

 

Kaum mehr Luft nach oben

Ähnlich vorsichtig äußert sich Michael Buchmeier, Mitglied der Geschäftsführung und Abteilungsleiter Immobilienbewertung bei der Örag: „2018 sollte wieder ein sehr gutes Immobilienjahr werden – es könnte aber sein, dass es im aktuellen Zyklus das letzte große Jahr auf dem heimischen Immobilientransaktionsmarkt wird“, meint er. Spannend sei vor allem die Frage, wie es danach weitergeht. „Über kurz oder lang muss es zu einer Zinswende kommen, und diese wird sich auch auf den Immobilienmarkt auswirken“, so der Experte. Neue regelmäßige Preisrekorde erwartet man bei der Örag keine mehr, und auch die rekordverdächtig niedrigen Renditen dürften die Talsohle erreicht haben. Bereits im Vorjahr war ein Rückgang der Spitzenrenditen zu bemerken. Für erstklassige Büroobjekte lagen sie Ende 2017 etwa bei 3,75 Prozent (2016: vier Prozent), für Einkaufszentren bei rund vier Prozent. Etwas mehr war mit fünf Prozent bei Fachmarktzentren drin.

Ein wenig Luft nach oben sehen Experten bei den Preisen allerdings immer noch. Sie verweisen darauf, dass die Differenz zwischen Fixzinsveranlagungen wie Staatsanleihen und den Immobilienrenditen nach wie vor zwischen 3,5 und vier Prozent ausmache. „Die Renditen bleiben unter Druck“, bringt es Pöltl auf den Punkt. In die gleiche Kerbe schlägt Kurt Rossmüller, Geschäftsführer der Union Investment Real Estate Austria AG: „Wir haben in Österreich noch nicht dieselben Preisausschläge gesehen wie etwa in München, Frankfurt und Berlin.“

 

Nischensegmente holen auf

Nichtsdestoweniger wird es für Investoren immer schwieriger, Produkte zu finden, die ihren Anlagezielen entsprechen. „Um geeignete Renditen zu erzielen, wird es daher notwendig sein, mehr Risiko einzugehen und auch neue Standorte in die Überlegungen mit einzubeziehen oder sich überhaupt anderen Assetklassen zuzuwenden“, meint Pöltl. Man müsse insgesamt dazu bereit sein, Kompromisse einzugehen. Denn fest stehe: „Die entsprechende Liquidität ist vorhanden und die Investitionsbereitschaft ist auch für 2018 hoch.

Als beliebteste Assetklasse kristallisieren sich laut Buchmeier auch heuer wieder Büroimmobilien heraus. „Zum einen sind diese am einfachsten zu handhaben, zum anderen gibt es etwa im Wohnungsneubau zu wenig passende Produkte.“ Pöltl geht zwar ebenfalls von einer unverändert starken Nachfrage nach Büroobjekten aus, gleichzeitig bemerkt er aber auch ein Nachziehen der Segmente Wohnen und Logistik. „Für einen verstärkten Fokus auf Wohnobjekte mit allen ihren Sonderformen wie Studentenappartements oder Betreutes Wohnen spricht nicht zuletzt die demografische Entwicklung“, betont er. Für einen Aufschwung im Logistiksegment dürfte wiederum der boomende Onlinehandel sorgen. „Das führt dazu, dass spezielle Logistikimmobilien vor der letzten Meile zu einer neuen Assetklasse der Branche werden“, meint Stefan Krejci, Geschäftsführer der Re/Max Commercial Group. Das Problem dabei: Gerade in Wien gibt es in dem Bereich wegen der hohen Grundstückspreise nur wenige moderne Produkte oder neue Entwicklungen. Dabei wären diese dringend nötig, betont Pöltl. „Sonst wird auch der Onlinehandel an Grenzen stoßen.“ Krejci sieht in diesem Zusammenhang Potenzial bei leer stehenden Geschäftsflächen im Erdgeschoß oder alten Bürogebäuden.

 

Internationales Interesse

Und auch in einer weiteren Hinsicht sind sich die Experten einig: Der heimische Investmentmarkt wird 2018 internationaler werden. Zwar würden Österreicher und Deutsche weiter den Ton angeben, allerdings dürften die Aktivitäten internationaler Investoren – vor allem aus „exotischen“ Ländern – weiter zunehmen. Doch was macht den Markt beispielsweise für asiatische Anleger so interessant? „Der österreichische Immobilienmarkt ist sehr stabil und hat sich in sämtlichen Höhen und Tiefen der vergangenen Jahre bewährt“, betont Rossmüller.

AUF EINEN BLICK

Der österreichische Investmentmarkthat 2017 ein Rekordvolumen von 4,7 Milliarden erreicht. Für 2018 enthalten sich die Experten konkreter Prognosen, generell wird jedoch von einer Stagnation ausgegangen.

Büroimmobilien sollten die beliebteste Assetklasse bleiben, gleichzeitig rücken Alternativen wie Sonderwohnformen, dazu gehören Studentenappartements und Betreutes Wohnen, oder Logistikimmobilien verstärkt in den Fokus von Investoren. Größeres Interesse wird aus dem Ausland erwartet.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 16.02.2018)

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