Marktanalyse

Wiener Zinshausmarkt: Von Rekord zu Rekord

Zinshausmarkt: Den größten Zuwachs bei den Mindestpreisen gab es in den Bezirken Wieden und Maragreten.
Zinshausmarkt: Den größten Zuwachs bei den Mindestpreisen gab es in den Bezirken Wieden und Maragreten.(c) FABRY Clemens

Laut Zinshaus-Marktbericht von Otto Immobilien wurden heuer bereits 810 Mio. Euro umgesetzt, Ende des Jahres sollen es 1,5 Milliarden sein. Besonders umsatzstark: Die Bezirke Leopoldstadt und Neubau.

„Die Entwicklung entbehrt einer gewissen Rationalität“, sagt Eugen Otto zu den heute präsentierten Zahlen des Wiener Zinshaus-Marktberichts. „Wir eilen von Rekord zu Rekord". Für heuer verzeichnet der Bericht mit einem Umsatz von 810 Mio. Euro den bisher höchsten Wert eines Halbjahres, für das Gesamtjahr werden 1,5 Milliarden Euro prognostiziert. „Die Entwicklung spiegelt die gegenwärtige Stimmung wieder, die Emotionalität“, meint Otto. „Sieht man den Wiener Zinshausmarkt als Fluss, ist der hohe Wasserstand nicht zu übersehen. Das hat diverse Ursachen, die nicht nur an Wien liegen. Es sind Einflüssen von außen, neue Wolkenbildungen, ein wenig Geltscherschmelze“, zeichnet Otto ein Vergleichsbild. „Und die Einflüsse werden vermutlich auch die nächsten 20 Jahre bestimmen“.

Starke innere Bezirke

Besonders begehrt waren die Bezirke Leopoldstadt und Neubau, wo mit 133 Mio. im 2. Bezirk und 106 Mio. im 7. Bezirk absolute Rekordvolumina umgesetzt wurden, berichtet Martin Denner, BSc, Leiter Immobilien Research. „Im Jahresvergleich hat sich in der Leopoldstadt das Transaktionsvolumen um mehr als das Vierfache erhöht.“ Der Anstieg im 7. Bezirk hat sich verdoppelt, vor allem durch den Portfoliokauf der Novoreal Immobilieninvest AG  (der Karl Wlaschek Privatstiftung zuzurechnen). Bei der Anzahl der Verkäufe verzeichneten die Bezirke Wieden und Neubau die stärksten Zuwächse. In mehr als der Hälfte aller Bezirke legten – im Verhältnis zur Vergleichsperiode – Volumen und Anzahl zu, wobei etwa in Mariahilf oder Penzing auch verhaltene Rückgänge registriert wurden.

Mindestpreise gestiegen – Renditen gesunken

Das weiterhin geringe Angebot an Gründerzeit-Zinshäusern und die anhaltend starke Nachfrage kurbeln die Preise weiter an, die Mindestpreise sind in einzelnen Bezirken deutlich gestiegen. „Den größten Zuwachs bei den Mindestpreisen sehen wir in den Bezirken Wieden (plus 14 Prozent) und Maragreten (plus neun Prozent)“, berichtet Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser. Ebenfalls starke Zuwächse gab es in Rudolfsheim-Fünfhaus und Ottakring (jeweils plus sieben Prozent).

"Kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand wird unter 1550,- Euro/m² verkauft"

Richard Buxbaum, Otto Immobilien

Generell sind die Maximalpreise auf hohem Niveau stabil geblieben bzw. leicht angestiegen. Auffallend war die Steigerung der Maximalpreise in Wien-Landstraße mit 13 Prozent und in Penzing mit zwölf Prozent. In den Bezirken 3., 4., 5., und 6. konnten leichte Zuwächse mit jeweils sieben Prozent und sechs Prozent verzeichnet werden. „Die niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin außerhalb des Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 1550,- Euro/m² verkauft“, berichtet Buxbaum.

