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Ferienimmobilien: Gastgeber für ein paar Wochen

Was wollen die Gäste, wie kommt man an sie ran? Bei der Vermietung eines Feriendomizils muss man vieles beachten. Nicht zuletzt, was das Finanzamt dazu sagt.

Ein Zweithaus im Südosten von Bayern mit nettem Garten und direktem Zugang zu einem Badeteich. Nicht nur ein idyllischer Ort für verlängerte Wochenenden weit weg vom Arbeitsalltag, sondern auch ein Domizil, das geeignet scheint, zahlende Gäste in deren Urlaub zu beherbergen. „Seit fünf Jahren vermieten wir zumeist wochenweise unser Ferienhaus. Damit decken wir einerseits Instandhaltungskosten und laufende Kosten des Hauses ab und finanzieren andererseits unseren alljährlichen Familienurlaub in ferneren Destinationen“, erzählt Sophie Schuttek, Unternehmerin mit Hauptwohnsitz in Wien.

 

Auf Urlaubersuche

Dazu sei es notwendig, zumindest 20 Wochen pro Jahr Gäste zu haben. Ein Plansoll, das die Familie Schuttek nach mühevollem Start inzwischen erfüllt. „Die ersten zwei Jahre haben wir es mit eigenen Marketingmaßnahmen versucht“, erinnert sich Schuttek an die Anfangszeit, in der man mit Anzeigen in lokalen Zeitungen, Inseraten in einschlägigen Internetportalen und Mundpropaganda operierte. Mittlerweile sei man dazu übergegangen, Profis mit der Vermietung zu beauftragen.

Feriendomizile, die von den Eigentümern nur wenige Wochen pro Jahr genutzt werden und den Rest der Zeit leer stehen, dürften eher die Regel denn die Ausnahme sein. Ein Potenzial, das von Vermietungsagenturen längst erkannt wurde. „In Deutschland etwa sind Ferienwohnungen und -häuser inzwischen die zweitgrößte Unterkunftskategorie mit fast 45Prozent Anteil an allen privaten Übernachtungen im Inland“, erklärt Mirko Morczinek, Vorsitzender der Geschäftsleitung von HomeAway FeWo-direkt, einer der weltweiten Marktführer in der Online-Ferienhausvermietung. Dass jedes Jahr mehr Ferienwohnungsbesitzer die Option wahrnehmen, ihr Wohneigentum Urlaubern zugänglich zu machen, bestätigt auch Simon Lehmann, CEO des Ferienhausspezialisten Interhome: „Der Anstieg an Vermietern und Gästen ist in den letzten Jahren signifikant.“

Vor allem die Möglichkeiten des Internet mit dem anhaltenden Trend zur Onlinebuchung werden von der Branche genutzt. So wird von den großen Vermietungsagenturen jedes Domizil mit ausführlicher Beschreibung in mehreren Sprachen und Bildern präsentiert. Online-Werbekampagnen und Suchmaschinenmarketing zählen zum Standard, ebenso wie die Präsenz des Angebots über internationale elektronische Buchungssysteme in Reisebüros sowie in nationalen und lokalen Verkehrsbüros.

Was den Kontakt zwischen Gast und Eigentümer betrifft, bieten die Vermietungsagenturen grundsätzlich zwei Varianten an, wie Interhome-Verkaufsleiter Roger Müller erläutert: „Entweder der Ferienhausbesitzer erledigt die Betreuung und die Kundenankünfte selbst, was unsere Administrationskosten klein hält. Oder wir übernehmen gegen ein vom Mietpreis abzuziehendes Entgelt – abhängig von Land, Region und Art der Leistung – die vollumfängliche Betreuung der Gäste und des Domizils.“

 

Spa für Große, Spiele für Kleine

„Ob aus einem einmaligen Gast ein zufriedener Stammgast wird, liegt aber trotz aller Online-Marketingmaßnahmen letztendlich auch am Eigentümer und am Objekt selbst“, weiß Gundi Wohlfahrter, die in der Dachstein-Tauern-Region als Einfraubetrieb Ferienhausbesitzern bei der Vermarktung ihrer Immobilie zur Seite steht.

Neben der Lage des Hauses sei vor allem die Ausstattung entscheidend. Gut erhaltene Fassaden, Türen, Fenster und Treppenhäuser, peinlichst saubere Sanitärräume, gepflegte Schlafzimmer und funktionstüchtige Küchenmaschinen verstehen sich von selbst. „Immer gefragter sind zudem kleine Wellnessbereiche wie zum Beispiel eine Sauna oder ein Pool, eine kinderfreundliche Einrichtung (Kindersitze bei Tisch, Spielzeug, gesicherte Steckdosen) und eine einbruchsichere Autogarage“, so Wohlfahrter.

Sophie Schuttek bestätigt: „Vor zwei Jahren haben wir in Küchen- und Kindermobiliar investiert, eine Sauna gebaut und ein kleines Schwimmbiotop im Garten errichtet. Seitdem läuft die Vermietung spürbar besser.“ Investitionskosten, die im Übrigen genauso wie Werbemaßnahmen für die Vermietung, Reparaturkosten, eventuelle Kreditzinsen oder Abschreibungen auf das Objekt bei der jährlichen Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden können – zumindest unter gewissen Voraussetzungen.

 

Steuern, eine komplexe Angelegenheit

Wer seine Ferienimmobilie vermietet und somit zur Gewinnerzielung nutzt, muss natürlich nicht nur die Ausgaben, sondern auch die Mieteinnahmen beim Finanzamt angeben.

Doch wann gilt ein Feriendomizil in erster Linie als Mittel zur Erzielung von Einkünften? Und darf man sein Haus oder seine Wohnung auch einige Zeit selbst nutzen und den Rest zur Vermietung freigeben, ohne dabei eventuelle steuerliche Vorteile – etwa in Form von Verlusten aus der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung – zu verschenken?

„Der Vermieter, der das Feriendomizil auch selbst nutzt, muss mit einer Prognoserechnung nachweisen, dass er bei der Vermietung auf einen Gewinn, sprich einen Einnahmenüberschuss abzielt. Sammeln sich über Jahre hinweg negative Einkünfte, könnte das Finanzamt ,Liebhaberei‘ unterstellen“, erläutert Steuerberater Wolfgang Stöger. Und dann werden Kosten nicht als „Verluste“ vom Finanzamt anerkannt.

Alles in allem eine komplexe Materie, bei der laut Experten grundsätzlich gilt: Wer seine auch nur teilweise vermieteten Ferienimmobilien steuerlich geltend machen will, sollte den Rat eines erfahrenen Steuerberaters einholen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 22.05.2010)