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Kürzere Mietverträge machen Wohnen teurer

Die Zahl der befristeten Mietverträge steigt konstant an, und die durchschnittliche Dauer dieser Verträge wird kürzer, so Daten der Statistik Austria. Da Neuvermietungen meist teurer ausfallen, treibt das die Preise am Wohnungsmarkt.

Wien. Von Enteignungsideen wie in der deutschen Hauptstadt Berlin ist man in Österreich zwar noch weit entfernt, dennoch sind auch hierzulande die Wohnungskosten vor allem in den Ballungsräumen eines der bestimmenden Themen. Den Grund dafür zeigen die aktuellen Zahlen der Statistik Austria, die am Mittwoch präsentiert wurden. Demnach legten die Bruttomieten (inklusive Betriebskosten) im Österreich-Schnitt allein zwischen 2014 und 2018 in Summe um 13 Prozent auf 7,8 Euro je Quadratmeter zu. Die „Wohninflation“ fiel in den vergangenen Jahren somit rund doppelt so hoch aus wie die allgemeine Teuerung.

Allerdings sagt der absolute Durchschnittswert je Quadratmeter nur wenig über die reale Situation aus. Denn die konkrete Miete hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören neben der Lage vor allem die Dauer des Mietvertrags und das sogenannte Mietsegment – also, ob es sich um eine Wohnung aus dem geförderten Bereich (Gemeinde/Genossenschaft) oder jenem der privaten Vermietung handelt. Werden diese Faktoren berücksichtigt, bewegt sich die Miete laut Statistik im Durchschnitt zwischen 5,9 und 10,2 Euro je Quadratmeter (siehe Grafik).

Das Mietsegment

Mit 57 Prozent bewohnt mehr als die Hälfte aller heimischen Mieter eine Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung. Am höchsten ist dieser Anteil übrigens in Kärnten und Oberösterreich mit je 67 Prozent, Wien kommt genau auf den Österreich-Schnitt. Für die Mieter ist das eine gute Sache, denn sie sparen sich dadurch viel Geld. Statt der 9,1 Euro, die auf dem privaten Mietmarkt im Schnitt gezahlt werden müssen, sind es bei ihnen lediglich 6,9 Euro. Auch die jüngsten Steigerungen fielen – zumindest bei Gemeindewohnungen – geringer aus: Legten die privat vermieteten Wohnungen seit 2014 sogar um 14 Prozent bei den Preisen zu, so gab es bei Wohnungen, die im Eigentum von Gemeinden stehen, lediglich einen Zuwachs von acht Prozent.

Die Befristung

Noch entscheidender für die konkrete Miethöhe war laut Statistik jedoch, wie lang die Wohnung bereits bewohnt wurde. Denn sowohl bei geförderten als auch bei privat vermieteten Wohnungen stieg der Mietzins stark an, je kürzer der Zeitpunkt der Mietvertragserstellung zurücklag. Auf der anderen Seite der Skala wurde der Unterschied zwischen den Mietsegmenten immer kleiner, sodass es bei Wohnungen, die länger als 20 Jahre bewohnt werden, im Schnitt keinen Unterschied macht, ob sie gefördert sind oder nicht (siehe Grafik).

Der Grund dafür ist, dass Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen nur entsprechend der allgemeinen Inflationsrate möglich sind. Bei Neuvermietungen gibt es jedoch wesentlich höhere Preisanstiege. Und diese werden für immer mehr Mieter relevant, weil sie nur mehr befristete Mietverträge erhalten. So stieg der Anteil der befristeten Mietwohnungen seit 2008 von 14,5 auf 22,7 Prozent. Bei privat vermieteten Wohnungen ist bereits fast jede zweite Wohnung befristet. Und auch die Dauer der Mietverträge ging zurück: Betrug die Befristung 2008 bei den privat vermieteten Wohnungen noch 10,8 Jahre, so liegt sie inzwischen im Schnitt nur noch bei 8,7 Jahren.

Die Lage

Wie bei Immobilien üblich, hat die Lage ebenfalls starken Einfluss auf die Kosten. Dieser lässt sich auch bei einer groben Einteilung zwischen Stadt und Land bereits deutlich erkennen. Am teuersten ist das Wohnen in Landeshauptstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Hier müssen pro Quadratmeter im Schnitt 8,9 Euro berappt werden. Vor allem Innsbruck und Salzburg sind hierbei Spitzenreiter. Grund dafür ist einerseits das aus geografischen Gründen begrenzte Angebot, aber auch der geringere Anteil von gefördertem Wohnbau. Zudem gibt es auch gesetzliche Faktoren: So ist der für Altbaumieten relevante Richtwert in den westlichen Bundesländern meist höher.

Wien liegt mit 8,3 Euro je Quadratmeter bei allen Bestandsmieten in dieser Einteilung erst an zweiter Stelle. Der hohe Anteil an Gemeindewohnungen sowie der zweitniedrigste Richtwert nach dem Burgenland haben eine stark dämpfende Wirkung – auch wenn das vielfach nicht so empfunden werden dürfte. Am billigsten wohnt es sich erwartungsgemäß auf dem Land, also in Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern. Hier ist auch das Thema Befristung nicht so problematisch. Denn Neuvermietungen sind nur unwesentlich teurer als bestehende Mietverträge.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 23.05.2019)