Rückblick: Was sich 2018 auf dem Wiener Büromarkt getan hat

Coworking und Hotelanmutung: Entree des Office-of-the-Year-Gewinners 2017, Lunik2.
Coworking und Hotelanmutung: Entree des Office-of-the-Year-Gewinners 2017, Lunik2.Lunik2

Mehr Flächen, mehr Coworking, mehr Ansprüche: 2018 war der Markt für Büroflächen sehr bewegt. Nur die Spitzenmieten blieben – erwartungsgemäß – stabil. "Die Presse"-Immobilienredaktion wünscht ihren Lesern einen guten Rutsch 2019!

Auch wenn das Jahr wie (fast) jedes Jahr 365 Tage hatte, so waren die Projektentwickler bei den Büroflächen besonders produktiv. „Das Jahr der Fertigstellungen“, meint Thomas Belina, Managing Director von Colliers International: „Das Volumen von knapp 300.000 m2 Neufläche bringt den höchsten Wert seit über zehn Jahren.“ Allein die drei größten Projekte, der Austria Campus, The Icon Vienna und ViE trugen mit 160.000 beziehungsweise 74.200 und 13.000 m2 zu diesem höchsten Flächenangebot seit einer Dekade bei. Die beachtliche Fertigstellung hat allerdings auch zu einer leichten Steigerung der Leerstandsquote auf knapp über fünf Prozent geführt. „Zusätzlich begünstigt wird der Leerstand durch die Reduktionen des Flächen-Footprint und Einführung von Deskshare-Konzepten“, sagt Belina.

Steigende Mieten

Der Anstieg der leeren Flächen ist aber kein Grund zur Sorge, ganz im Gegenteil. Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien , findet es bemerkenswert, dass „dieser Schub an Neubauobjekten bereits in einem Ausmaß von zeitweise über 70 Prozent vom Markt absorbiert worden ist“. Die Leerstandsquote ist zwar gestiegen, aber im Vergleich äußerst gering: Wien liegt von 20 untersuchten europäischen Städten auf Platz fünf. Laut Ratingagentur Scope haben die Märkte wie Berlin, München oder Paris zwar eine Quote von unter drei Prozent, diese liegt aber schon unterhalb einer „gesunden“ Fluktuationsreserve.
Die Vermietungsleistung war heuer durchaus bemerkenswert und ist „im Vergleich zum schwachen Jahr 2017 deutlich gestiegen“, sagt Alexander Fenzl, Leiter Immobilienvermarktung Gewerbe bei Otto Immobilien.

Angebot in allen Preissegmenten

Rund 230.000 m2 wurden neu an Unternehmen vermietet beziehungsweise wieder angemietet. Die Abschlüsse in den qualitativ hochwertigen neuen Büroobjekten haben zu einer Steigerung des durchschnittlichen Mietpreisniveaus bei Erstbezügen geführt. „Die Durchschnittsmieten sind in Wien von 14,40 auf 14,80 Euro pro Quadratmeter gestiegen“, sagt Wernhart. Außerdem bieten die frei werdenden Flächen den Kunden auch ein breiteres Angebot in allen Preissegmenten. Für Mario Stöckl von Colliers International eine gute Ausgangsposition für Suchende: „Für potenzielle Mieter bedeutet das: Auswahl, Auswahl, Auswahl.“ Um im Konkurrenzkampf zu bestehen, sinken die Mieten bei Nachvermietungen, gleichzeitig sollen attraktive Pakete aus mietfreien Zeiten und Baukostenzuschüssen Abnehmer anlocken. „Zusätzlich sind Vermieter besonders bei Zweit- oder Nachvermietungen bereit, große Investitionen für Upgrades in die Mietfläche zu tätigen“, beurteilt Stöckl die Situation.

Coworking-Spaces

Zu den großen Abnehmern von Büroflächen zählten 2018 vor allem Coworking-Space-Anbieter wie Talent Gardens oder Speaces. Sie sind insgesamt für knapp 15 Prozent der Gesamtvermietungsleistung in Wien zuständig, und vor allem bei Start-ups und EPUs erfreuen sie sich großer Beliebtheit. „Da sich die Anbieter von flexiblen servicierten Büroflächen auf bevorzugte Bürolagen konzentrieren, liegen die Mieten dafür über dem Durchschnitt“, sagt Martin Pongratz, Head of Workplace Consulting CBRE Austria + CEE. Zurzeit sind das rund 17 Euro/m2.

Spitzenmieten in der Innenstadt

Was sich allerdings kaum verändert hat, ist die Spitzenmiete. Die wird weiterhin in der Innenstadt erzielt und liegt bei statischen 26 Euro/m2. Und das, obwohl der Leerstand von zwei Prozent im CBD den Druck auf die Mieten erhöhen müsste. Dafür darf sich die heimische Immobilienwirtschaft damit trösten, dass der Standort Österreich von den internationalen Investoren als stabil betrachtet wird.

Coworking

Was bei den Coworking Spaces noch auf Wien zukommen könnte, zeigt eine internationale Umfrage von Knight Frank. Danach wollen mehr als zwei Drittel der global tätigen Unternehmen in den nächsten drei Jahren weltweit mehr Coworking-Flächen nutzen. 44 Prozent der Befragten glauben, dass flexible Arbeitsplatzkonzepte zukünftig bis zu ein Fünftel aller Unternehmensflächen ausmachen werden. Wien wird sich dem nicht entziehen können.