Wohnungskrise in Portugal: Wie alles begann

Die Wohnungskrise in Lissabon ergibt sich aus der erfolgreichen Rettung aus der Wirtschaftskrise.
Die Wohnungskrise in Lissabon ergibt sich aus der erfolgreichen Rettung aus der Wirtschaftskrise(c) Emanuele Siracusa

Der problematische Wohnungsmarkt ist die Konsequenz einer Strategie, die Portugal eigentlich aus der Wirtschaftskrise retten sollte. Was ist da schiefgegangen?

Sie haben ihnen nicht viele Chancen gelassen, und Portugal stand 2011 ja nun auch wirklich nicht gut da. Das Land zählte zu den ersten, das in die Wirtschaftskrise gestolpert war: Es war heillos überschuldet, es laborierte an einem viel zu aufgeblähten Staatsapparat, und zu viele Menschen, die es sich eigentlich nicht leisten konnten, hatten sich per Kredit eine Wohnung gekauft, die sie dann nicht bezahlen konnten. Portugal ist ein Land der Käufer, rund 75 Prozent besitzen laut der Datenplattform Statista ein Eigenheim.

Die anderen europäischen Staaten mussten dem kleinen Land helfen und nahmen Portugal unter den Europäischen Rettungsschirm unter Aufsicht der Troika, bestehend aus Europäischer Zentralbank, Internationalem Währungsfonds und der Europäischen Kommission. 78 Milliarden Euro an Kreditgarantien retteten das Land – im Gegenzug forderte die Troika Reformen. Und diese gab es im großen Stil: einen kleineren Staatsapparat, Einschnitte im Sozial-, Gesundheits- und Bildungswesen – und ein neues Mietgesetz, das den verkrusteten portugiesischen Mietmarkt aufbrechen sollte. Gleichzeitig versuchte man, durch ausländische Investoren wieder Geld ins Land zu bringen. Die Regierung förderte Start-ups im großen Stil, erfand das Golden-Visa-Programm und wollte mit dem Non-Permanent Resident Tax Regime Portugal als Land für Investoren, Unternehmer und Mangelberufe interessant machen. Alles in allem eine Zäsur.

Ein neues Recht – ein geändertes Land 

Besonders mit dem neuen Mietgesetz, das 2012 in Kraft trat, änderte sich vieles. „Das war eine neoliberale Wendung in der Stadtentwicklung“, sagt Gentrifizierungsexperte und Geograf Luis Mendes vom Geografie-Institut der Universität Lissabon, der sich auf Stadtentwicklung und das Wohnungskrisen-Thema spezialisiert hat. Tatsächlich ist nun vieles möglich, was vorher nicht möglich war.
 
Im neuen Gesetz gibt es keine Deckelung. Die Vermieter können Preise und Vertragszeit flexibel gestalten. Außerdem sind jetzt außerordentliche Kündigungen leicht möglich. Der Vermieter muss nur Eigenbedarf anmelden, oder dass Renovierungsarbeiten durchgeführt werden. Eine Maßnahme, die von Tausenden verwendet wurde. Hinzu kommt, dass Altverträge aktualisiert werden konnten. Was besonders bei Mietverträgen von älteren Menschen ein Thema war, die – eigentlich durch ihre alten Mietverträge geschützt – neue Verträge unterschrieben und so die Kündigung ihres Mietvertrages besiegelten. „Man darf nicht vergessen, dass viele Alte gar nicht lesen oder schreiben können. Oder sich nicht darum gekümmert haben. Manche Vermieter haben ihnen einfach eine Falle gestellt“, erzählt Luis Mendes. Die Konsequenzen waren jedenfalls groß. „Zwischen 2015 und 2017 verlor das historische Zentrum von Lissabon fast 50 Prozent seiner Einwohner“, weiß Mendes. Waren es vor 20 Jahren noch 160.000, seien es 2017 noch 40.000 Menschen gewesen, zeigen Zahlen des nationalen portugiesischen Statistikinstitutes.
 

Jeden Tag wurden Familien delogiert 

Doch das Thema betraf nicht nur Lissabon. „Jeden Tag zwischen 2015 und 2017 wurden sechs Familien in Portugal delogiert“, führt Luis Mendes weiter aus. Die Zahlen stammen vom Balcão Nacional do Arrendamento, der nationalen Mietenstelle. Wobei neben Lissabon und seinem Umland Städte wie Porto oder die Tourismusregion Algarve besonders betroffen waren. Die freien Wohnungen wurden wiederum großteils als Airbnb-Wohnungen verwendet oder an kaufkräftige Ausländer verkauft, die ins Land strömten. „Zwischen 2015 und 2018 sind 75 Prozent der leistbaren Mietwohnungen in Lissabon vom Markt verschwunden“, sagt Mendes. 
 
