Gemeinschaftlich nutzbare Flächen werden in Zukunft ebenso wichtig wie eine gute öffentliche Anbindung. Die Infrastruktur wird dabei eine zentrale Rolle spielen.
Es muss nicht immer die Innenstadt oder eine beliebte urbane Büroachse sein. Viele Unternehmen fühlen sich am Stadtrand oder in der Peripherie pudelwohl. Das kann etwa daran liegen, dass diese Firmen besondere Anforderungen aufweisen, die sich in einem klassischen Bürohaus nicht so leicht realisieren lassen. Angenommen, ein Betrieb benötigt größere Lagerflächen – dann ist das in innerstädtischer Lage meist überhaupt illusorisch, oder aber es geht gewaltig ins Geld.
Für solche Unternehmen können Businessparks die ideale Lösung sein. Da diese oft auf der grünen Wiese errichtet werden und zudem über Erweiterungsflächen verfügen, können die Objekte zielgerichtet für die Mieter entwickelt werden.
Büro, Lager und Logistik
Eine offizielle Definition dafür, was genau unter Businessparks verstanden wird, gibt es nicht. Experten definieren sie in der Regel als mindestens 50.000 Quadratmeter große, gemischt genutzte Gebäude mit rein gewerblicher Verwendung. „Je nach Objekt kann dabei das Verhältnis zwischen Büro-, Logistik- und Industrieflächen unterschiedlich ausfallen“, sagt Mario Stöckel, Head of Office Real Estate bei Colliers International.
Andere verstehen darunter Objekte, die in erster Linie die Nutzungsarten Büro und Lager vereinen – das genaue Verhältnis sei dabei stark von der jeweiligen Lage abhängig. „Bei Businessparks innerhalb der Stadtgrenze dominiert die Büronutzung, und sie weisen im Vergleich zu Standorten im ländlichen Bereich ein geringeres Angebot an Lagerflächen auf“, führt Stefan Wernhart, Leiter Büroimmobilien bei EHL Immobilien, aus. Was die Mietpreise betrifft, so sind diese insgesamt – je nach Objekt und Region – etwas anders ausgestaltet. „Die Mietkosten, etwa für Büros, sind in Businessparks in der Regel etwas günstiger, da die Grundstückspreise in der Peripherie – abhängig von der Nutzungsart – auch etwas niedriger sind“, erklärt Stöckel. Während Büroflächen im städtischen Bereich zwischen acht und 28 Euro pro Quadratmeter kosten, würden in Businessparks zwischen sieben und 15 Euro verlangt. Die Lagerflächenmieten seien nochmals darunter anzusiedeln.
In der Frage, was einen erfolgreichen Businesspark ausmacht, herrscht in Branchenkreisen hingegen schon eher Einigkeit: Sie sollten eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr und an den Individualverkehr aufweisen. Tatsächlich liegen die meisten Objekte an Hauptverkehrsachsen. „Businessparks in strukturschwächeren Gebieten, die etwas abseits liegen und verkehrstechnisch nicht optimal angebunden sind, haben es sehr schwer“, weiß Alexander Fenzl, Leiter Immobilienvermarktung Gewerbe bei Otto Immobilien.
Gastronomie und Nahversorger
Aber auch auf die Infrastruktur kommt es an. „Gerade bei Businessparks, die nicht in Stadtnähe liegen, sollte den Mietern ein Mix aus Gastronomie, Kantinen und Nahversorgern geboten werden – je weiter weg ein Businesspark liegt, desto wichtiger wird das“, sagt Stöckel. Nachsatz: „Zusätzliche Infrastruktur wie ein Fitnesscenter, ein Ärztezentrum oder ein Hotel werten einen Standort noch mehr auf.“ Ein weiteres Erfolgskriterium: ein aktives und einheitliches Center-Management oder eine Ansprechperson, die Nähe zu den Mietern hat und deren Bedürfnisse kennt.
Beispiele für gut funktionierende Businessparks gibt es laut den Experten einige. Dazu zählen etwa in Wien und Umgebung Business Park Vienna, Euro Plaza, Concorde Business Park, Walter Business-Park und Campus 21 (siehe Seite F 4). Auch in den Bundesländern gibt es erfolgreiche Projekte – beispielsweise den Technopark Raaba südlich von Graz. Ein spannendes Projekt ist zudem der neu errichtete Wissenspark Urstein in Puch bei Hallein, in dem die Mieter in Kürze einziehen werden. Gemeinsam haben sie bestimmte Trends, die sich auch bei „normalen“ Büroprojekten widerspiegeln.
„Ein klarer Trend bei Businessparks ist, dass immer mehr Infrastrukturvorteile implementiert werden, um die Standorte konkurrenzfähig zu machen“, sagt Stöckel und verweist auf den Technopark Raaba, der unter anderem ein Restaurant-Cafe, ein Fitnesscenter sowie ein – wenige Minuten entferntes – Hotel bietet. Auch im Business Park Vienna wird gerade ein Hotel realisiert. Der Standort am Wienerberg der Immofinanz verfügt zudem über eine Shopping Mall, einen großen Gastronomiebereich sowie ein Kino. Ähnlich wie bei Shoppingcentern Einkaufsmöglichkeiten alleine nicht mehr genügen, werden Büros und Lager als Basis und nicht als Endausstattung eines Businessparks wahrgenommen.
Wohlbefinden gesucht
„Wir sehen, dass sich die klassische Trennung zwischen Arbeit und Freizeit zunehmend auflöst“, sagt auch Wernhart. Insgesamt würden die Eigentümer beziehungsweise Betreiber versuchen, über diverse Maßnahmen die Work-Life-Balance und damit auch das Wohlbefinden am Standort zu verbessern. Ein weiterer Trend sei, dass verstärkt auf den Community-Gedanken Wert gelegt werde. Über gemeinschaftlich nutzbare Flächen versuche man etwa die Mieter näher zusammenzubringen. Aber auch das Thema Coworking werde zunehmend aufgegriffen. So würden etwa Coworking-Spaces als kurzfristig flexibel nutzbare Zusatz- oder Projektflächen angeboten.
Gibt es in Österreich Potenzial für neue Projekte? Für Stöckel ist diese Frage mit „ja“ zu beantworten. „Das zeigen die neu entstehenden Objekte, die auf eine sehr große Nachfrage stoßen“, sagt er. Aber auch modernisierte Businessparks kommen durchaus gut an. Erst kürzlich konnten etwa neue Mieter für das vor rund zehn Jahren errichtete Euro Plaza 4, in dem die Lobby erneuert und auch der Innenhof neu gestaltet wurden, gewonnen werden. Dabei handelt es sich im Übrigen um die Rewe International AG, DHL und Albis Plastic. In Wien und Umgebung sieht Wernhart derzeit keine neuen Businessparks in der Pipeline. „Sehr wohl aber großvolumige Quartiersentwicklungen in zentraler Lage, deren Ausprägungen jenen von klassischen Businessparks sehr ähnlich sind“, so der Experte.
AUF EINEN BLICK
Wie bei Shoppingmalls gehen die Erwartungen auch bei Businessparks immer mehr in Richtung ganzheitliches Erlebnis. Statt der reinen Zurverfügungstellung von Büroflächen und Lagerräumen sind Möglichkeiten zur Regeneration und Kommunikation gefragt: Von Gastronomie, Sport- und Wellnessmöglichkeiten bis zum Hotel.
Die Flächen an sich sind nach wie vor gefragt, da sie preislich meist etwas niedriger sind als innerstädtische Büros oder Coworkingflächen.
Insgesamt ist der Bedarf an neuen Parks in Wien nicht gegeben.