Die traditionellen Märkte sind nahezu ausgereizt. Investoren wenden sich Ländern mit hohem Mietpreiswachstum zu.
Der europäische Büromarkt zeigt sich in seiner robustesten Verfassung. „Spitzenmieten steigen, Leerstandsraten sinken, und die Nachfrage steigt weiter“, sagt Richard Malle, Global Head of Research bei BNP Paribas. Allerdings werden sich Anleger auf eine Zeit mit niedrigeren Gesamterträgen einstellen müssen. „Im aktuellen Marktumfeld besteht die Herausforderung für Investoren darin, die richtige Balance zu finden beim Eingehen von Risken, um die spätzyklischen Wachstumschancen zu nutzen“, sagt Peter Hayes, Global Head of Investment Research bei PGIM Real Estate. Somit dürften Fondsmanager eine überdurchschnittliche Performance womöglich nur noch in Ländern generieren, die mit hohen Mietpreiswachstumsraten aufwarten. Zu den Ländern/Städten mit den besten diesbezüglichen Aussichten zählen aktuell Deutschland, Spanien, Athen, Kiew und Warschau.
Mailand und Madrid legen zu
Nach Erhebungen von Jones Lang LaSalle (JLL) legte der europäische Büro-Mietpreisindex im zweiten Quartal 2019 um 1,5 Prozent gegenüber dem vorangegangenen Quartal zu. Elf der 24 von JLL analysierten Index-Städte generierten einen jährlichen Mietpreiszuwachs von 5,9 Prozent. „Das ist das stärkste jährliche Wachstum seit 2008“, erklärt Alex Colpaert, Head of Emea Offices Research bei JLL. Auch der Zehnjahresschnitt sei mit 2,7 Prozent deutlich übertroffen worden. Zu den Märkten mit dem höchsten Wachstum zählten im zweiten Quartal Manchester und Barcelona mit plus 2,9 Prozent, Mailand mit plus 2,6 Prozent und Madrid mit plus 2,1 Prozent.
Vom Rückgang der Kapitalflüsse nach Großbritannien profitieren vor allem zwei Länder: Deutschland und Frankreich. Trotz der abgeschwächten Stimmungsindikatoren hätten sich die Investitionsvolumina dort besser entwickelt, heißt es in einer Studie von PGIM Real Estate. Dass Deutschland und Frankreich hohe Volumina anziehen, überrascht, hält doch der Großteil der Investoren nach einer Rics-Umfrage von dem zweiten Quartal 2019 die Preise in der Schweiz, Österreich, Deutschland und Frankreich für zu hoch. Die Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics) ist ein britischer Berufsverband von Immobilienfachleuten und Immobiliensachverständigen. Hinzu kommt, dass sich laut derselben Umfrage vor allem der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt in einer spätzyklischen Phase befindet. In einem fortgeschrittenen Zyklus vermuten die Investoren auch Länder wie Japan, die Tschechische Republik, Frankreich und die Niederlande. Als günstige Märkte werden vor allem Griechenland, Russland und Brasilien eingeschätzt.
Zum zweiten Quartal hat sich die negative Stimmung in Großbritannien und der Schweiz aufgrund verschiedener Performance-Indikatoren verringert, obwohl die Teilnehmer der Rics-Umfrage bestätigten, dass beide Märkte nach wie vor hoch gepreist sind. Unterdessen hat sich das Feedback für kleinere europäische Märkte wie Ungarn, Portugal, Tschechische Republik und Griechenland verbessert. Wenngleich Großbritannien inzwischen positiver gesehen wird, würden Investoren angesichts des unsicheren Ausgangs der Brexit-Verhandlungen einen abwartenden „Wait and see“-Ansatz favorisieren, meint PGIM-Experte Hayes. „Als Folge dessen sind auch die Kapitalflüsse aus Kontinentaleuropa und außerhalb Europas nach Großbritannien deutlich zurückgegangen.“
Blick auf Fundamentaldaten
Städte für erfolgreiche Investments lassen sich nicht nur auf Basis wirtschaftlicher Kennzahlen wie Mietwachstum und Renditen eruieren, sondern auch nach wirtschaftlichen Fundamentaldaten wie Wettbewerbsfähigkeit, Lebensqualität, Innovation, Nachhaltigkeit, Governance und Resilienz. Laut der Studie „Demand and Disruption in Global Cities“, die JLL zusammen mit dem Beratungsunternehmen The Business of Cities erstellt hat, schneiden Städte wie London, New York, Paris, Singapur, Tokio und Hongkong in diesen Kategorien weltweit am besten ab. In Europa gehören neben London und Paris noch Amsterdam, Madrid, Berlin, München und Stockholm zur globalen Führungsgruppe.
AUF EINEN BLICK
Viele Investoren halten Länder wie Deutschland, Frankreich, die Schweiz, aber auch Österreich mittlerweile für zu teuer. Günstigere Voraussetzungen bieten kleinere Märkte wie Ungarn, Portugal, die Tschechische Republik und Griechenland. Dass erstere weiterhin hohe Volumina anziehen, führen Experten darauf zurück, dass auch wirtschaftliche Fundamentaldaten wie die Wettbewerbsfähigkeit berücksichtigt werden.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 04.10.2019)