Fieber nach Gründerzeit-Juwelen

Die Entwicklung der Renditen spiegelt ebenfalls das anhaltend große Interesse der Investoren wider: Die Maximalrenditen sind in fast ganz Wien weiter gesunken. In den Innergürtelbezirken betrug die Veränderung der Maximalrendite zwischen -0,2 und -0,4 Prozentpunkten. Am stärksten fiel die Reduktion im 2. Bezirk mit -0,2 Prozent aus. Bei den Minimalrenditen gab es trotz des niedrigen Niveaus in einigen Bezirken nochmals einen Rückgang von 0,1 Prozentpunkten, im 14. Bezirk sogar ein Minus von 0,3 Prozentpunkten.

„Die fiebrige Suche nach Gründerzeit-Juwelen ist noch lange nicht vorbei“, berichtet Buxbaum. „Dabei sind von Experten bis Glücksritter alle dabei“. Meist kämen die Profis mit viel Wiener Markt-Erfahrung zum Zug, Interessenten aus dem Ausland und Private ohne Beratung täten sich meist schwerer. „Es kommt vor, dass eine Immobilie unter Wert verkauft wird und dann zwei bis drei mal weiterverkauft wird, bis sie den Marktwert erreicht hat“, weiß Buxbaum.  

Share Deals legen zu

Gegenüber dem Vorjahr hat sich bei der Verteilung der Käufer-Verkäufer-Gruppen ein wenig Bewegung gezeigt, doch der Vorjahrestrend setzt sich fort. So gingen knapp 77,3 Prozent der Käufe und 45,9 Prozent der Verkäufe von Unternehmen aus, Privatpersonen waren mit rund 22,3 Prozent bei den Käufen und knapp 52,1 Prozent bei den Verkäufen vertreten. 59,7 Prozent des Transaktionsvolumens sind im ersten Halbjahr 2019 von Unternehmen erzielt worden, 36,3 Prozent von Privatpersonen. Vier Prozent des Transaktionsvolumens entfallen auf die Gruppe Sonstige, zu denen diesmal insbesondere Privatstiftungen und Kammern zählen.

Die Zahl der Share Deals hat wie schon im Vorjahr zugenommen“, berichtet Florian Schmidl, Partner bei Moore Stephens City Treuhand. In der Periode September 2018 bis Juli 2019 wurden 51 Transaktionen umgesetzt – um rund sechs Prozent mehr als im Vorjahres-Vergleichszeitraum. „Großer Beliebtheit erfreut sich der Share Deal insbesondere im Unternehmensverband sowie in der Familie“, berichtet Schmidl. Mit Stichtag 15. Juli 2019 wurden im ersten Halbjahr 2019 bei 51 Share Deals 55 Häuser übertragen, eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorjahr. Der Anteil der mittels Share Deals verkauften Gründerzeit-Zinshäuser war mit 25 Prozent in der Vergleichsperiode hoch, dieser wird sich durch den zu erwartenden Nachlauf bei den Asset Deals aber noch leicht verändern, prognostiziert Schmidl.                                   

Veränderungen gibt es auch neuerlich beim Gesamtbestand der Wiener Gründerzeit-Zinshäuser, den Otto Immobilien seit mehr als 10 Jahren kontinuierlich erhebt.  Demnach gab es in Wien mit Stichtag 14. August 2019 nur noch rund 13.958 – also erstmals weniger als 14.000 - klassische Gründerzeit-Zinshäuser, was einem Rückgang des Bestandes seit 2009 um etwas mehr als 11 Prozent entspricht – aber vor allem auf Parifizierungen und Nutzungsänderungen und zu einem kleinen Teil auf Abbrüche zurückzuführen ist.

Marktbericht-Quellen

Als Quellen für den aktuellen Wiener Zinshaus-Marktbericht dienten neben eigenen umfangreichen Recherchen die Eintragungen im öffentlichen Grundbuch, der Kaufvertragsspiegel von IMMOunited, der Kulturgüter-Kataster der Stadt Wien sowie Daten der Statistik Austria und die Daten des Firmenbuches.