Büromarkt. Rund 280.000 Quadratmeter Businessflächen werden heuer in Wien fertiggestellt. Ein Ausnahmejahr, das den Markt nachhaltig beeinflussen wird. Doch wie genau?
Es gab sicherlich schon aufregendere Jahre auf dem Wiener Büromarkt als 2017 – bis auf das letzte Quartal. Mit rund 185.000 Quadratmetern lag die Vermietungsleistung insgesamt um ein Drittel unter dem Niveau von 2016. Das ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass bereits Anfang 2017 rund 70 Prozent des Fertigstellungsvolumens in der Höhe von 154.000 Quadratmetern entweder vorvermietet oder für die Eigennutzung bestimmt waren. Eine Ausnahme stellte dann das Schlussquartal 2017 dar, als rund 70.000 Quadratmeter vermietet werden konnten.
Starke Fertigungswelle
Die Dynamik vom Vorjahresende setzte sich jedenfalls im ersten Quartal 2018 mit einer Vermietungsleistung von 70.000 Quadratmetern fort. Das entspricht einem starken Plus von 70 Prozent gegenüber den ersten drei Monaten des Vorjahres. Bei EHL Immobilien führt man das vor allem auf die Vielzahl an Abschlüssen mit mehr als tausend Quadratmetern Fläche zurück, die im Übrigen für rund zwei Drittel der Vermietungsleistung verantwortlich zeichnen – nicht weniger als 16 Anmietungen mit insgesamt rund 40.000 Quadratmetern wären auf dieses Segment entfallen. Laut Vienna Research Forum (VRF), das im ersten Quartal insgesamt 48 Vermietungen gezählt hat, fand die größte mit rund 7600 Quadratmetern auf dem Submarkt Wienerberg satt.
Die heurige Fertigstellungswelle von rund 280.000 Quadratmetern – im Übrigen der höchste Wert seit zehn Jahren – wirke sich damit bereits in den ersten drei Monaten des Jahres 2018 sehr positiv auf die Vermietungsaktivität aus, stellen die EHL-Büroexperten fest. Tatsächlich kann sich das Angebot an Büroflächen, das heuer auf den Markt kommt, sehen lassen – vor allem in der zweiten Jahreshälfte. Dazu gehören vor allem Austria Campus (160.000 Quadratmeter) beim Verkehrsknotenpunkt Praterstern, The Icon Vienna (74.500 Quadratmeter) am Hauptbahnhof, das ViE (13.800 Quadratmeter) an der Erdberger Lände sowie das Messecarree (4600 Quadratmeter) im Prater.
Flexible Räume
Die Büroflächen, die heuer fertiggestellt werden, entsprechen laut Stefan Wernhart, Büroexperte bei EHL Immobilien, jedenfalls in zweierlei Hinsicht den modernsten Anforderungen: Einerseits in technischer und andererseits würden sie die Möglichkeit der Umsetzung flexibler und individueller Flächennutzungskonzepte bieten. „Unsere Kunden beschäftigen sich bereits seit Längerem verstärkt mit innovativen Work-Space-Lösungen, konnten diese aber aus Mangel an geeigneten Flächen nicht immer umsetzen“, so Wernhart. Nachsatz: „Die Schaffung moderner Arbeitsstrukturen zählt zu den wesentlichsten Motiven für einen Umzug.“
Dass es sich bei jedem vierten Mietvertrag mit mehr als tausend Quadratmetern um eine Vorverwertung handelt, führt Wernhart neben dem Wunsch, innovative neue Bürokonzepte zu realisieren, auch auf das gesteigerte Vertrauen der Unternehmen in die verbesserte Wirtschaftslage zurück. Dadurch würden für den Großteil der Firmen Kostenoptimierungen nicht mehr im Fokus stehen.
Laut CBRE Österreich waren im ersten Quartal Unternehmen aus dem Bereich Dienstleistungen mit einem Anteil von rund 40 Prozent an allen neuen Anmietungen am aktivsten. Gewerbe- und Industriesektor zeichneten für 21 Prozent verantwortlich, Handel/Infrastruktur/Freizeit für ca. 17 Prozent. Wie bereits in den Vorjahren wurden mit rund 42 Prozent die meisten Büroflächen in der Inneren Stadt angemietet, gefolgt vom Wienerberg mit 37 Prozent.
Was die Spitzenmieten betrifft, zeigte sich im ersten Quartal eine leicht rückläufige Entwicklung: Nach 26 Euro pro Quadratmeter im Monat im Schlussquartal 2017 beliefen sie sich Ende März bei 25,50 Euro. Patrick Schild, Head of Agency CBRE Österreich, führt den leichten Rückgang auf das geringe Angebot an wirklichen Topobjekten zurück. „In den Submärkten sind die Mieten stabil bis steigend“, sagt er. Wie Thomas Schanda, Leiter Market Research bei EHL, erläutert, führt die Nachfragekonzentration auf die neuen Topobjekte dazu, dass die Durchschnittsmieten von aktuell 14,30 auf 14,50 Euro pro Quadratmeter im Monat leicht ansteigen. Büroflächen in Lagen außerhalb der zentralen Bürocluster setze das Neuflächenangebot dagegen unter Druck. Die Folge: Mietpreise zwischen neun und zwölf Euro pro Quadratmeter im Monat.
Auf einen Blick
► Großprojekte: Die größten Flächen entstehen auf dem Austria Campus (160.000 m2) beim Verkehrsknotenpunkt Praterstern, The Icon Vienna
(74.500 m2) am Hauptbahnhof, das ViE (13.800 m2) an der Erdberger Lände sowie das Messecarree (4.600 m2) im Prater.
► Vermietungsleistung: Was die Vermietungsleistung für das Gesamtjahr betrifft, sind Experten jedenfalls optimistisch: Der Vorjahreswert sollte heuer substanziell übertroffen werden können.
► Leerstandsentwicklung: Experten gehen davon aus, dass das Neuflächenangebot heuer nicht zur Gänze vom Markt absorbiert werden und die aktuelle Leerstandsrate von 5,3 Prozent bis Ende 2018 auf 5,6 Prozent ansteigen wird. Durch den Bezug neuer Flächen entstehen neue Leerstände. Das ist allerdings mehr als verkraftbar – im europäischen Vergleich bleibt das ein Spitzenwert.
