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Tourismus

Hotelmarkt: Steigende Auslastung

Das Student Hotel Vienna an der Nordbahnstraße wird kommendes Jahr eröffnet.
Das Student Hotel Vienna an der Nordbahnstraße wird kommendes Jahr eröffnet.(c) © OLN, Architektur Hoffmann-Jan (© OLN, Architektur Hoffmann-Jan)

Der boomende Tourismus in Wien mit Gästen aus immer mehr Ländern steigert die Nachfrage. Die geringere Entwicklungstätigkeit stimmt Hotelexperten durchaus positiv.

Der Wiener Hotelmarkt profitiert sowohl vom boomenden Städtetourismus als auch von der guten Entwicklung der Zahlen von Geschäftsreisenden. Laut einer aktuellen Analyse des Hotelimmobilienspezialisten Christie & Co ist die Zahl der Hotelnächtigungen seit 2014 kontinuierlich gestiegen – konkret um 16,6 Prozent. Im Vorjahr wurde mit 14,3 Millionen Nächtigungen schließlich ein neuer Rekordwert verzeichnet. Gleichzeitig stieg auch die Zimmerauslastung sukzessive an, um 2018 einen Höchstwert von beachtlichen 78 Prozent zu erreichen.

 

Steigende Tourismuszahlen

Erfreulich ist auch die positive Entwicklung des durchschnittlichen Zimmerertrags (RevPAR) und damit einer der wichtigsten Kennzahlen in der Hotellerie. Wie Ricky Bichel, Consultant Advisory & Valuation Services bei Christie & Co, ausführt, verzeichnete er über die letzten fünf Jahre „auslastungs- und ratengetrieben“ einen Anstieg um 14 Prozent auf 80 Euro. „Die Kennzahlen im ersten Halbjahr 2019 versprechen dank einer erfolgreichen Ballsaison weiterhin positive Aussichten“, meint er mit Blick auf die nähere Zukunft.

Martin Schaffer, Managing Partner bei MRP Hotels, glaubt ebenfalls, dass es in einer ähnlichen Tonart weitergehen könnte. „Im Vergleich zu den letzten Jahren ist die Development-Pipeline auf dem Wiener Markt derzeit überschaubar. Daher kann auch in den kommenden Jahren mit einer steigenden Auslastung gerechnet werden“, erklärt er seine Annahme. Es gebe nämlich keine Anzeichen dafür, dass sich der aktuell boomende Tourismus kurz- oder mittelfristig abschwächen wird. „Im Gegenteil: Immer mehr Gäste aus neuen Ländern verstärken die Nachfrage.“

 

36 neue Hotels

„In Wien wird derzeit definitiv nicht so viel entwickelt wie in der Vergangenheit“, berichtet Martin Domenig, Managing Partner bei Kohl & Partner. Das sei vor allem auf die gestiegenen Baukosten und das geringere Renditepotenzial zurückzuführen. Stichwort Renditen: Diese sind auch aufgrund des verstärkten Investitionsdrucks und des zunehmenden Produktmangels zurückgegangen. „Seit geraumer Zeit ist extrem viel Kapital auf dem Markt. Investoren, die bislang in anderen Assetklassen aktiv waren, wenden sich nun verstärkt dem Hotelbereich zu“, erklärt Domenig. Insgesamt spieße es sich daher oft zwischen Investoren und Betreibern bezüglich der erwarteten Renditen und der tatsächlichen, realisierbaren Renditepotenziale.

Auch wenn derzeit weniger entwickelt wird, tut sich doch einiges in der Projekt-Pipeline. Laut Christie & Co sind in Wien bis 2023 insgesamt 36 Hoteleröffnungen zu erwarten. Dadurch würde sich der Zimmerbestand um rund 19 Prozent erhöhen. Zu den Projekten, die derzeit realisiert werden, zählt unter anderem ein Flaggschiffobjekt der niederländischen Marke The Student Hotel – mit 822 Zimmern das derzeit größte Studentenwohnheim in Österreich. Es wird 2020 an der Nordbahnstraße im zweiten Wiener Gemeindebezirk aufsperren.

Ebenfalls im kommenden Jahr wird ein Jaz in the City Hotel der Deutschen Hospitality mit 165 Zimmern in Wien Mariahilf – konkret im ehemaligen Arbeiterkammer-Gebäude in der Windmühlgasse 28 – Eröffnung feiern. Für 2022 wird außerdem der österreichische Markteintritt der Luxusmarke Rosewood erwartet. Der künftige Standort des Hauses mit 99 Zimmern liegt in einer der begehrtesten Gegenden der Stadt, nämlich in der ehemaligen Zentrale der Erste Bank am Graben. „Die Nobelherberge wird den Wiener Luxushotelmarkt ordentlich aufwirbeln“, prognostiziert Bichel.

 

Internationale Investoren

„Immer mehr internationale Player werden derzeit in Österreich aktiv. Es gibt viele Hotelpachtgesellschaften und Franchisemarken, die sehr aggressiv unterwegs sind“, bringt Schaffer die Entwicklung auf den Punkt. Dem Hotelexperten zufolge kommt es immer häufiger zu einer Abkehr von Fixpachtverträgen, bei denen die Investoren – wenn überhaupt – nur einen geringen Teil des Risikos übernehmen. Wegen des boomenden Städtetourismus und der guten Zimmerauslastung würden sie sich mit den Betreibern auf variable Gewinnbeteiligungen einigen. „In den operativen Betrieb mischen sie sich aber weiterhin nicht ein“, erklärt Schaffer.

Angesichts des erfolgreichen Tourismus macht Domenig allerdings nicht nur starkes Interesse seitens der Betreibergesellschaften aus, Hotels zu übernehmen, sondern auch die zunehmende Bereitschaft von Investoren, ihre Entwicklungen selbst zu betreiben. Gleichfalls neu ist für den Experten, dass sich derzeit die Nachfrage nach Stadthotels ebenso stark und anhaltend entwickelt wie jene nach Resortobjekten. „Vor der aktuellen Boomphase war der heimische Markt für Investoren in der Ferienhotellerie lange Zeit relativ klein und überschaubar“, bringt Schaffer die laufende Entwicklung zum Ausdruck.

AUF EINEN BLICK

In den vergangenen fünf Jahren sind die Nächtigungszahlen auf dem Wiener Hotelmarkt um 16,6 Prozent gestiegen. Die Zimmerauslastung erreichte 2018 mit 78 Prozent einen Höchstwert. Experten rechnen mit einer anhaltend positiven Entwicklung. Im Vergleich zu den Vorjahren werden weniger Hotelprojekte entwickelt – bis 2023 sollen 36 Objekte fertiggestellt werden. Gleichzeitig gibt es keine Anzeichen dafür, dass der Tourismusboom abflacht.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 15.11.2019)