Airbnb und Co.: Als die Bewohner die Stadt verließen

Touristen lieben Lissabon, umgekehrt ist es nicht mehr so einfach.
Touristen lieben Lissabon, umgekehrt ist es nicht mehr so einfach.(c) Emanuele Siracusa

Lissabon hat mittlerweile die höchste Anzahl an Airbnb-Wohnungen pro Einwohner in Europa. Während andere Städte strenge Maßnahmen für Short-Term-Rentals ergreifen, wird in Portugal noch immer verhältnismäßig viel geduldet. Mit fatalen Konsequenzen.

Die Beziehung ist eine kurze. Gerade einmal zehn Jahre ist es her, dass die ersten Wohnungen im Jahr 2009 auf der Plattform Airbnb in Lissabon angemeldet wurden. Eine in Santa Maria de Belém, eine im Stadtbezirk Misericórdia – das die hippen Vierteln Bairro Alto und Cais do Sodré umfasst – und eine in Alvalade. Seither haben die Plattform und ihre Nachahmer die Stadt radikal verändert. Lissabon ist mittlerweile jene Stadt in Europa, die die meisten Airbnb-Unterkünfte pro Einwohner hat.

Laut einer Studie der Rating-Agentur Moody’s, die Ende Mai 2019 veröffentlicht wurde, kommen in Lissabon auf 1000 Einwohner 30 registrierte Wohnungen. Das ist deutlich mehr als in Barcelona, Amsterdam, Paris oder Rom. In Paris, das hinter Lissabon auf Platz zwei ist, liegt die Rate etwa bei 24 Unterkünften pro 1000 Personen. Im Oktober vergangenen Jahres seien 31.866 Unterkünfte in der Hauptstadt auf der Plattform registriert gewesen, zähle man Lissabon-Umgebung mit, seien es 48.785 Wohnungen, schreiben die Autoren des Buches „Lisboa e a Airbnb“, das von José A. Rio Fernandes, Luís Carvalho, Pedro Chamusca, Ana Gago e Thiago Mendes vom Instituto de Geografia e Ordenamento do Território der Universität von Lissabon im Juni 2019 herausgegeben wurde.
 
Dabei hat die Plattform einige Zeit gebraucht, um in Lissabon Fuß zu fassen. 2011 waren 523 Unterkünfte in Lissabon und Umgebung registriert, dann ging es rasant bergauf. Auch weil 2014 ein neues Gesetz die Etablierung von „Alojamento Local“, wie Airbnb oder Booking.com auf Portugiesisch genannt werden, erleichtert hat. 2015 waren es bereits 15.577, davon 10.614 Wohnungen direkt in Lissabon, danach hat sich die Zahl in den vergangenen Jahren verdreifacht. 

Eine handfeste Krise

Das hat freilich Konsequenzen. Airbnb – und im selben Atemzug andere Plattformen wie Booking.com – wird die Mitschuld gegeben, dass Lissabon mittlerweile mit einer veritablen Wohnungskrise kämpft. Die Preise auf dem Miet- und Kaufmarkt haben sich zum Teil verdreifacht – mit der Konsequenz, dass die Portugiesen sich ihre Wohnungen nicht mehr leisten können. Gleichzeitig können durch das reformierte portugiesische Mietrecht sehr leicht Mietverträge gekündigt werden. Einen gesetzlich gedeckelten, maximalen Mietpreis gibt es nicht.

Das hat zur Folge, dass Lissabon entgegen dem europäischen Trend Bewohner verliert. Laut der Moody's-Studie verlor Lissabon sieben Prozent seiner Einwohner seit 2011 und liegt heute bei gut einer halben Million an Einwohnern. Während Städte wie Amsterdam (acht Prozent), Dublin (fünf Prozent), Frankfurt (sieben Prozent), London (sechs Prozent) oder Mailand (acht Prozent) dazugewannen. Trotzdem ist Lissabon in seiner Infrastruktur heillos überfordert, wie schmutzige Straßen und ständig verspätete Flüge zeigen. Zwar ziehen die Einheimischen weg, die Zahl der Touristen wächst aber.

