Innenstadt-Luxus: Es wird spannend

Um die große Zahl neuer, edler Quadratmeter an die zahlungskräftige Kundschaft zu bringen, braucht es neue Strategien und einen langen Atem.

Wer heuer mit Wiener Maklern über den Markt von Luxusimmobilien spricht, kann viel über Diplomatie lernen. Denn das, was alle wissen, will keiner aussprechen, zumindest nicht direkt: Es kommen derzeit in der Innenstadt so viele neue Edelquadratmeter auf den Markt wie noch nie – und wer diese in all ihrer Pracht kaufen und bezahlen wird, weiß niemand so recht. Einen „ausgesprochenen Käufermarkt" nennt man das in der Maklersprache. „Dass der Erste Bezirk einen Hänger hat", will niemand sagen und schon gar nicht hören.

Aber überschlagsmäßige 30.000 bis 35.000 frisch entwickelte Wohnquadratmeter zu Preisen von 10.000 Euro aufwärts, die hier ebenso überschlagsmäßig gerechnete 300 Käufer mit einem Budget von 1,5 Millionen Euro aufwärts suchen, wollen erst einmal vermittelt werden.

„Das wird sicher spannend", räumt Sandra Bauernfeind, geschäftsführende Gesellschafterin von EHLWohnen ein. Richard Buxbaum, Prokurist von Otto Immobilien, antwortet auf die Frage, ob all das vermarktbar sei, diplomatisch: „Einige Projekte sind es durchaus, bei einigen wird man sich überlegen, ob der Verkauf oder eine andere Nutzung der richtige Weg sind." Und Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien, schätzt, wenn es um die Vermarktungsdauer all dieser Luxusobjekte geht, spontan „sieben Jahre, wenn in der Zwischenzeit nichts anderes auf den Markt kommt".

Internationalisierung. Außer mit Geduld wappnen sich die Immobilienprofis mit unterschiedlichsten Strategien, um die üppige Pracht in einem überschaubaren Zeitrahmen an die Käufer zu bringen. Ein Klassiker, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt, ist, die Nachfrage zu erhöhen – und das lässt sich am besten im Ausland bewerkstelligen. Wo Wien einen hervorragenden Ruf genießt und genügend potenzielle Käufer leben, die sich die schönen Quadratmeter an der Donau leisten können. „Wir haben schließlich gerade wieder die Mercer-Studie gewonnen und gelten als sicher, während es in anderen europäischen Städten wie Paris oder London vor dem Hintergrund des Brexit brodelt", erklärt Bauernfeind. „Natürlich zieht es auch mehr Kunden an, wenn mehr Angebot da ist." Dafür war die Donaumetropole früher nicht berühmt: Vor gut zehn Jahren waren Luxusimmobilien auf internationalem Niveau nur schwer zu bekommen und heiß begehrt  – was einst die Produktion des jetzigen Nachschubs mit ausgelöst hat.

Dessen Existenz muss potenziellen Käufern nun ebenso vermittelt werden wie die weiteren Qualitäten der Stadt. „Es ist einfach nötig, auch international zu werben, und da sind wir als Branche viel stärker gefordert, unsere internationalen Kontakte zu nutzen", unterstreicht Buxbaum. Man müsse sich fragen, wie man den Standort Wien noch bekannter machen könne, und neben den bekannten Aspekten wie der hohen Sicherheit und der imperialen Pracht auch auf andere Dinge verweisen. „Es ist international etwa noch viel zu wenig bekannt, welche hervorragenden Ausbildungsmöglichkeiten es hier – nicht nur durch internationale Schulen – gibt. Was sicherlich für Familien ein entscheidender Punkt sein kann", nennt der Makler potenzielle Ansätze. Diese tragen durchaus Früchte: „Wir sind in letzter Zeit viel mit Ausländern unterwegs", sagt Bauernfeind. Zu den Nationalitäten, für die Wien wieder interessant ist, gehören unter anderem deutsche, italienische, französische und US-amerikanische Kunden. „Im letzten Quartal 2018 auch verstärkt Briten", so Müller. „Einer hat sogar spontan eine Immobilie vom Plan weggekauft, nur damit die Transaktion noch vor Jahresende abgeschlossen werden konnte."

