Das Segment hat einen starken Jahresbeginn hinter sich, und damit ist auch die weitere Tendenz festgelegt. Trotz niedriger Renditen wird die Schar der Investoren bunter.
Der österreichische Zinshausmarkt kennt derzeit nur eine Richtung. Das betrifft sowohl das Volumen als auch die Anzahl der Transaktionen. „2019 hat das Zinshausjahr genauso begonnen, wie das letzte geendet hat“, erläutert Markus Arnold von Arnold Immobilien. „Eine große Nachfrage trifft auf ein überschaubares Angebot.“ Egal, ob man das klassische Gründerzeit-Zinshaus nimmt, so wie es Otto Immobilien in seinem Marktbericht definiert, oder den etwas weiter gefassten Begriff im Marktbericht von Hudej Zinshäuser. In Letzterem „reicht die Palette vom Mehrfamilienhaus in Spittal an der Drau um 95.000 Euro bis zum Gründerzeit-Juwel auf der Mariahilfer Straße um 125 Millionen Euro“, erklärt Gerhard Hudej, Gründer und Geschäftsführer der Hudej Zinshäuser Gruppe. Dadurch kommen die beiden Unternehmen zwar auf unterschiedliche Kennzahlen, aber auf einen gleichen Nenner: Es geht stetig bergauf.
Bundesländer im Visier
Diese Entwicklung betrifft letztlich ganz Österreich, denn „zahlreiche Investoren, denen die Preise in Wien bereits zu hoch sind, schauen sich in den anderen Bundesländern um“, weiß Hudej. Graz steht hier an erster Stelle, aber auch Linz, Salzburg und – dank der Nähe zu Wien – die Märkte in St. Pölten, Krems oder Wr. Neustadt sind interessant. „Fast ein Viertel des gesamten Marktvolumens und knapp die Hälfte der Transaktionen werden inzwischen in den Bundesländern generiert“, stellt der Experte fest und fügt an: „Die Bundesländer haben noch großes Steigerungspotenzial.“ Angespannt ist die Lage bereits in Salzburg. In der Landeshauptstadt wurden im Vergleich zu 2017 um drei Projekte mehr verkauft, das Volumen stieg aber um satte 83 Prozent, was wohl den Markt am besten charakterisiert.
Lebhafter Zinshausmarkt
Auch Wien verzeichnet eine Steigerung beim Transaktionsvolumen von 68 Prozent. „Der Zinshausmarkt ist sehr hart umkämpft, zusätzlich drängen immer wieder neue Käufer auf den Markt“, beobachtet Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup und zieht einen Vergleich: „Im Gegensatz zu früheren Jahren zeigte sich der Zinshausmarkt schon im Februar sehr lebhaft.“ Durch den starken Verdrängungswettbewerb in der Bundeshauptstadt würden auch Zinshäuser außerhalb des Gürtels immer interessanter, weiß Schmid.
Renditen gesunken
Das Einzige, was in diesem dynamischen Umfeld nach unten geht, sind die Renditen. Aber diese spielen laut Hudej für viele Anleger eine eher sekundäre Rolle: „In Wien gibt es kaum mehr Ist-Renditen von drei Prozent. Trotzdem ist die Nachfrage ungebrochen.“ Das habe mehrere Gründe: Erstens sei für viele Immobilienentwickler das Potenzial wichtiger, das sie durch Parifizierung und Abverkauf lukrieren können; zweitens seien die aktuellen Renditen für langfristige Anleger immer noch rentabler als andere Anlageformen; drittens gebe es große Vermögenswerte aus der prosperierenden Privatwirtschaft, die mehr nach Sicherheit strebten als nach Kapitalvermehrung.
Private verkaufen eher
Die geringen Renditen tangieren die großen Investoren also wenig. Für die Besitzer einzelner Zinshäuser hingegen wird die Situation zunehmend schwieriger. „Immer mehr Private können oder wollen sich die notwendigen Instandhaltungsarbeiten nicht mehr leisten und verkaufen“, erläutert Thomas Gruber, Teamleiter Zinshaus bei der Otto Immobilien Gruppe. Die hohen Wertsteigerungen der vergangenen Jahre erleichtern diese Entscheidung. Wobei Mathias Miller-Aichholz, Standortleiter Wien bei Hudej Zinshäuser feststellt, dass viele Privateigentümer zum Teil eine komplett falsche Vorstellung vom Markt haben: „Es wird nicht jeder Preis für jedes Haus gezahlt.“ Die Investoren wüssten bestens Bescheid und die Häuser, die sich auf dem Markt zu niedrigen Renditen verwerten lassen, seien sanierte Topobjekte bei denen das Potenzial „bereits gehoben wurde“.
Chinesische Investoren
Die Investoren kommen mittlerweile auch aus China, wie Miller-Aichholz berichtet. Das bedeutet: Der Wiener Immobilienmarkt wird auch in diesem Segment immer internationaler. Etwas, was in den Nachbarländern schon weitaus fortgeschrittener ist, wie beispielsweise ein Blick in die tschechische Republik zeigt. „Der Prager Immobilienmarkt ist um rund ein Drittel kleiner, aber wesentlich internationaler als der Wiener“, meint Arnold, dessen Unternehmen ein Büro in der tschechischen Hauptstadt betreibt. Aber es gibt auch Gemeinsamkeiten: „Auch in Prag ist das Angebot an Zinshäusern mittlerweile knapper, und die Preise für ,Trophy‘-Liegenschaften sind durchaus mit Wien vergleichbar.“
Preise steigen weiter
Bezüglich der Preise gehen die Experten von einem weiteren Preisanstieg in Wien aus. „Natürlich ist es nicht einfach zu beurteilen, ob es mit der Preisrallye so weitergeht. Wir rechnen aber auch heuer mit einem neuerlichen Anstieg der Preise“, erklärt Schmidt. Gleichzeitig ist zu erwarten, dass sich die Preiskurve im Vergleich zu den letzten Jahren abflachen wird. Hudej hat dazu einen interessanten Marktindikator ausgemacht: „Solange Akteure, die schon lang auf dem Markt sind, jetzt noch zu diesen Preisen kaufen, kann ich mir schon denken, wohin die Reise geht“ – sprich nach oben.
