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Wann ist Vermietung „Liebhaberei“?

Themenbild: Immobilien(c) Die Presse (Clemens Fabry)
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VwGH-Entscheidung lässt Vermieter aufatmen.

Wien. Wer als Anleger eine Eigentumswohnung kauft, um sie zu vermieten, möchte im Normalfall die Möglichkeit zum Vorsteuerabzug nützen. Voraussetzung ist, dass das Finanzamt die Vermietung als Einkunftsquelle anerkennt und nicht als Liebhaberei einstuft. Ob das der Fall ist, muss im Zweifel durch eine Prognoserechnung geklärt werden. Eine Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) zeigt auf, wie dabei vorzugehen ist – und erteilt einer restriktiven Auslegung des Bundesfinanzgerichts eine Absage (Ro 2016/15/0007).

Eine Prognoserechnung muss dem Finanzamt vorgelegt werden, wenn mit der Vermietung vorerst keine Überschüsse erzielt werden. Es gilt zu belegen, dass sich das in absehbarer Zeit ändern wird. Denn nur dann gilt die Vermietung nicht als Liebhaberei, und der Vorsteuerabzug ist möglich. Als relevanter Zeitraum gelten 20 Jahre, höchstens aber 23 Jahre ab den ersten Aufwendungen, die man getätigt hat.

 

Keine lineare Verteilung

In dem Streitfall versagte das Finanzamt den Vorsteuerabzug, das Bundesfinanzgericht bestätigte das. Es ging dabei von einer linearen Verteilung der über den Lebenszyklus des Objektes zu erwartenden Instandhaltungs- und Reparaturkosten aus und setzte dafür jährlich 0,5 Prozent der Anschaffungskosten an. Demnach sei innerhalb von 20 Jahren kein Gesamt-Einnahmenüberschuss zu erwarten.

Der VwGH erteilte dieser Berechnungsmethode eine Absage: Die erwarteten Ausgaben seien zu hoch angesetzt (Ro 2016/15/00074). Es dürfen nämlich nicht einfach die während der gesamten Nutzungsdauer anfallenden Kosten (die üblicherweise gegen Ende des Gebäudelebenszyklus immer höher werden) auf den Prognosezeitraum umgelegt werden. Vielmehr ist nur das einzurechnen, was voraussichtlich tatsächlich innerhalb der ersten 20 Jahre an Kosten anfällt. (cka)

("Die Presse", Print-Ausgabe, 23.04.2018)