Die Digitalisierung macht auch vor traditionellen Branchen nicht halt. Innovative Technologien verändern Werbestrategien und Verkaufsprozesse von Maklern und Bauträgern.
Die Wohnküche des neuen Reihenhauses in Hagenbrunn wird durch die großen Fenster lichtdurchflutet, und das smarte Interieur trifft den Puls der Zeit. Marcel Nürnberg greift nach einem Stück Kuchen, während er die Terrassentür aufschiebt – der Ausblick ist umwerfend, er hat nicht zu viel versprochen. Dabei existiert weder der Kuchen, noch das Gebäude, denn das Grundstück ist noch gar nicht bebaut. „Virtual Reality“ (VR) heißt die Technologie, die den Rundgang durch die zukünftige Immobilie möglich macht. Mithilfe einer sogenannten VR-Brille und einem Joystick können sich potentielle Kunden frei durch täuschend echt aussehende, virtuelle Räume bewegen, den Kopf in alle Richtungen drehen, Türschnallen drücken und sogar Gegenstände aufheben.
Storytelling im Marketing-Mix. „Heute möchte niemand mehr eine Immobilie von der Stange kaufen. Wir erzählen dem Käufer eine Geschichte zum Gebäude und wecken die richtigen Emotionen, um Identifikation zu schaffen“, betont Marcel Nürnberg, Gründer der Full-Service-Agentur Squarebytes. Dieses Storytelling geschah jahrelang durch statische Renderings, also Computervisualisierungen. VR ist grundsätzlich nichts Neues, doch durch die verbesserte Hardware schafft die Technologie nun den Einzug ins Immobilienmarketing. Laut der aktuellen PropTech-Studie des Instituts für Immobilienwirtschaft glauben 56 Prozent der Experten, dass virtuelle Rundgänge die Branche in Österreich verändern werden.
Christoph Stadlhuber ist Geschäftsführer der Signa Holding AG und befürwortet die Veränderung im Verkaufsprozess: „Kunden werden mit bewegten Bildern viel besser emotional gepackt, als es ein Verkäufer verbal je schaffen würde. Das gelingt am besten im Wohnbau, aber auch im gewerblichen Office-Bereich. Gerade im hochpreisigen Segment wird VR von unseren Kunden auch erwartet, weil die Technologie State of the Art ist.“ Tatsächlich ist Signa schon längst auf den Trend aufgesprungen. In der Wiener Innenstadt eröffnete René Benkos Immobilienunternehmen den „Signa Living Room“, einen neuartigen Showroom, bei dem Interessenten freie Immobilien mit VR-Brillen in Wohnzimmeratmosphäre besichtigen können. „Die Kunden informieren sich ausgiebig über die Website und kommen schon mit einer Vorauswahl und konkreten Fragen zu uns. Niemand kauft eine Immobilie wie eine Wurstsemmel beim Fleischhauer. Darum geben wir den Kunden die Möglichkeit, mitzureden. Je nach individuellen Präferenzen werden etwa Bodenbelag, Baumaterialien und Sanitäreinrichtungen in Echtzeit angepasst.“
Virtual Reality als Geschäftsmodell. Ob sich VR wirtschaftlich als Verkaufsinstrument eignet, hängt vom konkreten Projekt ab. Für Stadlhuber gibt es zwei entscheidende Kriterien: „Einerseits sehen wir VR umso notwendiger, je hochpreisiger das Projekt ist, andererseits spielt auch das Volumen eine Rolle. Wenn wir im günstigeren Segment mehrere hundert ähnliche Wohnungen bauen, bedienen wir uns verschiedener Vertriebskanäle und nutzen die Technologie auch hier.“
Wie bei allen Marketingaktivitäten stehen die Zielgruppe und ihre Bedürfnisse immer im Fokus. „In gehobenen Kategorien ist die Klientel meist älter und skeptisch, da sie nicht so technologieaffin ist. In einigen Jahren haben die heute 30-Jährigen aber auch schon das Kapital, eine Wohnung zu kaufen“, sagt Johanna Seeber, Vorstand der Seeste Bau GmbH. Für Messen lässt sie die Silhouette ihrer Bauvorhaben mittels 3D-Drucker anfertigen um die Immobilien greifbar zu machen. Außerdem sieht Seeste auch Potenzial in Luftaufnahmen. „Für Luxuswohnungen im 19. Bezirk haben wir Fotos mit Drohnen angefertigt, um den zukünftigen Bewohnern den Ausblick schmackhaft zu machen. Die Kunden sehen also schon vor Baubeginn das große Ganze.“ Panoramafotos werden auch in VR-Rundgängen eingesetzt, damit die Architektur zwar noch virtuell, der Blick aus dem Fenster jedoch real ist – so real, dass zwischen Tageslicht und Nachthimmel gewechselt werden kann.
