Rechtsfrage

Grundstücksgrenzen: Wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt . . .

Grundstückgrenzen: Nur 17 Prozent sind in Österreich rechtsverbindlich im Grenzkataster erfasst. Über Ursachen und Folgen.
Grundstückgrenzen: Nur 17 Prozent sind in Österreich rechtsverbindlich im Grenzkataster erfasst. Über Ursachen und Folgen.(c) Getty Images/iStockphoto (geogif)

Nur 17 Prozent sind in Österreich rechtsverbindlich im Grenzkataster erfasst. Über Ursachen und Folgen.

Wer glaubt, dass mit der Eintragung seines Grundstücks im Grundbuch alle rechtlichen Fragen geklärt sind, das Grundstück sozusagen abgesichert ist und er sich beruhigt zurücklehnen kann, der irrt. Denn im Grundbuch werden zwar Grundstücksnummer, Eigentümer und Belastungen rechtlich verbindlich eingetragen, aber nicht der genaue Grenzverlauf.

Die Geschichte des Katasters ist nämlich einerseits eine lange – von 1817 bis 1861 wurde mehr oder weniger die gesamte Monarchie vermessen, allerdings für den sogenannten Grundsteuerkataster, um die Grundsteuer erheben zu können, und nicht als exakte Vermessung der Grenzen –, andererseits eine sehr kurze: Der Grenzkataster, wie es ihn heute gibt, wurde erst 1968 eingeführt.

In Österreich sind nur rund 17 Prozent aller Grundstücke im Grenzkataster erfasst, das heißt, bei 83 Prozent der Grundstücke ist der Grenzverlauf nicht rechtlich verbindlich gesichert. „Das lässt sich durch einen einfachen Blick ins Grundbuch prüfen. Ist das Grundstück im Grenzkataster erfasst, ist es mit einem G gekennzeichnet“, erklärt Jakob Cerbe, Geschäftsführer von McMakler Österreich, einem international tätigen Maklerbüro.

 

Wertbeeinflussender Faktor

„Grundsätzlich ist jedem Käufer zu raten, die genauen Grenzen seines künftigen Grundstücks vermessen zu lassen, vor allem, wenn er die Absicht hat zu bauen, denn da spielt auch die Bauordnung eine große Rolle, etwa der einzuhaltende Abstand zwischen Grundstücksgrenze und Haus. Sind die Grenzen nicht genau bekannt, kann das zu Problemen führen“, erläutert Martin Müller-Fembeck, Leiter der Rechtsabteilung im Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen. Ähnlich sieht das Cerbe: „Wir sind im Prinzip jeden Tag mit dem Problem des unklaren Grenzverlaufs konfrontiert. Schon bei der Bewertung eines Grundstücks ist die tatsächliche Größe ein wertbeeinflussender Faktor. Wir sind aber auch auf die wahrheitsgemäßen Angaben eines Eigentümers angewiesen. Wir klären natürlich über das Risiko auf, können ihn jedoch nicht dazu zwingen, die Angaben rechtlich erfassen zu lassen.“

Man ist also in jedem Fall gut beraten, sein Grundstück vermessen zu lassen. Allerdings können sich da die nächsten Probleme auftun. Denn um den Grenzverlauf rechtlich bindend festzulegen, sprich im Grenzkataster eintragen zu lassen, braucht man seine Nachbarn. „Für die Vermessung seines Grundstücks braucht man niemandes Zustimmung. Und der Vermessungsingenieur wird sinnvollerweise zuerst einmal nachschauen, ob es bereits eine Vermessung gab“, erklärt Müller-Fembeck. Anders und komplizierter wird die Geschichte, wenn man die nun vermessenen Grenzen im Grenzkataster verbindlich eintragen lassen möchte, denn das geht nur mit Zustimmung der Nachbarn zum Grenzverlauf.

 

Nachbarschaftskonflikte

„Verweigert einer der Nachbarn die Zustimmung – aus welchem Grund auch immer –, wird üblicherweise das Vermessungsamt eingeschaltet und es kommt zu einer Grenzverhandlung. Gibt es dabei noch immer keine Einigung, geht das Ganze vor Gericht“, erläutert Müller-Fembeck. Im Hintergrund einer Verweigerung zur Feststellung des Grenzverlaufs steht oft der Wunsch nach Verhinderung eines Bauvorhabens auf dem Nachbargrundstück, wie Anwältin Eva Riess erzählt: „Da hatten wir schon einige Fälle, weil das natürlich ein guter Aufhänger ist, um ein Bauvorhaben zu verzögern. Wobei es meiner Erfahrung nach meist darum geht, dass die Leute einfach Geld haben wollen für ihre Zustimmung – und es letztlich meistens auch bekommen, weil die Verzögerung eines größeren Bauvorhabens schlicht noch teurer kommen würde. Und das wissen die Leute natürlich.“

Aber das sind eher die Ausnahmen. „Im Normalfall gibt es – zumindest im städtischen Bereich – keine Probleme, meist lassen sich etwaige Streitigkeiten in einem Gespräch lösen“, weiß die Anwältin aus ihrer Praxis.

Wenn es tatsächlich zu einem Prozess kommt, kann es aber eine ziemlich langwierige Angelegenheit werden, „abhängig davon, ob sich vermeintliche Grenzen ändern oder sich Eigentumsverhältnisse auf Basis der Neuvermessung verändern und es zu Streitigkeiten kommt“, ergänzt Cerbe. Wobei Müller-Fembeck darauf hinweist, dass „es in den meisten Fällen bereits bei der Grenzverhandlung durch das Vermessungsamt als objektiver Stelle zu einer Einigung kommt“.

Und natürlich arbeitet auch hier niemand gratis. Eine solche Vermessung kostet, je nach Aufwand, ab 1000 Euro aufwärts.

GRENZKATASTER

Ein Blick ins Grundbuch zeigt, welche Flächen wem zuzuordnen sind: Österreich wurde von 1817 bis 1861 fast vollständig vermessen. Allerdings ging es damals vornehmlich ums Geld: Man wollte wissen, wer wie viel Grundsteuer zu zahlen hat. Die genauen Grenzen werden erst seit 1968 vermessen und im Grenzkataster vermerkt. Rechtsgültig sind nur dort eingetragene Grenzen. Bei Besitzwechsel oder Baumaßnahmenist daher oft eine Vermessung notwendig.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 25.10.2019)