Nachverdichtung

„Penthäuser gibt es genug“

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Hohe Grundstückskosten und wachsende Bevölkerung zwingen zum Umdenken bei der Schaffung von Wohnraum. Es gilt, nicht am Markt vorbeizubauen.

Die Schere geht immer weiter auf: Auf der einen Seite stehen immer mehr ältere Gebäude leer, auf der anderen nimmt die Versiegelung wertvollen Ackerlands zu. Laut Umweltbundesamt wurden in Österreich im Schnitt der vergangenen drei Jahre täglich 12,9 Hektar verbaut. Damit liegt die in Anspruch genommene Fläche noch immer deutlich über dem – im Rahmen der Strategie für nachhaltige Entwicklung festgelegten – Reduktionsziel von 2,5 Hektar pro Tag. Allein im Vorjahr wurden pro Tag 5,7 Hektar für Bau- und Verkehrsflächen verwendet, weitere 5,5 Hektar für Betriebsflächen. Dazu kommt, dass vor allem in den boomenden Ballungszentren die Grundstückspreise kontinuierlich steigen und somit auch Wohnen laufend teurer wird.


20.000 Wohnungen für Wien


Nachverdichtung lautet nach Ansicht vieler Experten daher das Gebot der Stunde. „Die Stadt Wien geht davon aus, dass rund ein Drittel der Wohnungsnachfrage dadurch zu decken ist“, sagt Ernst Gruber vom Beratungsunternehmen Wohnbund-Consult. 4000 zusätzliche Wohnungen pro Jahr könnten so geschaffen werden. Bereits jetzt werden etwa im Zuge von Sanierungen von Gemeindebauten Dachgeschoße zu Wohnraum umgebaut. In den vergangenen Jahren sind laut Wiens Wohnbaustadträtin Karin Gaal auf diese Weise 600 Gemeindewohnungen geschaffen worden, weitere 500 sind in Realisierung. Gerade in Wohnanlagen von Gemeinde oder gemeinnützigen Bauträgern sei das Nachverdichtungspotenzial angesichts der einheitlichen Besitzstrukturen groß, sagt Gruber.


Durch den Ausbau von Dachgeschoßen könnten Gruber zufolge in Wien noch rund 20.000 zusätzliche Wohnungen gewonnen werden. Diesem und der Aufstockung von Regelgeschoßen kann auch S-Real-Chef Michael Pisecky einiges abgewinnen. Vorausgesetzt, es werde nicht am Markt vorbeigebaut. „Penthäuser gibt es genug. Was wir brauchen, sind Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen.“
Aber auch die Bebauung der in älteren Anlagen oft großzügig vorhandenen Freiflächen könne das Angebot verbessern. „Würde man in Graz die Gründerzeitbauten um zwei Stockwerke aufstocken, brauchte man Stadterweiterungsgebiete wie Reininghaus nicht“, sagt Ida Pirstinger, Senior Lecturer am Studiengang Smart Building an der FH Salzburg, die sich in ihrer Dissertation mit diesem Thema beschäftigt hat. Zwischen 35.000 und 80.000 Menschen könnten so Wohnraum finden.


Wohnraum mobilisieren


Weitere Möglichkeiten bietet die Überbauung von Garagen, Parkplätzen oder Handelsimmobilien. Pirstinger zufolge hat die Stadt Graz beschlossen, ebenerdige, singuläre Supermärkte nicht mehr zu genehmigen. Auch Wien und Salzburg würden zunehmend Wert darauf legen, dass Handel und Wohnen zusammengeführt werden. „In New York oder London ist das bereits gang und gäbe.“
Weiteres Potenzial sieht Gruber in der Umnutzung und Mobilisierung von Wohnraum. „Knapp 45 Prozent aller Wiener Haushalte sind Singlehaushalte mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von über 60 Quadratmetern“, sagt Gruber. Für Gesamt-Wien betrage die durchschnittliche Wohnfläche pro Person nach neuesten Berechnungen jedoch 35 Quadratmeter. „Je größer die Wohnung, desto weniger Personen wohnen dort pro Quadratmeter“, rechnet er vor. Es brauche somit Anreize und Angebote an Wohnformen, um diesen Wohnraum zu mobilisieren.


In ländlichen Gebieten könnte Nachverdichtung verödete Ortskerne beleben. „Dort steht viel alte Bausubstanz leer“, weiß Pisecky. Parzellierte Grundstücke an den Ortsrändern würden lieber gekauft, das führe zu unnötigem Bodenverbrauch und hohen Kosten für Straßen, Kanäle und Leitungen. Besser wäre es, durch Abbruchprämien die Nutzung bereits bebauter Grundstücke zu attraktivieren, meinen Pisecky und Pirstinger. Steigt durch Nachverdichtung die Bewohnerzahl, werden Ortskerne oder Stadtteile auch für Dienstleister wieder interessant.