Die Kosten für Eigentumswohnungen im ersten oder zweiten Stock einer Anlage liegen um rund fünf Prozent höher als für vergleichbare Einheiten im Erdgeschoß.
Schönheit liegt im Auge des Betrachters, sagt man. Geht es um die Aussicht aus der Wohnung, aus dem Haus, sind die meisten Betrachter aber so ziemlich einer Meinung: Ins Grüne soll der Ausblick gehen, das ist schön. Oder Dachlandschaften, die sind auch nicht schlecht. Und in die Ferne, über Stadtteile oder gleich über die ganze Stadt zu sehen, das kann einiges.
Er kostet aber auch, der Blick. Abzulesen ist das an den Preisen, die von Stockwerk zu Stockwerk steigen, sagt Wolfgang Feilmayr, Leiter des Departments für Raumentwicklung, Infrastruktur- und Umweltplanung im Fachbereich Stadt- und Regionalforschung der TU Wien. Er hat Bewertungsmodelle erarbeitet, die dies zeigen. So liegen die Kosten für Eigentumswohnungen im ersten oder zweiten Stock einer Anlage um rund fünf Prozent höher als für vergleichbare Einheiten im Erdgeschoß. In der vierten und fünften Etage muss man schon mit 8,5 Prozent höheren Preisen rechnen als im Parterre, im sechsten und siebten Stockwerk sind es an die zehn Prozent. „Natürlich nur dann, wenn ein Lift vorhanden ist“, erklärt Feilmayr.
Hui, das ist aber teuer!
Kein Wunder also, dass so mancher dann doch Kompromisse eingeht. Das es nicht mehr so grün, so weit gehen muss in Sachen Ausblick. „Die schöne Sicht ist anfangs immer eine Anforderung der Suchenden. Allerdings wird diese oft geopfert, wenn eine Wohnung dadurch preislich günstiger zu haben ist“, sagt Michael Pisecky, Geschäftsführer der s-Real-Immobilienvermittlung. Bei betuchten Interessenten sei das häufig anders. „Es gibt immer wieder welche, für die gerade die Aussicht ganz wesentlich ist.“ Bei hochpreisigen Wohnungen sind die Ausblicksansprüche höher, das weiß auch Elisabeth Rohr von Elisabeth-Rohr-Real-Estate aus Erfahrung. Speziell gilt das für Wohnungen im Dachgeschoß. Nimmt man ordentlich Geld in die Hand, will man dafür auch etwas sehen. Im wahrsten Sinne des Wortes. „Dann genügt es nicht, wenn man von den Fenstern aus nur in ein Stück Himmel blickt, wie es bei vielen älteren Ausbauten der Fall ist“, sagt Rohr. „Und noch wichtiger als bei Wohnungen ist den Suchenden die Aussicht bei Einfamilienhäusern“, berichtet Rohr. „In diesem Segment gibt es viel mehr Anfragen, die sich explizit darauf beziehen.“
Pfui, eine Parkgarage!
Werden Immobilien den Anforderungen nicht gerecht, wird ihre Vermittlung schwieriger. „Im Altbau ist das öfter ein Handicap, als man glaubt“, sagt Rohr. Dabei geht es gar nicht einmal darum, dass der Fernblick über die Stadt fehlt – ein hässliches Haus auf der anderen Seite der Straße reicht schon aus, damit das Objekt bei vielen nicht in die engere Wahl kommt. Der schlimmste Ausblick, den Rohr je aus einer Wohnung hatte? „Direkt auf die Rückseite einer Parkgarage. Das hat wirklich viele Interessenten abgeschreckt.“ Weitere „Aussichtkiller“: Feuermauern, abbruchreife Häuser, winzige Lichthöfe.
Für Pluspunkte – auch preisliche – sorgen hingegen Parks, Gärten, große, grüne Innenhöfe. Und Dachlandschaften. „Hier schadet es aber nicht, wenn sich der eine oder andere Baum dazwischen schiebt“, sagt Pisecky. Auch ganz wichtig: Dass man selber zwar viel sieht, aber nicht beobachtet werden kann, erklärt Rohr. Die Nachbarn, egal ob daneben oder vis-à-vis, sollten also nicht zu nahe dran sein am eigenen Balkon, nicht in Lavendeltöpfe und Kaffeehäferl blicken können.
Künftig sollen Plus- und Minuspunkte einer Aussicht klarer als bisher nachzuvollziehen sein. Und auch, wie sich diese auf die Kosten einer Wohnung auswirken. Roland Hackl hat Raumplanung und Raumordnung an der TU Wien studiert und arbeitet gerade an einer Dissertation über die Aussicht als Preisfaktor auf dem Immobilienmarkt.
Dafür werden aussichtsbezogene Merkmale quantifiziert und vor allem auch solche einbezogen, die gerade für eine Stadt typisch sind: unterschiedliche Fassaden etwa, Horizontlinien mit Satellitenschüsseln und Antennen sowie weitere Elemente des Straßenraums.
Schon beim Bauen schauen
Mit Hackls Modell, das subjektive und objektive Kriterien bündelt, und eventuellen Weiterentwicklungen könnte in weiterer Folge untersucht werden, wie sich geplante Bauprojekte auf die Aussicht benachbarter Immobilien und ihre Preise auswirken – oder auch auf das Stadtbild. Außerdem könnten Bauträger schon bei der Planung ihrer Wohngebäude „auf die Aussichtspräferenzen der Bewohner Rücksicht nehmen“, berichtet Hackl. Nicht nur aus altruistischen Motiven, „zumal der dadurch geschaffene Mehrwert auch quantifiziert werden kann“, so der Experte.
Gewöhnungseffekt
Und dank dieser Möglichkeiten wird es künftig vielleicht auch für jene einfacher, die aus einer Wohnung mit tollem Blick ausziehen müssen. Denn man gewöhnt sich an vieles, auch an gute Aussichten– und will dann immer wieder welche haben, wie Elisabeth Rohr in der Praxis festgestellt hat. Der schönste Blick, den sie je aus einer Immobilie hatte? „In einem Altbauatelier aus einem riesigen Fenster über die Stadt Wien. So beeindruckend, dass einem ganz schwindlig wurde.“
("Die Presse", Print-Ausgabe, 19.06.2010)