Heute hat Airbnb hier mit rund 49.000 (Zahlen aus dem Jahr 2018) mehr Unterkünfte pro Kopf als Städte wie Paris, Barcelona oder Berlin. Eine veritable Wohnungskrise hat sich mittlerweile breitgemacht. Wobei laut Mendes Alojamento Local, wie Airbnb genannt wird, nicht der eine Grund war für die Krise, sondern einer von vielen. „Im Endeffekt war es ein perfekter Sturm“, sagt Mendes. Vier Parameter, die zusammengespielt haben. Der erste Punkt: Touristification. In Zeiten von IS und Terroranschlägen wurde Portugal von Touristen als sicheres europäisches Land für den Urlaub entdeckt. Mittlerweile müssen die rund 500.000 Einwohner Lissabons mit mehr als 4,5 Millionen Touristen zurechtkommen. Zweitens: Im historischen Zentrum von Lissabon – traditionell ein Teil, der von der ärmeren Bevölkerung bewohnt wurde  – standen viele Häuser leer. „Eine großangelegte Studie (der Stadt Lissabon, Anm.) hat gezeigt, dass vor fünf Jahren noch jedes dritte Haus im Stadtzentrum leer stand oder sogar eine Ruine war“, sagt Mendes. Airbnb sei also auch eine große Chance gewesen. Diese leeren Wohnungen trafen auf drittens: das neue Mietgesetz, und viertens: Geld aus dem Ausland. Das Land hat mit Programmen wie Golden Visa und dem Non-Permanent Resident Tax Regime Ausländern den Zugang zum Wohnungsmarkt in Portugal gegeben. Und diese haben dankend angenommen.

6500 Menschen durch Golden Visa im Land 

Das Golden Visa wurde im September 2012 ins Leben gerufen. Dabei müssen Nicht-EU-Bürger entweder eine Million Euro investieren, zehn Jobs schaffen oder sich eine Immobilie im Wert von mindestens 500.000 Euro kaufen. Dafür bekommen sie Zugang zum Schengenraum, vier bis fünf Jahre später auch die portugiesische Staatsbürgerschaft. Mit Anfang Oktober 2018 haben mehr als 6500 Investoren dieses Golden Visa genützt, so offizielle Zahlen. Der Großteil von ihnen kam aus China, danach folgten Brasilianer und Südafrikaner. Mehr als 90 Prozent von ihnen haben eine Wohnung gekauft.
 
Das vor zehn Jahren eingeführte Non-Permanent Resident Tax Regime hat ebenfalls kaufkräftige Ausländer nach Portugal gebracht. 25.000 Menschen nützten das Programm, das ihnen unter anderem Steuerfreiheit für Einnahmen aus dem Ausland in Portugal beschert. Eigentlich gegründet, um eine Wissenselite nach Portugal zu bringen, nützten das Programm vor allem Pensionisten, die sich hier ihren Lebensabend schön gestalten wollen. Nur acht Prozent der Non-Permanent Residents haben Berufe wie Wissenschaftler, Informatiker, Designer oder sind Universitätsprofessoren. Das ergab eine Anfrage der linken Partei Bloco de Esquerda im Februar 2019.
 

Explosionsartige Preissteigerung

Allein 2019 meldete das Instituto Nacional de Estatísticas, das nationale Statistikinstitut, eine Steigerung der Mieten im Vorjahr von rund 20 Prozent. Laut dem Mietpreisindex von Confidencial Imobiliário, einer Statistik-Datenbank für Immobilien in Portugal, waren die Mieten zuletzt 2013 auf einem Rekordtief. Seither hätten sich die Mieten um 71 Prozent erholt, heißt es in dem von der Plattform zusammengestellten Report. 
 

Die Preise für Immobilienkäufe stiegen in Lissabon von 2013 bis 2015 um 46 Prozent, so Confidencial Imobiliário. Von 2016 bis Anfang 2019 stieg der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen in Lissabon wiederum von 1938 Euro pro Quadratmeter (2016) auf 3111 pro Quadratmeter (2019), gab das INE, Portugals nationales Statistikinstitut, bekannt. Das ist eine Steigerung von mehr als 60 Prozent. Wobei der durchschnittliche Preis in besonders beliebten Bezirken wie Misericórdia (mit Vierteln wie dem Bairro Alto oder Cais do Sodré) mit 4288 Euro pro Quadratmeter freilich deutlich höher lag. Im Bezirk Santo Antonio hat sich der Preis seit 2016 sogar mehr als verdoppelt: Von 2140 auf 4742 Euro pro Quadratmeter.

