Der deutsche Markt hat sich in den letzten Jahren stark entwickelt. Der kurz- bis mittelfristige Ausblick bleibt positiv.
Der deutsche Hotelmarkt boomt – und das seit Längerem. Wie eine aktuelle Studie von Christie & Co anhand von acht Metropolen aufzeigt, wuchs die Nachfrage im vergangenen Jahrzehnt stärker als das verfügbare Zimmerangebot. Allein 2018 nahmen die Übernachtungen in ganz Deutschland um 3,4 Prozent zu, während das Bettenangebot lediglich um 2,6 Prozent anstieg. In den von Christie & Co untersuchten Märkten waren es sogar 5,7 bzw. 4,5 Prozent. Das Fundament der starken Hotel-Performance bilden den Studienautoren zufolge zwei Faktoren: die stabile Inlandsnachfrage sowie die steigende Zahl ausländischer Touristen.
Spitzenreiter München
„Die starke Nachfrage drückt die Preise nach oben“, hält Patrik Hug, Associate Director Advisory & Valuation Services bei Christie & Co, fest. In ganz Deutschland ist der durchschnittliche Zimmerertrag (RevPAR) 2018 im Vergleich zum Vorjahr um 2,4 Prozent gestiegen. Noch höher fiel der Anstieg mit 4,2 beziehungsweise 6,9 Prozent in München und Berlin aus. „Gut schlagen sich vor allem jene Städte mit ausgeglichener Business- und Freizeitnachfrage“, sagt Hug. Das trifft zweifellos auf den Münchener Hotelmarkt zu, wo der RevPAR mit 96 Euro deutschlandweit auch am höchsten ist.
In den letzten drei Jahren ist das Angebot stabil gewachsen. Allein 2018 sind rund 40.000 Betten neu auf den Markt gekommen. Auch die aktuelle Hotel-Pipeline ist gut gefüllt, wenngleich nicht so stark wie noch vor zwei Jahren. Insgesamt befinden sich in Deutschland derzeit rund 835 Projekte mit rund 107.000 Zimmern in Bau oder in Planung. Rund 25 Prozent der Projekte oder 38 Prozent der Zimmer werden in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Dresden und Leipzig realisiert. Was die Art der Produkte betrifft, liegen vor allem große Limited-Service- und Serviced-Apartment-Hotels im Trend. Diese können laut Experten kosteneffizienter betrieben werden. „Erkennbar ist außerdem eine Entwicklung hin zu gebrandeter Hotellerie“, sagt Thomas Winkler, CEO des österreichischen Hotelentwicklers UBM. Bei den von Hotelentwicklern favorisierten Lagen zeigt sich ein klares Bild, berichtet Thomas Beyerle, Head of Research bei Catella: „Die Nähe zu öffentlichen Verkehrsträgern ist zum ausschlaggebenden Faktor geworden.“ Das zeige sich unter anderem daran, dass drei Viertel der Hotelprojekte in Innenstadtlagen und nur ein Viertel am Stadtrand gebaut werde. UBM setzt im Rahmen ihrer Projekttätigkeit ebenfalls auf zentrale Lagen – und zwar nach wie vor in den großen Ballungsräumen Deutschlands.
Zahlreiche Fertigstellungen
Von den insgesamt 16 Hotels, die sich in der europäischen Pipeline der UBM befinden, werden fünf in Deutschland realisiert. Bis zum Jahresende soll etwa ein Doppelhotel der Marken Super 8 und Holiday Inn in der Hamburger Eiffestraße mit 600 Zimmern fertiggestellt werden. Im kommenden Jahr wird ein Super-8-Hotel am Mainzer Zollhafen mit 216 Zimmern auf den Markt kommen. Und für 2022 ist die Fertigstellung des Projekts Central Tower in Berlin angesetzt. Letzteres soll zwei unterschiedliche Angebote unter einem Dach vereinen: ein Moxy-Hotel mit 445 Zimmern in den unteren zehn Etagen sowie 115 Residence-Inn-Suiten.„Die gesamtdeutsche Hotelnachfrage ist robust, nicht zuletzt aufgrund des Megatrends City-Tourismus und des starken Nachfragedrucks großer deutscher Institutioneller“, beschreibt Winkler die Ausgangslage. Dennoch komme es aufgrund mehrerer gleichzeitiger Hoteleröffnungen in einzelnen Städten immer wieder zu einer Art „Schweinezyklus“. Im Moment gelte das etwa für Düsseldorf, wo sich Hotel-Developments, die noch nicht in Bau sind, schwerer tun dürften. Von einem zunehmenden Wettbewerbsdruck geht auch Hug aus. Mittelfristig sollte das Angebot aber vom Markt absorbiert werden.
Der kurz- bis mittelfristige Ausblick für den deutschen Hotelmarkt bleibt für Experten positiv. Risken sind dennoch nicht von der Hand zu weisen. Für Beyerle stellt ein Konjunkturabschwung das größte dar. „Tritt dieses Szenario ein, werden das Hotels und Fluglinien zuerst spüren“, sagt er. Nicht von der Hand zu weisen ist außerdem, dass die Gewinne der Developer zunehmend schrumpfen. Dahinter stehen laut Hug steigende Grundstückspreise sowie Bau- und Finanzierungskosten, die sich nicht mehr vollständig auf die Verkaufspreise umlegen ließen. Als weitere Gefahren sieht er Hotelentwicklungen an nicht passenden Standorten und überhöhte Pachten. „Das könnte Investoren abschrecken.“
AUF EINEN BLICK
In Deutschland befinden sich derzeit 835 Hotelprojekte mit circa 107.000 Zimmern in Bau oder in Planung. Rund 25 Prozent der Projekte bzw. 38 Prozent der Zimmer entfällt auf die großen Metropolen Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Dresden und Leipzig. Auch wenn Experten in einzelnen Städten einen vorübergehenden Angebotsschock nicht ausschließen, dürfte das Angebot – zumindest mittelfristig – vom Markt absorbiert werden.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 04.10.2019)
