Burg oder Schloss gesucht - Geduld ist gefragt für Käufer und Verkäufer

In der Wehranlage Baierdorf im Bezirk Murau steht ein Wohnhaus zum Verkauf.
In der Wehranlage Baierdorf im Bezirk Murau steht ein Wohnhaus zum Verkauf.(c) Spiegelfeld

Schnell geht auf dem Markt der historischen Mauern selten etwas.

Wen man schon ein paar Hundert Jahre, Kriege, Stürme, Familienzwiste und/oder Brände überstanden hat, wird man sich von einem neuen Besitzer wohl nicht hetzen lassen: Wer ein Schloss oder eine Burg kaufen möchte, sollte daher vor allem eines mitbringen, und das ist Geduld. Die Vermarktungsdauer hat in den vergangenen Jahren nämlich eher zu- als abgenommen. Wer derzeit sein Schloss zum Verkauf anbietet, sollte sich durchschnittlich wohl auf ein bis drei Jahre einstellen – so er denn mit realistischen Vorstellungen auf den Markt geht.

 

Langer Atem nötig

Wer das nicht tut, muss durchaus mit über fünf Jahren rechnen, denn nach oben gibt es keine Grenzen, wie Alois Reikersdorfer, Geschäftsführer von Remax Austria, verdeutlicht: „Am längsten ist derzeit ein Objekt auf dem Markt, das schon seit 15 Jahren angeboten wird“, weiß der Experte für historische Immobilien. Und derartige „Ladenhüter“ gibt es einige, was Unkundigen aktuell den Eindruck vermittelt, dass ständig etwas auf den Markt komme. Ein Eindruck, der trügt: „Insgesamt kommen jährlich in Österreich vielleicht fünf bis zehn Schlösser und Burgen auf den Markt“, schätzt Siegbert Sappert, auf historische Immobilien spezialisierter Berater bei Hendrich Real Estate. Wobei nicht alle auch in den offiziellen Verkauf gelangen, denn immer noch liebäugeln etliche angehende Ex-Schlossbesitzer damit, sich diskret und leise von ihrem Wohnsitz zu trennen. Manch einer möchte gar nicht erst bekannt werden lassen, wer eigentlich der Besitzer ist. „Allerdings ist die Tendenz hier eher abnehmend“, so Sappert, schließlich könne sich darüber jeder im Grundbuch informieren, was in Zeiten elektronischer Daten auch immer leichter werde. „Und zum anderen verschiebt man damit die Bekanntgabe lediglich. Denn wenn wir zweimal mit Interessenten zum Schloss hinauffahren, spricht sich das im Ort auch herum.“ Zugleich hat der Wunsch der Neubesitzer, sich auf ihren Latifundien fotografieren zu lassen, in der jüngeren Vergangenheit mächtig abgenommen, wie Fridolin Angerer, bei Spiegelfeld Immobilien für den Bereich Forst, Land, Schlösser verantwortlich, berichtet: „Darum wird heute eher kein Aufheben mehr davon gemacht. Wer jetzt investiert, tut das eher in aller Stille.“

 

Keine schnelle Rendite

Überhaupt sei das Geschäft wieder ruhiger geworden, berichtet Angerer, und der Immobilien-Boom vor einigen Jahren, während dessen viele versuchten, ihr Geld sicher anzulegen, habe in diesem speziellen Segment nie in dem Ausmaß eine Rolle gespielt wie bei anderen Luxusimmobilien: „Bis zu den Natursteinmauern hat der Wunsch nach ,Betongold‘ nie gereicht“, bringt er es lachend auf den Punkt. Denn wer ein Schloss kauft, darf nicht auf eine kurzfristige Rendite schielen, sondern muss entweder eine große Liebe für diese Art von Bauten mitbringen oder langfristige gewerbliche Pläne. Für die erste Zielgruppe sind eher „kleinere“ Schlösser interessant, „die vielleicht 1000 oder 1500 Quadratmeter Wohnfläche haben und damit für den privaten Nutzen infrage kommen“, so Sappert.