Und doch ist die Strategie aufgegangen. Ausländische Investoren und Touristen haben Lissabon praktisch geflutet, die Wirtschaft wächst wieder, die Arbeitslosigkeit hat sich mehr als halbiert und liegt derzeit bei rund sieben Prozent. Das Land legte im vergangenen Jahr das niedrigste Haushaltsdefizit (0,5 Prozent) seit 45 Jahren hin. Portugal ist ein Vorzeigebeispiel, wenn es um Länder geht, die es erfolgreich aus der Krise geschafft haben. Und das alles unter einer Linksregierung.

Ein Programm für erschwingliche Mieten 

Doch der Erfolg hat seinen Preis. Mittlerweile musste auch die Politik reagieren, sowohl auf Bundesebene als auch in der Stadt Lissabon. Die Stadtregierung unter dem sozialdemokratischen Bürgermeister Fernando Medina (PS) gibt zumindest keine Airbnb-Lizenzen mehr in stark frequentierten Vierteln wie Mouraria oder Bairro Alto aus. 

Auch die sozialdemokratische Regierung unter Ministerpräsident António Costa hat nun reagiert. Er hat das Programm „Arrendamento Acessível“ („Programm für erschwingliche Mieten“) ins Leben gerufen. Das Programm soll Portugiesen dazu bewegen, ihre Wohnungen billiger, nämlich 20 Prozent unter dem Marktwert, für ihre Landsleute anzubieten. Auf freiwilliger Basis.

Ist der Anreiz groß genug?

Freilich nicht nur in Lissabon, sondern auch in Porto oder an der Algarve, wo es ebenfalls zu Preisexplosionen gekommen ist. Der Vorteil für die Vermieter: Wer an dem Programm teilnimmt, darf seine Mieteinkünfte steuerfrei einnehmen, außerdem verspricht die Regierung einzuspringen, sollte der Mieter seine Miete nicht zahlen. Das Programm ist seit Juli in Kraft. Ziel sei es, dass in den nächsten fünf Jahren ein Fünftel aller Wohnungen in Portugal über das Programm vermietet wird, sagte Ana Pinho, Staatssekretärin für Wohnungspolitik. Ob es funktionieren wird, ist freilich abzuwarten.

Kritiker wie der Mieterbund in Lissabon sehen das Programm skeptisch. Die Immobilien seien so nachgefragt, dass der steuerliche Anreiz nicht groß genug sei, lautet die Kritik. Das Programm sieht auch eine Preisdeckelung vor: 1150 Euro für eine Zweizimmerwohnung in Lissabon, in Porto sind es 1000 Euro. Das ist trotzdem noch viel, wenn man weiß, dass der Durchschnittsnettolohn in Portugal laut Eurostat bei rund 800 Euro liegt.

Ein neues Gesetz: Das Recht auf eine Wohnung 

Doch der größere Einschnitt war das im Juli 2019 vom portugiesischen Parlament beschlossene „Basic Housing“-Gesetz. Demnach muss Portugals Regierung ein „Recht auf Wohnen“ garantieren und für seine Bewohner entsprechende Wohnmöglichkeiten sicherstellen. Das neue Gesetz verbietet Rauswürfe und Zwangsräumungen, außer Stadt oder Staat können eine entsprechende Wohnung in der Nähe anbieten. Es hat auch zum Ziel, die Obdachlosigkeit einzudämmen und öffentliche Immobilien für leistbares Wohnen zu verwenden. Das Problem an dem Gesetz ist, dass es ein Rahmengesetz ist. Es hat zwar explizite Ziele, aber ist kein Instrument, um Menschen Wohnungen zu geben. „Es muss noch mit Programmen gefüllt werden“, erklärt Geograf Luis Mendes. Bis es wirkt, wird es also noch dauern.
 
Ohnehin ist es fraglich, wie sich der Wohnungsmarkt in Zukunft entwickeln wird. Die Europäische Kommission hat jedenfalls erst kürzlich kommentiert, dass der noch immer hohe Preisanstieg von Immobilien sich geringfügig verlangsamt – und der Internationale Währungsfonds empfiehlt in seinem Länderreport 2019, dass der Staat den Hypothekenmarkt laufend kontrollieren soll. Nicht, dass sich die Geschichte wiederholt. Portugals Konjunktur wächst jedenfalls nicht mehr so schnell wie früher und liegt laut Prognosen für 2019 hinter Spanien und Griechenland. Außerdem werden erste Rufe laut, dass die Investitionen aus dem Ausland weniger werden. 

Die portugiesische Staatsverschuldung, die man mit dem Tourismus und den Investoren aus dem Ausland einzudämmen versucht hat, ist übrigens noch immer hoch. Sie lag 2018 bei 121 Prozent.

Quelle: Eurostat