Für Firmen, die hoch hinaus wollen, haben Bürotürme ihren Reiz. Vom Lift bis zur Lobby: Was ein Hochhaus braucht, damit es neben guten Aussichten auch gute Arbeitsplätze zu bieten hat.
Für Firmen, die hoch hinaus wollen, haben Bürotürme ihren Reiz. Schon allein durch ihre Höhe ziehen sie die Aufmerksamkeit auf sich – und ihre Mieter. Entscheidet sich ein Unternehmen für Flächen in einem Turm, kann sich das auch auf die Motivation der Mitarbeiter sehr positiv auswirken, sagt Andreas Gnesda, Geschäftsführer der Gnesda Real Estate&Consulting GmbH.
Die Betriebskosten liegen allerdings mit rund vier Euro über jenen herkömmlicher Gebäude – das betrifft auch jene Büros, die nicht ganz oben angesiedelt sind. Der Grund dafür liegt „in der besonderen Infrastruktur, die eine häufige Wartung erfordert“, sagt Gnesda. Zum Beispiel die Sprinkleranlage, der Feuerwehrlift, die Brandschutzklappen in den Lüftungskanälen.
Liftkonzept muss stimmen
HSG-Zander-Geschäftsführer Gerhard Schenk nennt weitere Aspekte, auf die es bei der Infrastruktur im Hochhausbüro ankommt: „Das Liftkonzept muss passen. Eine gestaffelte Liftorganisation ist wichtig, also dass ein Teil der Lifte nur untere Geschoße anfährt und der andere nur die oberen.“ Mit der Höhe kommen weitere Herausforderungen. „Ab dem fünften oder sechsten Stockwerk treten mitunter Windgeräusche auf“, berichtet Schenk. Außerdem seien Fenster, die sich öffnen lassen, oft kontraproduktiv: Diese blieben mitunter geöffnet, was bei Sturm zu Schäden führen kann. Eine automatische Schließanlage kann aber Abhilfe schaffen.
Auch der Sonnenschutz ist wegen der Exponiertheit der Fassade und der Vollverglasung besonders wichtig. „Moderne Sonnenschutzanlagen in Bürotürmen werden automatisch gesteuert, sind aber im Einzelnen wieder von Hand zu korrigieren“, erklärt Johann Deutsch, Prokurist bei der first facility GmbH. Reinhard Poglitsch, Mitglied der Geschäftsleitung bei ISS Facility Services GmbH, ergänzt: „Individuell steuerbare Technik ist möglich. Aber der Einfluss auf die Energiekosten geht damit verloren.“
Rund und eckig
Büroturm ist nicht gleich Büroturm. Da gibt es neben der Höhe auch Unterschiede im Inneren des Gebäudes. Die Geschoßfläche etwa: Die Bandbreite in Wien reicht beispielsweise von rund 700 Quadratmetern im Florido Tower bis zu 1650 Quadratmetern im IZD-Tower. In vielen Fällen gibt es Mindestbüroflächen zu mieten, 300 bis 400 Quadratmeter etwa bedeuten einen Personalstand von rund 20 Mitarbeitern. „Macht man viele räumliche Unterteilungen, kommt das wegen der hohen Brandschutzstandards teuer,“ berichtet Gnesda, der unter anderem schon den Verbund oder die OMV in Hochhäusern untergebracht hat.
Für derart große Firmen bedeutet ein Einzug in schlanke Türme oft, dass das Unternehmen auf mehrere Geschoße verteilt wird. Potenzielle Mieter sollten sich auch bezüglich der Flächeneffizienz erkundigen. Im Turm kann sie schon einmal fünf bis zehn Prozent niedriger sein als in anderen Gebäuden. „Weil etwa auch ungenutzte Flächen mitgezahlt werden müssen“, sagt Gnesda. So seien runde Formen vielleicht einprägsamer, aber in der Nutzung meist weniger effizient als ihre eckigen Kollegen.
Dem Himmel so nah
Eine Lobby – samt Portier und einem modernen Zutrittskontrollsystem – ist für einen Büroturm eine Notwendigkeit. Dabei gilt: je repräsentativer, desto besser.
Ein weiteres spektakuläres Merkmal ist das Aussichtsgeschoß, welches als Vorstandsbüro, Restaurant oder als Veranstaltungsraum dienen kann. Eine Sky-Lobby haben etwa beispielsweise der Saturn-Tower oder auch das Techgate-Gebäude in der Donau-City. Letzteres kann man anmieten – und schon einmal einen Abend lang ausprobieren, wie es denn so wäre, ganz oben seinen Arbeitsplatz zu haben.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 19.06.2010)