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Büromarkt 2018: Jede Menge Nachschub

Der Markt für Büroimmobilien soll heuer deutlich dynamischer werden als zuletzt. Von neuen Projekten, steigenden Mieten, Bodenknappheit und Stadtentwicklung.

Während der Investmentmarkt ein absolutes Rekordjahr verzeichnete, hielt der Flächenumsatz bei Büros nicht das, was man erhofft hatte. Im Vergleich zu den anderen europäischen Märkten sah es in Österreich nicht wirklich gut aus. „Insgesamt war der Flächenumsatz sehr bescheiden und unter den Prognosen – das hat alle Marktteilnehmer überrascht“, fasst Stefan Brezovich, Vorstand der Örag, das vergangene Jahr zusammen. Mit ein Grund war aber die „gute Vorverwertung der neuen Flächen in den laufenden Projekten.“ So wurden 2017 rund 150.000 m2 bezugsfertig, von denen bereits rund 70 Prozent vorvermietet oder eigengenutzt waren. Dazu gehörten etwa der Orbi Tower, Euro Plaza 6, Denk Drei, Post am Rochus oder QBC 3 und 4.

Licht am Ende des Tunnels. Für 2018 wird ein höheres Fertigstellungsvolumen erwartet und die Neuflächenproduktion wird auf 320.000 m2 steigen und den höchsten Stand seit mehr als zehn Jahren erreichen. Der Austria Campus mit rund 160.000 m2, The Icon Vienna mit circa 74.000, ViE mit 13.000 oder das Messecarree Wien mit 4600 m2 sind Beispiele für die hochwertigen und zum Teil großvolumigen Projekte, die heuer fertiggestellt werden. Der Markt sollte sich daher wieder deutlich dynamischer präsentieren, „auch wenn der Vorverwertungsgrad mit teilweise mehr als 50 Prozent bei einzelnen Projekten relativ hoch ist“, sagt Brezovich. Auch Anton Bondi, Bondi Consult, sieht „Licht am Ende des Tunnels. Die guten Wirtschaftsdaten sorgen für etwas mehr Bewegung bei den Unternehmen, die darüber nachdenken, sich zu verändern.“ Die Konjunktursituation, die erfahrungsgemäß die Nachfrage auf dem Büromarkt beeinflusst, entwickelt sich positiv: Der IWF hat die Wirtschaftsprognose für Österreich angehoben und geht für 2018 von einem realen BIP-Wachstum von 1,9 Prozent aus.

Softfacts werden zu Hardfacts. Die Vermarktung älterer Büroobjekte wird 2018 durch die stärker werdende Konkurrenz durch moderne und hocheffiziente Neubauten spürbar schwerer. Nicht nur, dass sich die neuen Projekte zu einem großen Teil in Clustern befinden, sind sie mit ihren Konzepten auch auf die „Generation Y“ zugeschnitten. Ihre Wünsche und Bedürfnisse verändern die Anforderungen an Büroflächen. Flexible Raumgestaltung und Wohnzimmerfeeling stehen im Vordergrund. Urbanität, Flexibilität und Serviceleistungen, die den Alltag erleichtern sollen, gewinnen immer mehr an Bedeutung. Die City-Lage wird abgelöst durch öffentlich ideal angebundene Quartiere mit Gastronomie und Freizeitmöglichkeiten. Was früher Softfacts waren, werden jetzt Hardfacts.

