Laut den Auswertungen einer neuen Datenbank waren für heuer 12.700 Bauträger-Wohnungen in der Pipeline, im kommenden Jahr 19.100.
In Wien entstehen vorerst immer mehr Mietwohnungen, Eigentumswohnungen werden weniger. Das ist ein Ergebnis einer Studie zu Wohnbauprojekten, die mittels einer neuen Datenbank erstellt und am Mittwoch präsentiert wurde. Überdies stellte sich heraus: Bereits 2018 kamen mehr Wohnungen auf den Markt, als Haushalte gegründet wurden. Spätestens 2020 werde der "Nachholbedarf" gedeckt sein, hieß es.
In der Vergangenheit gab es immer wieder Diskussionen darüber, dass in der Bundeshauptstadt zu wenige Wohnungen gebaut würden. "Diese Zeiten sind vorbei", analysierte Alexander Bosak, Geschäftsführer von Exploreal. Er gehörte zu den Entwicklern einer neuen Datenbank, die - laut eigenen Angaben - faktisch alle Neubauprojekte (ab fünf Wohneinheiten) von Wien dokumentiert, auswertet und so eine realistische Abbildung des Marktes ermöglicht. "Es ist damit zu rechnen, dass mehr Wohnungen auf den Markt kommen als Haushalte gegründet werden", kündigte er mit Verweis auf Daten zur Haushaltsentwicklung der Statistik Austria und auf eigene Berechnungen und Prognosen an.
Laut den Auswertungen der Datenbank waren für heuer 12.700 Bauträger-Wohnungen in der Pipeline, im kommenden Jahr 19.100. 2021 gehe die Neubautätigkeit wieder zurück. Am meisten werde in jenen Bezirken gebaut, in denen es auch die größten Flächenreserven gibt - Leopoldstadt, Landstraße, Favoriten, Floridsdorf, Donaustadt und Liesing.
Während zuletzt in Sachen Neubau noch Eigentumswohnungen dominiert hätten, seien heuer bereits Mietwohnungen in der Überzahl. 2020 würde der Mietwohnungsanteil weiter steigen - vor allem was den geförderten Bereich betrifft. Die Verschiebung von Eigentums- zu Mietobjekten habe vor allem auch damit zu tun, dass große (im Wohnungseigentum geplante ) Projekte von internationalen Investoren aufgekauft würden, so Bosak. Diese würden die Wohnungen dann vermieten.
Die Datenbank erlaubt auch, ein "gläsernes Projekt" darzustellen - also ein durchschnittliches Neubauvorhaben eines Bauträgers. Dieses umfasst 67 Wohnungen mit 65,6 Quadratmetern Wohnnutz- und 24,2 Quadratmetern Freifläche, beispielsweise in Form einer Terrasse oder eines Balkons. Pro Wohnung gibt es 0,83 Pkw-Stellplätze. Der Grundkostenanteil beträgt 1.100 Euro.
Welche Wohnungen rasch verkauft werden
Interessant sind auch die Verwertungschancen einer Wohnung: Am schnellsten verkaufen sich Wohnungen bis 300.000 Euro. Diese würden innerhalb eines Jahres vom Markt "absorbiert", so Bosak. Der Verkauf von Apartments um mehr als 600.000 Euro würde im Vergleich dazu zwei Jahre Zeit in Anspruch nehmen. Was die Größe anbelangt, so sind Wohnungen zwischen 50 und 90 Quadratmeter bzw. mit zwei bis drei Zimmern am beliebtesten. So sei die Zwei-Zimmer-Wohnung eine gefragte Anlegerwohnung. Dies könnte auch mit der durchschnittlichen Größe eines Haushalts zu tun haben: In Wien wohnen in 80 Prozent der Haushalte maximal zwei Personen.
Manche Tendenzen werden von Michael Pisecky, dem Wirtschaftskammer-Fachgruppenobmann der Wiener Immo-Treuhändler, aber kritisch gesehen. Was Mietwohnungen anbelangt, so sagte er: "Offiziell ist der Nachholbedarf gedeckt, aber es gibt immer noch zu wenige Wohnungen - vor allem in den Bereichen, wo die Nachfrage in Wien am größten ist. Denn während im höher- und hochpreisigen Segment genügend Wohnraum vorhanden ist, fehlen Wohnungen im leistbaren Segment im Bereich bis circa 700 Euro Monatsmiete."
Kritisch wurde heute auch die rege Bautätigkeit in den Flächenbezirken gesehen - "in der grünen Wiese". Dies sei auch aus ökologischen Gründen zu hinterfragen, hieß es. Vielmehr sprach sich beispielsweise Hans Jörg Ulreich, Bauträgersprecher für die Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ), dafür aus, doch den Bestand im innerstädtischen Bereich nachzuverdichten. Dies verhindere aber eine "restriktive Flächenwidmung". Auch volkswirtschaftlich sei es günstiger nicht im Grünland zu bauen, da dort neben den Baukosten auch Kosten für die Infrastruktur wie Straße oder Kindergärten hinzukämen. In bereits verbautem Gebiet sei diese schon vorhanden.
Datenbank soll ausgeweitet werden
Die Bauträger-Datenbank von Exploreal erfasst Neubauprojekte in Wien. Dabei wird der gesamte Projektentwicklungsprozess vom Ankauf der Liegenschaft bis zur Verwertung der letzten Wohnung abgebildet. Geboten werden Informationen zu Grundkostenanteil, zu den Mitbewerbern, zur Preisentwicklung und zur Nachfrage nach den Wohnungen. Gedacht ist die Plattform für die Branche - zum Beispiel Bauträger, Sachverständige, Immobilienmakler. Dezidiert nicht Zielgruppe sind Wohnungssuchende, stellte Matthias Grosse, zweiter Geschäftsführer von Exploreal, klar.
Ziel ist, die Datenbank auf ganz Österreich auszuweiten, erklärte Gerald Gollenz, stellvertretender Obmann des WKÖ-Fachverbandes Immobilientreuhänder. Diese soll unter anderem hilfreich in "Gesprächen mit der Politik" sein. Etwa wenn es um Wohnbauförderungen oder Bauland-Mobilisierung gehe.