Diese Wohnschlösser profitieren derzeit durchaus von den neuen Arbeitswelten, die es immer mehr Menschen ermöglichen, zumindest einen Teil der Woche auch aus dem Home-Office zu arbeiten. „Da kombinieren manche Kunden Arbeiten und Wohnen“, weiß Sappert. „Und wenn man nicht jeden Tag ins Büro fahren muss, ist es auch einfacher, ein wenig ,in the midddle of nowhere‘ zu leben.“

Was zumindest bei Häusern, die nicht gar zu weit von den größeren Städten entfernt liegen, auch internationale Kunden zu schätzen wissen, die laut Sappert rund 20 Prozent der Klientel ausmachen. „Eine Stunde Fahrt zum Flughafen oder ins Büro ist für einen Weltbürger keine Entfernung. Viele sind da ganz andere Distanzen gewohnt.“

 

Ein Jahr bis zum Schlüssel

Für größere Objekte braucht es in der Regel gewerbliche Investoren, die die traditionsreichen Mauern als Schlosshotel, Eventlocation oder edle Seniorenresidenz wiederbeleben wollen. Und auch wenn diese gefunden sind, ist der Verkaufsprozess noch lang nicht beendet, wie die Makler betonen. Denn hier kann der Weg von der ersten Entscheidung, das richtige gefunden zu haben, bis zur Schlüsselübergabe gut und gern auch noch einmal ein Jahr dauern. „Oft werden die Kaufangebote nämlich an Bedingungen geknüpft, beispielsweise an Fragen des Denkmalschutzes“, berichtet Reikersdorfer. Was nicht immer ganz einfach sei, wie Sappert betont, denn einen Freifahrtschein geben die Gemeinden und das Bundesdenkmalamt eher nicht: „Da gibt es keinen Persilschein für einen Lift und neue Bäder, sondern es muss alles nach konkreten Plänen mit dem Denkmalschutz abgeklärt werden“, so der Makler. Schließlich mache es einen Unterschied, wo im Gebäude genau diese Strukturen errichtet werden sollen.

Wobei auch der Denkmalschutz und die Gemeinden naturgemäß ein Interesse daran haben, dass die historischen Objekte einer Nutzung zugeführt und damit auch erhalten bleiben. „Wenn nun das ganze Konzept mit dem Einbau eines Liftes steht und fällt, wird man im Zweifelsfall ein Gewölbe dafür opfern“, bringt es Sappert auf den Punkt. Zumal in Gegenden, wo das Angebot an entsprechenden Objekten groß ist und die Wege in die nächstgrößere Stadt weit sind. „Wenn das Konzept nachhaltig ist und beispielsweise in der Region Arbeitsplätze schafft, ist die örtliche Politik meist zu Kompromissen bereit“, so Angerer. Das reiche von Flächenwidmungen bis zur Genehmigung von Konzepten, die auch einmal einen modernen Glas-Stahl-Kubus umfassen können, so der Makler.

Und dann gibt es noch eine dritte Kategorie von Schlössern, in der die Dinge – altehrwürdig hin oder her – meist viel schneller gehen: Jagdschlösser, um die herum eine Eigenjagd zu finden ist. Bei solchen wird zwar die Bonität des Waldes und der Wildbestand geprüft, für das Gebäude selbst haben die angehenden Schlossherren aber hin und wieder gar keinen Blick, wie Angerer weiß: „Der Dealmaker ist hier oft die Eigenjagd“, so der Makler. Das Schloss ist dann eher die Draufgabe, die man halt dazubekommt – ob man es nun braucht oder nicht. (sma)

KOSTEN

Schlösser gibt es in Österreich um zwei, um zehn oder mit großen Ländereien wie bei den jüngst durch die Medien gegangenen Rothschild-Besitzungen um kolportiere 90 bis 100 Millionen Euro.

Den Ausschlag geben dabei neben der Größe des Besitzes der Zustand und die Entfernung zur nächstgrößeren Stadt. Alles, was sich in einer Fahrentfernung von einer Stunde zu den größeren Städten befindet, spielt dabei preislich in der Oberliga.