Großwohnbauten statt Einfamilienhäuser

Das Stadtbild verändert sich, das Preisniveau bei Immobilientransaktionen bleibt – heuer – stabil.

Es gibt alte Einfamilienhäuser im Stadtbereich, in die würde kein Mensch mehr einziehen, und doch werden dafür siebenstellige Beträge hingeblättert“, beobachtet Anton Nenning, Managing Director von Re/Max Austria. Hintergrund: Bei den Käufern handelt es sich nicht um private Wohnungsuchende, sondern um Bauträger, die diese Häuser in der Folge abreißen und an ihrer Stelle mehrgeschoßige Neubauten aufziehen. „Das ist möglich, weil die Kommunen in den Ballungsräumen aufgrund der steigenden Bevölkerungszahlen die Bebauungsdichten immer weiter anheben, und es rechnet sich für die Bauträger schon ab etwa vier Wohneinheiten“, pflichtet Nikolaus Lallitsch von Raiffeisen Immobilien bei.

Steigende Baukosten

Dieser Trend, der sich bereits 2018 abzeichnete, werde sich im neuen Jahr fortsetzen, sagen die Experten voraus, denn unbebaute Grundstücke, auf denen die Bauträger ihre Projekte umsetzen könnten, gibt es in Innenstadtlagen so gut wie gar nicht mehr, und sie werden in Randlagen aufgrund der hohen Nachfrage auch 2019 immer teurer werden. Folge des Runs auf „Gebrauchtgrundstücke“: „Einfamilienhäuser werden zunehmend aus dem Stadtbild verschwinden und mehrgeschoßigen Wohnbauten weichen“, sagt Lallitsch voraus. In Wien werden unter anderem Teile des 10., 14., 21. und 22. Bezirks betroffen sein.

Aber nicht nur die hohe Nachfrage nach Grundstücken, sondern auch die steigenden Baukosten werden 2019 weiterhin Preistreiber auf dem Immobilienmarkt sein. „Innerhalb von zwei Jahren sind die Errichtungskosten um rund 30 Prozent gestiegen“, weiß Michael Pisecky von S Real. Diese Kosten an Käufer bzw. Mieter weiterzureichen ist jedoch riskant, denn die Käufer zeigen sich nicht bereit, jeden Preissprung mitzumachen. Der Plafond scheint erreicht, die Preisschraube werde sich 2019 höchstens geringfügig weiterdrehen, vermuten die Experten. Indiz dafür: Wohnungen im Hochpreissegment waren 2018 deutlich länger als in den Vorjahren auf dem Markt, ehe sich letztlich doch ein Käufer fand.

Die Interessenten wollen nicht mehr so viel Geld in die Hand nehmen, die Chance für die Anbieter liegt daher künftig in geringeren Wohnungsgrößen. Lallitsch: „Die Zahl von Wohnungen im 40-Quadratmeter-Bereich wird steigen. Man sieht jetzt schon, dass zunehmend kompaktere, aber flexiblere Grundrisse gebaut werden, mit denen die Wohnbedürfnisse auch auf weniger Raum gut realisierbar sind.“

Langzeitleerstände

Ähnlich die Situation bei Mietwohnungen. Die Zunahme der Verwertungsfristen für große Wohnungen habe deren Mietzins gedrückt. Pisecky: „In Wien ist die Leistbarkeitsgrenze bei den frei vereinbarten Mieten von rund 800 auf derzeit etwa 700 Euro pro Monat gesunken. Bei allem, was teurer ist, haben wir einen Angebotsüberhang. Wohnungen, die weniger kosten, sind hingegen im Normalfall in weniger als drei Wochen vermietbar.“ Auch in Graz, so Lallitsch, habe das hohe Mietniveau viele Langzeitleerstände zur Folge. Für 2019 rechnen die Fachleute damit, dass sich die steigenden Investitionskosten weiterhin nicht eins zu eins in den Renditen niederschlagen werden.

Zunehmend interessant werden für Käufer wie für Mieter Immobilien in Stadtrandlage. „Ein Haus in den Außenbezirken ist nicht viel teurer als eine Wohnung mit Balkon in der City“, weiß Pisecky. Eine gute Infrastruktur macht ein solches Umfeld sowohl für Städter attraktiv, die sich das Wohnen näher im Zentrum nicht mehr leisten können oder wollen, als auch für Menschen, die zur Ausbildung bzw. zur Arbeit vom Land in die Ballungsräume ziehen. Die Folge allerdings ist das, was Lallitsch als „konzentrische Kreise“ bezeichnet: Aufgrund der Nachfrage werden auch am Stadtrand die Preise anziehen, leistbare Immobilien finden sich immer weiter von der City entfernt. Auf diese Weise wachsen die Städte ins Umland hinein. „Die Verdichtung in den Städten verdrängt zwar die Einfamilienhäuser, bietet aber zusätzlichen Wohnraum und wirkt so dem Wachsen des Speckgürtels zumindest ein wenig entgegen“, merkt Lallitsch an.

Ein Phänomen, das 2019 in Österreich laut Experten weiter Fuß fassen könnte: Bei Neubauten werden die Wohnungen nicht wie bisher meist üblich einzeln im Eigentum abverkauft, sondern das gesamte Haus wird von einem Großinvestor erworben, der die Wohnungen anschließend verwertet. In Wien beispielsweise wurde ein Turm des Triiiple auf diese Weise veräußert, Fertigstellung 2020. Generell werde der heimische Immobilienmarkt im neuen Jahr stabil bleiben, sagen die Experten, da der Eigennutzeranteil überwiegt und wenig Spekulationskapital im Einsatz sei. Wien, Innsbruck, Salzburg und Graz werden die teuersten Pflaster in Österreich bleiben.

Wohnmarkt Österreich

Die Nachfrage an Wohnungen bleibt vor allem in den größeren Städten sehr hoch, die Preise werden – moderat – weiter steigen. Immer beliebter werden Randlagen von Großstädten, etwa die Peripherie von Wien, die als begehrte Lage mittlerweile ebenso von Preissteigerungen betroffen ist. Gezielte Nachverdichtung soll nicht nur für mehr Wohnraum sorgen, sondern auch für eine moderne Form von Urbanität.