Steigen Mieten? Die Durchschnittsmieten, die derzeit bei rund 14,4 Euro pro Quadratmeter liegen, könnten heuer steigen. Eben weil sich die Nachfrage auf die neuen, hochwertigen Objekte konzentriert. Die neuen attraktiven Flächen werden den Büroflächenmarkt im mittleren Größensegment ab 2000 Quadratmetern deutlich beleben. Ein zusätzlicher positiver Impuls geht unter anderem von der steigenden Nachfrage durch Betreiber von Coworking Spaces aus. In Hamburg etwa machten Bürocenterbetreiber und Coworking-Anbieter bereits sieben Prozent des Büroflächenumsatzes 2017 aus. In Wien ist der Markt erst im Entstehen, er hat eine große Zukunft vor sich.
Für weitere neue Projekte eine große Herausforderung: geeignete Grundstücke zu Preisen zu finden, die eine Entwicklung und Bebauung wirtschaftlich rechtfertigen. Auch die gestiegenen Baukosten werden immer mehr zu einer Herausforderung für die Immobilienentwickler. Das hat auch mit den vollen Auftragsbüchern der Baufirmen zu tun. Nicht nur in Österreich, in ganz Europa wächst die Baubranche so stark wie schon lang nicht mehr. Zuletzt war das 2006 der Fall, wie eine Erhebung der Forschungsgruppe Euroconstruct in 19 Ländern festhielt. Dabei arbeiteten die Unternehmen dank Digitalisierung schneller und effizienter als je zuvor. „Planung, Bauabwicklung, Abläufe und Errichtung werden immer vernetzter und digitaler.“, erklärt der CEO der Porr, Karl-Heinz Strauss.

Projekte entwickeln Stadt. Die Projektentwickler müssen sich aber noch auf ganz andere Aufgaben einstellen. Peter Ulm, CEO der 6B47: „Forschungsergebnisse zeigen, dass das Wohnverhalten, die Verkehrs- und Konsumgewohnheiten und die Arbeitswelt im städtischen oder stadtnahen Bereich sich in den nächsten Jahren und besonders bei den kommenden Generationen sehr verändern werden.“ Die Überlegungen der internationalen Stadtplaner und der Projektentwickler sind daher vor allem auf folgende Fragen gerichtet: Wie kann dichtere Bebauungen der Landverschwendung entgegenwirken? Und wie kann die Überlagerung mehrerer Nutzungen in Gebäudekomplexen funktionieren, „um damit Land zu sparen und dennoch an hochwertigen Standorten entsprechenden Raum für verschiedene Anforderungen zu schaffen“, präzisiert Ulm. Projektentwicklung greift damit immer stärker in die Stadtentwicklung ein und mittlerweile übernehmen Unternehmen in enger Abstimmung mit der öffentlichen Hand einen Teil der Stadtentwicklung und damit Verantwortung für die Gesellschaft.

Mit Augenmaß. Diese sollte auch bei der Nachhaltigkeit wahrgenommen werden, und bei der Projektentwicklung werde diese nicht mehr gefordert, sondern bereits gelebt: „Das Thema Nachhaltigkeit kann nicht mehr weggedacht werden“, so Strauss. „Die Frage ist: Wie definiere ich Nachhaltigkeit?“ Die Spanne reicht hier von der Planung bis hin zu den Materialien. Die Porr gewänne rund 60 Prozent der Werkstoffe, die für Beton benötigt werden aus recycelbaren Materialen. 80 Prozent aller Stoffe, die bei einem Hochhaus verwendet werden, könnten früher oder später der Wiederverwertung zugeführt werden. „Wir müssen beim Bau bereits wissen, wie wir das Material abbauen und recyceln können“, sagt Strauss. „Allerdings muss man aufpassen und bei den einfachen Dingen bleiben und sehen, wie man mit diesen umgeht. Wir sollten uns bei der Nachhaltigkeit auf Dinge konzentrieren, die auch kurzfristig und mittelfristig realisierbar sind.“

Ausblick 2018:

  • Die Durchschnittsmieten blieben unverändert bei 14,40 Euro pro m². Es ist davon auszugehen, dass diese in den kommenden Monaten weiter steigen werden, da sich die Nachfrage auf die attraktiven neuen Projekte konzentriert.

  • Steigende Nachfrage durch Betreiber von CoWorking Spaces. Start-up-Hubs sind stark an großflächigen Standorten am Wiener Büromarkt interessiert. Es ist davon auszugehen, dass Coworking Spaces in den kommenden Jahren das Wiener Büroflächenangebot nachhaltig diversifizieren werden.

Digitalisierung:

  • Planung, Bauabwicklung, Abläufe und Errichtung werden immer vernetzter und digitaler. Einige Unternehmen arbeiten schon an der papierlosen Baustelle.

  • Vielfältige Planungstools verändern die Logistik auf der Baustelle und gewähren eine schnellere Abwicklung.