Büromarkt: Der Run auf neue Flächen hält an

2018 kamen 260.000 Quadratmeter hochwertige Büroflächen auf den Markt, etwa der Austria Campus (160.000 m2; r.) oder The Icon Vienna (74.200 m2).(C) Signa

Erstbezugsflächen sind heiß begehrt. Während in Wien heuer weniger neue Flächen auf den Markt kommen, ist auf dem deutschen Büromarkt der Neubau auf Rekordniveau.

Topmodern, mit allen technischen Finessen ausgestattet und geeignet, um moderne Arbeits- und Organisationskonzepte umsetzen zu können – der Trend zum Neubau im Bürobereich war und ist ungebrochen. So haben im Vorjahr die neuen Flächen regen Absatz gefunden, die Objekte weisen teilweise einen Vorverwertungsgrad von bis zu 70Prozent auf.

Insgesamt kamen 2018 nach Angaben des Immobilienunternehmens EHL 260.000 Quadratmeter hochwertige Büroflächen auf den Markt, darunter Großprojekte wie der Austria Campus (160.000 Quadratmeter) am Praterstern, The Icon Vienna (74.200 Quadratmeter) am Hauptbahnhof oder das ViE (13.800 Quadratmeter) an der Erdberger Lände.

Der Wert stellt übrigens die höchste Fertigstellungsleistung seit mehr als zehn Jahren dar. Die Vermietungsleistung lag nach Angaben von Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH, bei 270.000 Quadratmetern, ein Plus von etwa 45Prozent gegenüber 2017.

Die Mieter lassen sich die Qualität einiges kosten: Die Mieten liegen mit bis zu 18 Euro pro Quadratmeter doch über dem Durchschnitt von 14,80 Euro pro Quadratmeter. Letzterer ist angesichts der regen Nachfrage ebenfalls gestiegen, und zwar von 14,40 auf besagte 14,80 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmieten blieben mit 25,50 Euro pro Quadratmeter weiterhin stabil. Die starke Marktaktivität ist weiters der Grund dafür, dass die Leerstandsrate trotz der hohen Flächenproduktion nur leicht auf 5,3 Prozent gestiegen ist.

Für 2019 erwartet Wernhart ein Jahr der Konsolidierung auf dem Wiener Büromarkt. „Weil es nur 38.000 Quadratmeter neue Flächen gibt, können auch die noch verbleibenden Erstbezugsflächen der Fertigstellungswelle 2018 vom Markt gut absorbiert werden. Die Leerstandsrate wird nach dem kurzfristigen Anstieg im vierten Quartal 2018 im Laufe des ersten Halbjahres 2019 wieder sinken.“

 

Top fünf in Deutschland

Durch das im Vergleich zum Vorjahr geringere Angebot an Erstbezugsflächen erwartet Wernhart heuer einen Anstieg der Vermietungsleistung in hochwertig sanierten Zweitbezügen: „Durch den sehr guten Vorverwertungsgrad der Fertigstellungen aus dem Jahr 2018 und die sehr gute Nachfragesituation stehen die Chancen der Vermieter von hochwertig sanierten Zweitbezügen 2019 so gut wie schon lang nicht mehr.“

Auch in den wichtigsten deutschen Büromärkten Berlin, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf und München sind Neubauten gefragt: Angesichts der dynamischen Nachfrage und des sinkenden Leerstands nimmt die Bedeutung von Projektentwicklungen hier nach Angaben des Immobiliendienstleisters CBRE zu. Insgesamt wurden 2018 an den Top-fünf-Standorten mit 877.600 Quadratmetern um 10,5 Prozent mehr neue Flächen errichtet als noch 2017. Die Leerstandsrate lag Ende 2018 bei 4,2 Prozent. Das bedeutet ein Minus von 0,7 Prozentpunkten im Jahresabstand.

Wie in Wien hat die rege Nachfrage nach Neubauten auch in Deutschland zu einer hohen Vorvermietung geführt: So liegt die Vorvermietungsquote der Projekte, die heuer fertig werden, bereits bei 73 Prozent. Für das Jahr 2020 sind schon 51 Prozent der geplanten Flächen vorvermietet, für 2021 bis dato 30 Prozent. Vor allem in Berlin und München stehen in den Projektentwicklungen, die 2019 fertiggestellt werden, kaum noch freie Flächen zur Verfügung. Der Immobiliendienstleister Cushman & Wakefield geht davon aus, dass allein in München, Frankfurt, Berlin und Hamburg in den kommenden vier Jahren rund 3,1 Millionen Quadratmeter Bürofläche auf den Markt kommen. Damit befinden sich aktuell eine Millionen Quadratmeter mehr im Bau als vor zwölf Monaten.

 

Wachstum in CEE

Auch in den CEE-Ländern wächst der Büromarkt laut CBRE kontinuierlich, die Nachfrage nach modernen Büroflächen ist groß. „Nach wie vor lagern viele Unternehmen ihre Backoffices in die CEE-Region aus. Die Vermietungsleistung in den Städten der Core-CEE-Länder Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn und Rumänien ist in den letzten fünf Jahren von rund einer Million auf 1,8 Millionen Quadratmetern gestiegen“, sagt Andreas Ridder, Managing Director CBRE Austria & CEE. Die Leerstandsrate sei in den meisten Hauptstädten der CEE-Region jedoch höher als in Wien. So liege sie in Warschau bei zehn Prozent, in Budapest bei acht Prozent, so Ridder. Die Spitzenmieten beziffert er mit 18 Euro pro Quadratmeter und Monat in Bratislava und mit 25 Euro in Warschau.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 01.02.2019)