Wie wirken sich neue Bauordnung, Lagezuschlag und Abrissverordnung auf den Markt aus? Die Wiener Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKÖ sieht Verbesserungen, aber auch Verunsicherung - und fürchtet eine Verringerung des Bauvolumens.
Der Wiener Wohnungsmarkt ist sowohl im Vergleich mit den Bundesländern wie im europäischen Städtevergleich ein besonderer: Der Markt an Eigentum ist sehr knapp, rund drei Viertel der Wiener wohnen zur Miete, mehr als die Häfte davon in Gemeindebauten. Nur in Basel und Genf liegt der Anteil an Mietwohnungen noch höher. In den Bundesländern dagegen wohnen rund 70 Prozent in Eigentumswohnungen oder Häusern.
Diesen "relativ kleinen" Wiener Markt an freier Immobilienwirtschaft sieht der Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Michael Pisecky, durch die Änderungen bei Lagezuschlag und der Quotenregelung beim geförderten Wohnraum verunsichert. „Grundstücke werden verzögert verkauft werden - mitunter an große Investoren, die das Land dann brach liegen lassen und zuwarten, wie sich die Lage entwickelt", befürchtet er. "Es wird also weniger gebaut werden - und wir werden die Auswirkungen in drei bis vier Jahren stark spüren".
Weniger Lagezuschlag, weniger Sanierungen?
Hart getroffen worden sei der Mietwohnungsmarkt in Wien auch von der Neuinterpretation der Lagezuschläge, die vermehrt wegfallen und auch rückwirkend gelten. „Verstärkt wird das Problem durch die Lagezuschlagskarte der Stadt Wien - MA 25, welche ebenfalls nur eine Handvoll an Parametern berücksichtigt und damit zu pauschal ist und allenfalls eine Orientierungshilfe darstellt.“ Bauträgersprecher Hans Jörg Ulreich ergänzt: „Die Karte berücksichtigt nur eine Handvoll an Parametern, ist damit zu pauschal und allenfalls eine Orientierungshilfe. Sie verhindert Sanierungen von Gründerzeitgebäuden und macht Neubauten wirtschaftlich noch attraktiver." Er kritisiert auch, dass die Forderung pro Nachverdichtung im innerstädtischen Bereich nicht umgesetzt wurden.
Weniger Stellplatzprobleme
Positiv sieht die Fachgruppe Verbesserungen bei der Stellplatzpflicht und die Gleichstellung von Laubengängen und Balkonen. „In der Stellplatzerrichtungspflicht sind wir wieder einen Schritt vorangekommen und auch die Neufassung des §68 BO ist eine große Erleichterung. Damit muss beim Umbau von mehr als einem Geschoss zwar das Haus verbessert werden, aber nicht mehr auf absolute Neubauqualität. Die baurechtliche Gleichstellung von Laubengängen mit Balkonen hat endlich Niederschlag gefunden und ebenso, dass Höfe nicht mehr von Allgemeinteilen aus zugänglich sein müssen,“ so Ulreich.
Das Jahr 2019 sieht die Fachgruppe mit gemischten Gefühlen. „Wir gehen davon aus, dass die Diskrepanz zwischen Einkommen und Mieten weiter steigen wird. Allerdings nicht aufgrund von Preissteigerungen durch Vermieter, sondern weil Transferleistungen gekürzt oder verzögert ausbezahlt werden bzw. das Nettoeinkommen des unteren Einkommensdrittels nicht ausreichend steigt“ so Michael Pisecky.
„Viele können keine Gemeindewohnungen beziehen, weil darauf mehrere Jahre Wartezeit liegen und nicht immer diejenigen darin wohnen, die diese aus ihrer finanziellen Situation heraus auch wirklich benötigen. Dabei gibt es in Wien immerhin 60 Prozent soziale Wohnbauflächen. Mit entsprechender Verdichtung sollte der Bedarf eigentlich gedeckt sein – wenn dieser an diejenigen vergeben wird, die auf diesen angewiesen sind“, so Ulreich. (red.)
