Statt Beton oder Glas bevorzugen manche Stuck und Kastenfenster. Doch das Angebot ist knapp – Projektentwickler scheuen den Aufwand, der mit Altbausanierungen verbunden ist.
Der Letzte macht das Licht aus: Gerade dort, wo früher Lampen produziert wurden, ist Leerstand besonders traurig. Düster und verwahrlost fand der Käufer S Immo das Objekt der Leuchtenfabrik in Berlin vor. Drei Jahre später ist das Haus wieder hell erleuchtet: „Wir haben früh erkannt, dass ein Paradigmenwechsel in der Arbeitswelt stattfindet. Viele Unternehmen suchen keine sterilen Neubauflächen, sondern Orte mit Charakter“, sagt Robert Neumüller, Geschäftsführer S Immo Germany. Das Bürohaus wurde umfassend renoviert und erfolgreich an eine neue, kreative Zielgruppe vermarktet. Aufgrund der großen Nachfrage baut das Unternehmen nun das Dachgeschoß ebenfalls zu Büroflächen aus und setzt auch bei anderen Projekten auf Arbeiten im historischen Ambiente.
Nach Sanierung Premium
Denn nicht nur in der Kreativszene ist dieses Segment beliebt: Die Nachfrage nach Altbau auf dem Wiener Büromarkt sei durchaus gegeben, sagt Steven Bill Scheffler, Teamleiter Büroflächen bei Otto Immobilien. „Gerade im Premiumsegment suchen viele gezielt danach. Zu den typischen Zielgruppen zählen Rechtsanwälte, Steuerberater, aber auch Immobilienunternehmen.“
Wer eine als Wohnung genutzte Altbaufläche ausmalt, mit einer Leerverrohrung für die Technik versieht und ein Split-Klimagerät installiert, um sie dann als Altbaubüro teuer zu vermieten, wird auf dem Markt aber keinen Erfolg erzielen. Vielmehr müssen solche Räumlichkeiten die gleichen Annehmlichkeiten wie ein moderner Glaspalast bieten können – oder mehr.
»"Zu den typischen Zielgruppen zählen Rechtsanwälte, Steuerberater, aber auch Immobilienunternehmen."«
Steven Bill Scheffler, Otto Immobilien
Ein Beispiel dafür, was bei entsprechender Investitionsbereitschaft des Eigentümers möglich ist, stellt die ehemalige k. u. k. Post- und Telegraphendirektion beim Karlsplatz in Wien dar. Diese wurde von JP Immobilien zu einem regelrechten Prestigeobjekt umgebaut. Begrünte Dachterrassen, Doppelböden, computergesteuerte Heizung und Klimaanlage, Multimedia-Anschlüsse, gekühlte Serverräume, Lift, Teeküchen, hochwertige Sanitärbereiche: Das als Telegraf 7 revitalisierte Gebäude ist ein Vorzeigeprojekt geworden und konnte rasch zu besten Konditionen vermietet werden.
Denkmalamt redet mit
Einen ähnlich hohen Aufwand betrieb die ARE, Tochter der Bundesimmobiliengesellschaft BIG, beim Refurbishment eines Bürohauses in der Wollzeile in Wien. Dass das Projekt im Plan umgesetzt werden konnte, war ihrem Know-how zu verdanken: Als Vermieterin von riesigen Altbau-Büroflächen in öffentlichen Gebäuden hat die ARE viel Erfahrung, wenn es um Arbeiten an alten Gemäuern geht. Sanierungen im Altbau sind oft zeitaufwendiger als neu zu bauen. So brauchte die Pema Holding, Projektentwickler der Bank-Austria-Zentrale am Schottentor, mehrere Jahre Vorlaufzeit, bevor der Umbau und die Errichtung von Tausenden Quadratmetern Büroflächen starten konnte. „Dass wir nun mit der ersten Bauphase beginnen können, verdanken wir nicht zuletzt der guten Zusammenarbeit mit dem Bundesdenkmalamt“, erklärt Pema-Holding-Chef Markus Schafferer. Nach der behutsamen Sanierung soll das Haus am Schottentor schöner, aber genauso energieeffizient sein wie ein Neubau. Viel Aufwand für den Eigentümer – und angesichts der in Wien im internationalen Vergleich nicht besonders hohen Büromieten (siehe Kasten) für viele Entwickler ein Horror. Kein Wunder also, dass in der Innenstadt, wo die schönsten Häuser stehen, die meisten Eigentümer bei einem Umbau statt auf Büro- auf Hotel- oder Wohnnutzung setzen. Projekte wie von JP Immobilien, ARE oder Pema, bei denen hochwertige Büroflächen im Altbau entstehen, sind letztlich die Ausnahme – und die neu errichteten Glastürme außerhalb des Gürtels füllen sich auch deswegen so schnell, weil die Interessenten im Altbau in der City kein entsprechendes Angebot vorfinden. Auch durch Umzüge wird kaum etwas frei: Wenn ein Mieter doch eine der begehrten Flächen im Altbau ergattern kann, zieht er ungern wieder aus. Denn selbst in Unternehmen, die zuvor „Open Space“ und Glaswände hatten, ist man in der Praxis sehr glücklich über jene Rückzugsmöglichkeiten, die kleinere Räume im Altbau bieten, meint Otto-Experte Scheffler: „Altbau hat seinen eigenen Charme. Wenn dieser zum Image des Unternehmens passt, ist das ideal.“
Shabby Chic oder Prunk
Dabei muss es gar kein topsaniertes Objekt sein. So hat die S Immo in einem typischen Backsteingebäude in Erfurt Coworking-Räume im Angebot, die einen Hauch von „Shabby Chic“ aufweisen, und auch in Wien sitzen viele Start-ups in abgewohnten Fabriklofts. Die Beliebtheit dieser Locations ist aber weniger dem jugendlichen Image als der niedrigeren Miete aufgrund der schlechteren Lage und der geringeren Qualität geschuldet. Denn jene Investoren, die ihre Prunkimmobilien in der City auf modernste Standards heben, vermieten nicht zu Sonderkonditionen. Deswegen logieren in den schön sanierten Palais aus der Gründerzeit heute Anwälte, Berater oder Finanzunternehmen – und keine Gründer.
INFO
Die Höhe der Büromiete hängt weniger vom Errichtungsjahr des Hauses als von seiner Lage ab. Altbau und Neubau kosten üblicherweise gleich viel, in der Innenstadt rund 21 bis 23 Euro pro Quadratmeter im Monat. Je weiter man sich vom Stephansdom entfernt, umso günstiger wird es. Auch bei den Betriebskosten zahlt man für Geschichte nicht mehr: Üblich sind bei modernen Neubauten weniger als vier Euro pro Quadratmeter im Monat inklusive Heizung und Kühlung – mit diesen Niveaus müssen sanierte Altbauten mithalten können.
