Das Wachstum der offenen heimischen Immobilienfonds wurde im Vorjahr durch Produktknappheit gebremst. Dem Optimismus tut das aber keinen Abbruch.
Offene Immobilienfonds erfreuen sich in Österreich einer anhaltend hohen Anlegernachfrage. Seit der Einführung des Fondstyps im Jahr 2004 ist das Fondsvolumen – mit Ausnahme des Krisenjahrs 2008 – jährlich gestiegen, und zwar von 456 Millionen Euro auf 8,47 Milliarden Euro. Dennoch ist das Wachstum der meisten Anbieter 2018 trotz guter Nachfrage geringer ausgefallen als in den Jahren davor. Der Hintergrund: Wegen des begrenzten Angebots an höherwertigen Immobilien haben einige die Mittelzuflüsse begrenzt. „Wir hätten durchaus mehr einnehmen können“, sagt etwa Alexander Budasch, Sprecher der Geschäftsführung der LLB Immo KAG, die den LLB Semper Real Estate verantwortet. Ähnlich Peter Karl, Geschäftsführer der Erste Immobilien KAG, die den Erste Immobilienfonds anbietet: „Wir haben im Vorjahr neue Zuflüsse reguliert, um die Altanleger vor einer zu starken Verwässerung der Performance zu schützen.“
Angebot knapper geworden
Zu schaffen machen den Fonds die starken Preisanstiege und das gestiegene Interesse internationaler Investoren (Anteil am Transaktionsvolumen 2018: 44 Prozent). Vor allem deutsche Anleger haben es den Anbietern erschwert, bei Deals zum Zug zu kommen. „Beim gegebenen Preisniveau würden wir nicht mehr eine nachhaltige Rendite erzielen“, bringt es Karl auf den Punkt, der auch heuer ein langsameres Wachstum erwartet. „Wir sehen, dass viele Investoren noch immer bereit sind, für hohe Preise niedrige Renditen in Kauf zu nehmen“, sagt er. Gleichzeitig werde das Angebot an preislich passenden Immobilien immer knapper. Beim Real Invest Austria, mit einem Fondsvermögen von rund 3,8 Milliarden Euro der größte offene Immobilienfonds Österreichs, wurden die Zuflüsse im Vorjahr nicht reguliert. „Wir haben in den vergangenen 13 Jahren viele Daten und Zahlen gesammelt und können daher gut einschätzen, welche Mittel reinkommen könnten. Das vergleichen wir mit der erwarteten Investitionspipeline“, erklärt Peter Czapek, Sprecher der Geschäftsführung der Bank Austria Real Invest. Man beobachte die Situation aber sehr genau und sei bereit, bei Bedarf schnell zu reagieren. Trotz des herausfordernden Umfelds habe man in den vergangenen beiden Jahren „das eine oder andere“ interessante Projekte realisieren können, erklärt Czapek weiter. „Auch 2019 sind wir auf der Käuferseite zu finden und befinden uns diesbezüglich derzeit bereits in Verhandlungen.“ Im Gegensatz zu den anderen Immobilienfonds ist der Real Invest Austria ausschließlich in Österreich investiert und konzentriert sich dabei überwiegend – sprich zu rund 70 Prozent – auf den Wohn- und Infrastruktursektor. Ergänzt wird das Portfolio um Büro-, Handels- und Gewerbeimmobilien.
Wohnen und Hotels im Fokus
Aber auch die anderen Fonds haben 2018 Transaktionen getätigt. Für den Erste Immobilienfonds, der sich auf Wohn-, Büro- und Gewerbeflächen in Österreich und Deutschland konzentriert, wurden etwa Immobilien mit einem Gesamtvolumen von rund 54 Millionen Euro erworben. Gleichzeitig wurden Wohnimmobilien mit einem Gesamtvolumen von rund hundert Millionen Euro und über 500 Wohnungen fertig gestellt. Der breit diversifizierte LLB Semper Real Estate hingegen hat den Handelsanteil reduziert und den Hotelanteil aufgestockt. „Neu gekauft haben wir über einen Forward Deal ein Projekt am Düsseldorfer Flughafen sowie ein Hotel in zentraler Lage in Fürth“, sagt Budasch. Das Immobilienvermögen des Immofonds 1 der Union Investment wurde im Vorjahr um 30 Prozent auf rund 810 Millionen Euro gesteigert. Wie Fondsmanager Lars Fuhrmann erklärt, wurde in insgesamt neun Objekte in Österreich und Deutschland mit einem Gesamtvolumen von 139 Millionen Euro investiert. Darunter etwa das Mischobjekt Styria Center in Graz – mit 40 Millionen Euro der größte Einzelkauf 2018 –, ein Wohnobjekt in der Wiener Donaustadt, sowie ein Hotelportfolio an drei Standorten in Deutschland mit einem Gesamtvolumen von 70 Millionen Euro.
Obwohl das Marktumfeld 2019 herausfordernd bleiben dürfte, geben sich die Experten positiv. „Rein von den Basisdaten her ist keine Trendumkehr auszumachen“, erklärt Budasch. „Auch wenn wir uns nach wie vor in einer zu teuren Marktphase befinden, sehen wir nicht, dass die Party vorbei ist“, ergänzt Karl. Der laufende Zyklus werde erst dann ein Ende finden, wenn die Zinsen wieder steigen und Investoren am Anleihenmarkt interessante Kupons geboten werden.
AUF EINEN BLICK
Das Volumen bei heimischen offenen Immobilienfonds ist zwischen 2004 und 2018 von 456 Millionen auf 8,47 Milliarden gestiegen. Im Vorjahr hat sich das Wachstum jedoch verlangsamt:
Als Gründe werden Produktknappheit, das mittlerweile hohe Preiseniveau und die zunehmenden Aktivitäten ausländischer Investoren am österreichischen Markt. Während Fonds wie der Real Invest Austria ausschließlich in Österreich investieren, sind andere, wie der Erste Immobilienfonds oder der Union Invest Immofonds 1 auch in Deutschland aktiv. Bezüglich der Investitionssegmente setzt jeder seinen je eigenen Schwerpunkt.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 08.03.2019)