Lissabons Einwohner im Vergleich zu anderen Städten. (Screenshot)
Lissabons Einwohner im Vergleich zu anderen Städten. (Screenshot eco.sapo.pt)(c) Barbara Steinbrenner

Das führt zu Spannungen in der Stadt, die an Barcelona und Venedig erinnern. Erst kürzlich berichtete eine junge deutsche Touristin im Nachrichtenmagazin „Stern“, wie sie auf der Straße von einer Portugiesin angeschrien wurde: „Du bist mein Problem. Ihr Touristen kommt jeden Tag in mein Viertel. Geht zurück in euer Land.“ Gesprayte Anti-Tourismus-Slogans und eigene „We hate Tourism Tours“ sind auch in Lissabon zu finden.

Der Tourismus bringt Jobs

Freilich wurden durch den Tourismus auch Jobs geschaffen. Eine von der Lisbon Tourism Association (ATL) bei der Beratungsfirma Deloitte in Auftrag gegebene Studie kam im Februar 2019 zum Schluss, dass allein im Jahr 2017 rund 49.000 zusätzliche Jobs direkt oder indirekt durch Tourismus generiert wurden. Ein durchschnittlicher Tourist kommt aus Brasilien, Frankreich, Spanien, den USA, England oder Italien und gibt im Schnitt 161,10 Euro pro Tag aus. Er bleibt im Schnitt 2,3 Nächte. Der Tourismus habe einen wesentlichen Teil dazu beigetragen, dass sich Portugal nach der Wirtschaftskrise wieder so gut erholt hat, so auch die portugiesische Zentralbank Banco de Portugal.
 
Das deckt sich mit der Wahrnehmung der Lissabonner selbst. Wer mit den Portugiesen spricht, hört schnell einmal, dass die Touristen nicht nur Schlechtes ins Land gebracht hätten. Viele Häuser seien jetzt renoviert, ehemalige Rotlichtviertel sicher, die Stadt sei schöner geworden. Und jeder kennt irgendjemanden, der ein Apartment auf Airbnb vermietet und sich so durch die Wirtschaftskrise gebracht oder durch den Tourismus etwa einen Job gefunden hat. Das große Aber kommt postwendend, unter anderem von NGOs, die sich mit dem Thema befassen. So seien die Jobs, die der Tourismus direkt oder indirekt geschaffen hat, oft schlecht bezahlt und ohne Verträge, heißt es etwa von der Organisation Morar em Lisboa in Lissabon. Tatsache ist jedenfalls, dass die Haushaltseinkommen in Portugal bei Weitem nicht im gleichen Maß gestiegen sind wie die Immobilienpreise. Laut Moody's stiegen die Immobilienpreise zwischen 2012 und 2017 um 50 Prozent, während die Gehälter nur um zehn Prozent stiegen. Laut Eurostat betrug das Durchschnittsgehalt eines Portugiesen im Vorjahr gerade einmal 805 Euro im Monat netto. Das ist deutlich weniger als in vielen Wohnungen an Miete verlangt wird. Zum Vergleich: Das Durchschnittsmonatsgehalt in der EU liegt im Schnitt bei 1500 Euro netto. Also fast dem Doppeltem.

Portugiesen vermieten nicht an Portugiesen

Bleibt freilich die Frage, warum die Portugiesen sich nicht selbst helfen und die Wohnungen einfach an ihre Landsleute vermieten. Denn laut dem Geografen und Gentrifizierungsexperten Luis Mendes vom Geografie-Institut der Universität Lissabon, der sich auf das Thema spezialisiert hat, sind 97 Prozent der auf Plattformen wie Airbnb angebotenen Unterkünfte im Besitz von Einzelpersonen, die eine, zwei oder drei Wohnungen haben. „Die Vermietung dieser Wohnungen ist ein Zuschuss zu ihrem normalen Gehalt“, erklärt Mendes. Warum sie dann nicht an ihre Landsleute vermieten? „Ich glaube, es liegt daran, dass wir hier in Portugal nach der Wirtschaftskrise glaubten, dass Tourismus die Antwort auf alles sei. Aber jetzt sieht man, dass der Tourismus auch seine negativen Effekte hat.“
 