Spezialisierung. Eine andere Strategie in dem umkämpften Käufermarkt der Wiener Innenstadt ist die Spezialisierung auf eine Nische, wie sie etwa JP Immobilien verfolgt: Mit dem Bau des No. 10 haben sich die Developer auf die Spezies der kleinen Edelwohnungen konzentriert – und das so erfolgreich, dass sie jetzt mit einem Projekt im Ersten nachziehen: „Wir setzen quasi eins drauf und entwickeln am Franz-Josefs-Kai 51 mit der ARE noch einmal kleine, aber super luxuriöse Wohnungen zwischen 35 und 120 Quadratmeter mit Tiefgaragenplätzen", berichtet Müller. Womit der Erfolg des No. 10 in der Renngasse, in dem inzwischen über 80 Prozent der Wohnungen verkauft sind, fortgesetzt werden soll. „Wobei uns dabei die Situation des Postpalais entgegengekommen ist", gibt der Makler zu. Denn nach der Entscheidung der Soravia, das Projekt komplett an die Stiftung von SAP-Gründer Hasso Plattner zu verkaufen, der die Wohnungen nur vermieten will, seien einige Käufer in die Renngasse ausgewichen.

Flexibilisierung. Das Konzept der Vermietung könnte in Zukunft weitere Kreise ziehen, vermutet Buxbaum. Denn wenn nicht alles verkauft werde, müsse man andere Verwendungsoptionen in Betracht ziehen als den reinen Verkauf von Eigentumswohnungen. „Alternative Nutzungen könnten auch jene als Firmenstandort sein", so der Makler. Wichtig sei eine gewisse Offenheit seitens der Entwickler.

Ein Rezept, das sich für den anderen großen Käufermarkt in Wien nur schwerlich umsetzen lässt. Denn neben jeder Menge feinster Eigentumswohnungen im Ersten und den angrenzenden Bezirken warten jede Menge Villen im 18. und 19. Bezirk auf neue Bewohner – die Zahl der Objekte hat im Vorjahr nochmals zugelegt. Hier ist eine Vermietung zumeist keine Alternative, wie Buxbaum weiß: „Das ist im Villensegment noch einmal wesentlich aufwendiger, da man viel mehr in die Erhaltung des Bestandes investieren muss", verweist er auf die Notwendigkeit von Gärtnern und anderem Personal. Was manchen Erben dazu veranlasst, selbst in das Haus zu ziehen, auch wenn das möglicherweise gar nicht der Plan war. Für das Gros der Häuser ist das aber natürlich keine Lösung – und so gilt auch für den Wiener Villenmarkt derzeit das, was schon für den Ersten Bezirk so schön umschrieben wird: Es bleibt spannend, es ist ein ausgesprochener Käufermarkt und man wird ein wenig Geduld haben müssen.

Die Preise

Was das schöne Wohnen in Wiener Luxuslagen kostet:

Im Ersten Bezirk werden für die luxussanierten Wohnungen Preise ab 12.000 Euro aufwärts aufgerufen, der Plafond ist bis auf absolute Ausnahmen bei 30.000 Euro pro Wohnquadratmeter erreicht.

In den Bezirken Zwei bis Neun liegen die Premiumpreise zwischen 6000 und 9000 Euro pro Wohnquadratmeter – je näher zum Ring, desto teurer.

In Hietzing werden zwischen 5000 und 6000 Euro auf dem Quadratmeter aufgerufen – wobei sich der Markt hier seit Jahren kaum bewegt.

Und im 18. und 19. Bezirk werden für Wohnungen zwischen 6000 und 9000 Euro pro Quadratmeter verlangt; für Villen bewegt sich das Gros der Preise zwischen zwei und vier Millionen Euro, für besondere Häuser werden auch zweistellige Millionenpreise verlangt.