Technologie für zu Hause. „Wir befinden uns sozusagen noch in der Nintendo-Generation und es wird ein paar Jahre dauern, bis die Technologie nicht mehr spürbar ist“, erklärt Ari Benz, Co-Founder von Squarebytes. Obwohl noch kaum jemand eine VR-Brille im Wohnzimmer hat, müssen Kunden nicht zwingend zum Bauträger fahren, um Immobilien zeit- und ortsungebunden zu besichtigen. „Mit Google Cardboard kann der Kunde die ‚Experience‘ auch mit nach Hause nehmen.“ Dabei handelt es sich um eine Brille aus Karton, die durch ein hineingestecktes Smartphone zum Leben erwacht. VR ist generell nur die Spitze des Marketing-Eisberges und auch andere Darstellungsformen können einen Mehrwert bieten. „Wir extrahieren virtuelle Touren und bieten sie als 360°-Video oder Online-Rundgang für PC und Smartphone an“, erzählt Benz. Mittels Klick oder Touch navigiert sich der angehende Eigenheimbesitzer durch die Räume. Noch einfacher sieht die technische Aufbereitung bei Bestandsimmobilien aus. Anstatt des Renderings zeigt der Rundgang reale 360°-Aufnahmen, die mit einer Spezialkamera vor Ort gescannt wurden. Davon profitieren auch unabhängige Makler, denn „der gesamte Prozess dauert oft weniger als eine halbe Stunde und beginnt preislich schon bei 300 Euro.“
Interaktion mit dem Smartphone. „Während Virtual Reality immer ein Nischenmarkt für Spezialanwendungen und Simulationen bleiben wird, ist Augmented Reality (AR) für die Masse tauglich“, meint Benz. Unter AR versteht man eine computerbasierte Technologie, die unsere Wahrnehmung erweitert. Im Marketingalltag ist dies weitaus einfacher, als es klingt. Ein Symbol auf Werbetafeln, Anzeigen, Flyern oder Magazinen, weist den Leser darauf hin, dass es sich um eine intelligente Grafik handelt. Hält der Kunde das Smartphone mit der passenden App auf das Bild (ein Beispiel sind die Fotos oben), sieht er erweiterte Informationselemente, wie 3D-Modelle, Ausstattung, Grundriss- und Baupläne oder Verfügbarkeit. Bauträger und Makler speisen die Daten wie von herkömmlichen Websites gewohnt mit einem Content-Management-System ein.
Die Teilaspekte der digitalen Transformation verschwimmen in naher Zukunft immer mehr und münden im „Immobilienmarketing 4.0“, als ganzheitliche Werbestrategie. „Der Trend geht definitiv in Richtung Wohnungskonfigurator, bei dem der Kunde die Ausstattung seiner Immobilie – ähnlich wie bei Fahrzeugen – online vollkommen selbst zusammenstellen kann und der Preisrechner gleich mitläuft“, prognostiziert Stadlhuber. „Aus Entwicklersicht“, so Nürnberg, „setzen wir in allen Punkten auf Gamification, um eine spielerische und emotionale Customer-Journey zu bieten. Dabei sprechen wir auch tatsächlich Gruppen an, denn bald bewegen sich ganze Familien gleichzeitig mit dem Makler virtuell durch Immobilien. Wir wollen raus aus dem Single- und rein in den Multiplayer-Modus.“
Glossar
Virtual Reality: Computergenerierte, interaktive Wirklichkeit mit Bild und Ton.
Augmented Reality: Reale Welt, die um computergestützte, virtuelle Aspekte erweitert wird.
Rendering: Realitätsnahes Bild oder Video, dass auf Basis eines Computermodells erstellt wurde.
PropTech: Steht für Property Technology und beschreibt technische Entwicklungen der Immobilienbranche.
Gamification: Übertragung von spieltypischen Elementen in andere Anwendungsbereiche.
Google Cardboard: Kartonbrille, die VR durch den Blick auf Smartphone-Displays ermöglicht.
360°-Video: Video, in dem die Blickrichtung interaktiv geändert wird.