Auch beginnen immer professionellere Player mitzuspielen, wie Firmen, die Wohnungen aufkaufen und sie auf der Plattform anbieten. So gehören etwa 25 Eignern rund 3000 Unterkünfte in der Stadt, sie zusammen generieren 25 Millionen Euro. Das seien acht Prozent der Einkünfte, die über die Plattform gemacht werden, heißt es in dem Buch „Lisoba e a Airbnb“. Einer dieser Eigentümer hat allein schon 437 Unterkünfte. 

Es geht um Geld, viel Geld

Seitens Airbnb versucht man auf Anfrage der „Presse“ zu beschwichtigen. Airbnb ermögliche für Millionen von Menschen in Europa einen nachhaltigen, gesunden Tourismus. 100 Milliarden Euro seien allein im Vorjahr eingenommen worden. Geld, das den Gastgebern helfe, ihre eigenen Wohnungen zu bezahlen.
 
Schuld an der Wohnungsmisere sieht sich die Plattform nicht. Experten seien der Meinung, dass Airbnb keinen signifikanten Einfluss auf den Wohnungsmarkt habe. Aber man nehme die Sorgen der Einheimischen ernst und arbeite daran, dass Alojamento Local nachhaltig und verantwortungsvoll wächst. In Hinblick auf Portugal habe Airbnb 16 Millionen Euro an Touristensteuer weitergeleitet. Die Airbnb-Besucher hätten 2018 rund zwei Milliarden Euro an direktem wirtschaftlichen Einfluss gehabt, so ein Sprecher.

Lissabon verliert seit den 1960ern Einwohner

Lissabon habe außerdem seine Bevölkerung schon vor dem Tourismusboom verloren. „Zwischen 2011 und 2013 haben 27.000 Personen die Stadt verlassen, und Zeitungen haben berichtet, dass rund 50 Prozent der Häuser etwa im historischen Zentrum, in Baixa, leer stehen. Damals war das wirklich ein Problem, bis Short-Term-Rental, Golden Visa etc. kamen. Es gibt neue Bewohner in Lissabon, die nun aufgrund des Extra-Einkommens, das sie durch Alojamento Local generieren, wohnen können“, heißt es seitens der Plattform.
 
Das sei tatsächlich nicht abzustreiten, sagt auch Gentrifizierungsexperte Luis Mendes. Lissabon verliere seit den 1960ern seine Bewohner. Damals kamen viele Einwanderer und Rückkehrer aus den Ex-Kolonien nach Lissabon. Die Stadt sei auf die vielen Menschen nicht vorbereitet gewesen. Gleichzeitig sei das Zentrum von Lissabon historisch immer arm gewesen. Das habe mit dem de facto eingefrorenen Mietmarkt während der Diktatur zu tun. Es habe Häuser gegeben, in denen die Menschen bis weit nach der Diktatur 20 bis 100 Euro Miete im Monat zahlten. Das wiederum führte dazu, dass die Häuser im historischen Zentrum nicht renoviert wurden. „Viele Häuser waren wirklich in einem schlechten Zustand, sie hatten kein Badezimmer und keine Toilette. Es gab Gemeinschaftsbäder“, erklärt Mendes. Viele Lissabonner strebten also gar nicht an, in der Stadt zu wohnen. Sie zogen mit ihren Familien lieber hinaus in die Peripherie, in neue, schöne Häuser. „In den 80ern, 90ern entstand so die große Metropolregion Lissabon.“

 

(Quelle: INE - Instituto Nacional de Estatística)

 

