Wohnen am Wasser ist einer der Trends, die den Markt in österreichischen und deutschen Städten antreiben – genauso wie die steigenden Einwohnerzahlen. Aber längst nicht jede Wohnung ist leicht zu vermarkten.
Die Nachfrage nach Wohnungen steigt weiter, auch die Immobilienpreise gehen nach oben. Wenngleich die Deutschen bei aktuellen Trends die Nase vorn haben, ticken der österreichische und der deutsche Immo-Markt da ganz ähnlich.
Dass die deutschen Immobilienexperten mit Werten in ganz anderen Dimensionen jonglieren als ihre Kollegen hierzulande, ist schon durch Größe und Einwohnerzahl beider Länder bedingt. So wurden im ersten Halbjahr 2018 in Österreich rund 5,5 Milliarden Euro bei Transaktionen von Wohnimmobilien umgesetzt, die Deutschen investierten 80 Milliarden Euro. Für beide Länder bedeutet dies neue Rekordwerte, der Plafond sei aber noch nicht erreicht, sagen die Experten hier wie dort. Remax-Deutschland-Chef Kurt Friedl berichtet von Preissteigerungen von drei bis zehn Prozent in diesem Jahr, Nikolaus Lallitsch von Raiffeisen Immobilien sieht auch in Österreich die Preise zumindest moderat steigen.
„Die Kurve geht nach oben, wird nach den starken Steigerungen der vergangenen Jahre aber abflachen“, pflichtet Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin von EHL Wohnen in Wien, bei. Einer der Hauptgründe ist die weiterhin starke Nachfrage, besonders in Ballungsräumen. „Vor allem urbane Gebiete mit attraktiven Arbeitsmärkten und Hochschulen werden langfristig profitieren“, hält Lena Soyke, Head of Residential beim Hamburger Immobilienmakler Engel & Völkers (der auch in Wien vertreten ist) im Wohnimmobilien-Marktbericht Deutschland 2018 fest. „Die steigenden Einwohnerzahlen dort sind Treiber für die hohe Nachfrage.“ Das sei in Österreich genauso, beobachtet Lallitsch: „Arbeits- und Ausbildungsplätze üben die größte Anziehungskraft aus.“
Nachfrage größer als Angebot
Experten sprechen von der Reurbanisierung, die die Menschen in die Städte zieht. In Wien beispielsweise werde das Angebot an Wohnungen trotz zahlreicher Bauprojekte auch in den kommenden Jahren nicht die Nachfrage decken können, rechnet Bauernfeind vor. „Die Bundeshauptstadt wächst pro Jahr um rund 25.000 Menschen. Drei Viertel der Haushalte umfassen ein bis zwei Personen. Das bedeutet, dass der Bedarf bei rund 15.000 neuen Wohnungen liegt. Tatsächlich lässt sich aber anhand der vorliegenden Baubewilligungen vorhersagen, dass nur rund 12.000 Wohnungen fertiggestellt werden.“ In Österreich treiben Wien, Salzburg, Innsbruck, Graz und Linz den Trend voran; in Deutschland sei München das teuerste Pflaster, sagt Friedl von Remax. Der Wohnimmobilien-Marktbericht weist beispielsweise eine Altbauvilla in der Isarstadt aus, die um 16,8 Millionen Euro den Besitzer wechselte. Innerhalb der deutschen Städte gebe es jedoch große Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen – was in Wien nicht anders ist.
Der Druck auf den Markt werde dadurch verstärkt, dass „Wohnungseigentum als Anlageform bzw. als Pensionsvorsorge weiterhin sehr beliebt ist“, sagt Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von Remax Austria. „Das führt aber zu einem großen Angebot an Mietwohnungen“, erklärt Lallitsch. „Es ist daher zu erwarten, dass Mietpreise vielleicht sogar ein wenig nachgeben werden und die Vermieter sich mit geringeren Renditen zufriedengeben müssen.“ Für Investoren sei der Immobilienmarkt nicht zuletzt aufgrund der niedrigen Zinsen attraktiv: Zum einen lohnt sich das Sparbuch nicht wirklich, zum anderen überwiegen die Mieteinnahmen die Annuitäten der Kredite. Auch für die Deutschen sei aufgrund der Zinssituation „der Traum vom Eigenheim trotz steigender Preise erschwinglicher denn je“, sagt Lena Soyke, die ebenfalls davon ausgeht, dass die Kaufpreise stärker steigen werden als die Mieten.
Trotz der Nachfrage gibt es aber auch Leerstände, weiß Lallitsch. Beispiel Graz: „Da sind viele Kleinwohnungen auf dem Markt, die schwierig zu vermarkten sind, weil die Wohnträume sich dort nicht erfüllen lassen.“ Denn wenn es darum geht, sticht ein Asset in letzter Zeit alle anderen aus: Wohnen am Wasser wird in urbanen Lagen immer mehr zum Trend.
Neuer Trend: Floating Homes
„Innerstädtische Uferzonen werden großräumig der Wohnnutzung zugeführt“, beobachtet der deutsche Wohnimmobilien-Marktbericht. Ein Beispiel ist die HafenCity in Hamburg. Während Wien erst seit Kurzem – vor allem mit Projekten an der Alten Donau und am Donaukanal – auf dieser Welle mitschwimmt, sieht man in Deutschland aus der Erfahrung der vergangenen Jahre, dass die Nähe von Wasser die Immobilienpreise fast ins Uferlose treibt: „Käufer sind bereit, bis zu 35 Prozent mehr als für vergleichbare Wohnungen hinzublättern“, heißt es. In Deutschland geht man nun den nächsten Schritt: „Floating Homes“ heißt das Stichwort. „Das Konzept schwimmender Lebensräume bringt zunehmend richtungsweisende Projekte hervor und wird den Immobilienmarkt der Zukunft prägen“, sind die Autoren des Marktberichts überzeugt. Bis dieser Trend nach Österreich überschwappt, wird allerdings noch einiges Wasser die Donau hinunterfließen, sind sich die Experten einig.
Auf einen Blick
Der Markt wächst weiter. In Österreich wie auch in Deutschland erreichten die Immobilientransaktionen heuer im ersten Halbjahr neue Rekordwerte. Durch das Bevölkerungswachstum in den großen Städten ist vor allem dort die Nachfrage höher als das Angebot und dementsprechend der Preisauftrieb nach wie vor intakt. Die Kurve dürfte laut Experten aber nach den starken Anstiegen der vergangenen Jahre flacher werden. Wohnungssuchende werden zudem wählerischer und wollen ihre Wohnträume verwirklichen – etwa vom Leben am Wasser, was städtische Flussuferzonen besonders attraktiv macht.