Druck auf Markt erhöht

Die Häuser in schlechtem Zustand im Stadtzentrum erklären wiederum, warum Airbnb so einen regen Zulauf haben konnte. Vor 2012 habe eine Erhebung der Stadt gezeigt, dass jedes dritte Haus in der inneren Stadt in sehr schlechtem Zustand war. „Eine große Studie hat gezeigt, dass 60 Prozent aller Airbnb-Wohnungen vorher leer standen. Airbnb hatte also einen positiven Effekt auf die Stadt. Die Häuser wurden renoviert.“ Nachsatz: „Airbnb hat recht, wenn sie sagen, sie seien nicht der Hauptgrund für die Wohnungskrise – aber sie sind ein Grund.“ So seien zwischen 2015 und 2018 rund 75 Prozent aller leistbaren Mietwohnungen vom Lissabonner Markt verschwunden, so eine Studie des portugiesischen Makler-Fachverbandes. „Das ist eine unglaubliche Zahl. Es gibt genug Studien, die belegen, dass Airbnb-Wohnungen vom Markt abgezogen hat. Und das hat natürlich den Druck auf den Markt erhöht.“ In historischen Vierteln wie Alfama seien bereits 55 Prozent aller Wohnungen auf Airbnb zu finden. Das heißt, es wohnen mehr Touristen als Einheimsche dort.

Dass es genug ist, weiß man mittlerweile auch in Lissabon. Wenn man auch erst spät reagierte. Die Lissabonner Stadtregierung hat unter dem sozialdemokratischen Bürgermeister Fernando Medina eine Studie in Auftrag gegeben, laut der in manchen Vierteln jedes vierte Haus auf einer Alojamento-Local-Plattform zur Verfügung steht. Daraufhin wurde in besonders zentral liegenden und von Touristen stark frequentieren Zonen wie Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Alfama, Mouraria und später Graca und Colina de Santana ein Verbot erlassen, weitere Wohnungen auf Airbnb anzubieten. Doch das hat das Problem nur verlagert. Beliebte Zonen wie Baixa blieben von der Sperre ausgenommen, was dazu führte, dass die Airbnb-Unterkünfte dort innerhalb kurzer Zeit um 30 Prozent stiegen. Und auch sonst scheinen die Maßnahmen unter Medina und dem kürzlich zurückgetretenen Manuel Salgado, Stadtrat für Städtebau und Stadterneuerung, eher halbherzig.

Andere Städte tun mehr

Zumindest im Vergleich zu anderen stark betroffenen Städten: Madrid hat im März dieses Jahres eine Obergrenze von zehn Millionen Wohnungen für Short-Term-Rental-Plattformen definiert. Über 10.000 Apartments müssen dafür geschlossen werden. Auch in Barcelona geht man seit dem Vorjahr rigoros gegen Airbnb vor, Anbieter, die ohne Lizenz auf der Plattform sind, müssen schließen. Berlin hat Airbnb gleich einen Riegel vorgeschoben. Ganze Wohnungen dürfen in der Regel nur mehr maximal 90 Tage im Jahr vermietet werden. Seit das neue Zweckentfremdungsverbot in Kraft ist, sind laut Stadtregierung wieder 9300 Wohnungen auf dem Markt. In Wien sollen sich ab 2020 die Vermieter registrieren und alle Umsätze und Buchungen melden.

 
In Lissabon ist man noch davon entfernt, rigoros dagegen vorzugehen. Wenn sich jetzt auch etwas tun könnte. Mit dem neuen „Basic Housing“- Gesetz, das diesen Juli in Portugal beschlossen wurde und mit 1. Oktober in Kraft tritt, muss die portugiesische Regierung ein „Recht auf Wohnen“ garantieren und sicherstellen, dass es für alle Bewohner entsprechende Wohnungsmöglichkeiten gibt. Interessant an dem Gesetz ist auch, dass sich nicht nur Einzelpersonen beschweren können, sondern ganze Nachbarschaften, wenn die Wohnungsqualität im Viertel nicht stimmt – explizit ein Versuch, den Tourismusboom in den Griff zu bekommen. Das neue Gesetz verbietet auch Rauswürfe und Zwangsräumungen – außer Stadt oder Staat können eine ädequate Wohnung in der Nähe anbieten. Das Problem sei, dass es ein Rahmengesetz sei und noch mit Programmen gefüllt werden müsse, erklärt Luis Mendes. Bis es also wirkungsvoll in Kraft ist, wird es noch dauern.