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Eigentumserwerb

„Goldgräberstimmung ist vorbei“

Für den Mittelstand ist Wohneigentum trotz des moderateren Preisanstiegs oft schwer erschwinglich.
Für den Mittelstand ist Wohneigentum trotz des moderateren Preisanstiegs oft schwer erschwinglich.Pixabay
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Für den Mittelstand ist Wohneigentum trotz des moderateren Preisanstiegs oft schwer erschwinglich. Dafür gibt es einige Gründe – und mehrere Lösungsansätze.

Auch wenn die Zahl der Einpersonenhaushalte weiter zunimmt und der Zuzug in die heimischen Ballungsräume weiter anhält, sehen Experten – zumindest eine leichte – Entspannung am heimischen Wohnungsmarkt. Die „grenzenlose Goldgräberstimmung“ sei vorbei, meint etwa Anton E. Nenning, Managing Director bei Re/Max Austria. „Der große Nachfrageüberhang ist zumindest teilweise abgebaut“, sagt er. Gleichzeitig sei allerdings das Preisniveau in manchen Gegenden derart hoch, dass für einige Bevölkerungsgruppen Wohnungseigentum weder erreichbar noch erstrebenswert erscheine.

Wie werden sich die Preise heuer entwickeln?

Laut Re/Max-Prognose sollen jene für Eigentumswohnungen in zentralen Lagen um vier Prozent zulegen. 2019 waren es 4,5 Prozent, im Jahr davor sogar 5,6 Prozent. Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH, geht 2020 in sehr guten Lagen von einem Anstieg der Wohnungskaufpreise um 3,75 bis 4,25 Prozent, in durchschnittlichen Lagen um zwei bis 2,75 Prozent aus.

Trotz starker Bautätigkeit sind für private Wohnungskäufer – aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen – auch in den kommenden Jahren deutlich über der Inflationsrate liegende Preiszuwächse und ein eher rückläufiges Angebot zu erwarten. Nicht zuletzt ist auch für Entwickler der Gesamtverkauf von Wohnprojekten eine hervorragende Alternative zum Abverkauf von Eigentumswohnungen geworden.

Im aktuellen Umfeld sind Wohnimmobilien ein äußerst attraktives Investment und bieten größtmögliche Sicherheit. „Auf der anderen Seite ist der Erwerb von Wohneigentum – auch für den Mittelstand – nicht gerade einfach geworden“, sagt Bauernfeind.

Der Erwerb von Wohneigentum ist auch für den Mittelstand nicht gerade einfach geworden.

Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien

Der Problematik, dass der Erwerb von Wohnungseigentum in den Ballungszentren für den Mittelstand immer schwieriger geworden ist, hat sich nun der Interessenverband für Anleger (IVA) – er ist dafür bekannt, die Interessen von heimischen Aktionären wahrzunehmen – angenommen. Vor allem in Städten wie Innsbruck, Salzburg, Wien und Graz sei Wohnraum mittlerweile unbezahlbar geworden.

Neue Stadtflucht

„Auf die Land- folgt nun die Stadtflucht“, sagt IVA-Präsident Wilhelm Rasinger. Nur zwei Folgen: Verstopfte Einfallstraßen und ein höherer CO2-Ausstoß. Vor allem aber sieht IVA-Präsident Privatpersonen beim Eigentumserwerb gegenüber institutionellen Investoren benachteiligt. Großinvestoren könnten etwa Liegenschaften als „Share Deals“ erwerben. Dabei fallen weder Grunderwerbssteuer noch Immobilienertragsteuer an. Investiert wird nämlich nicht direkt in Immobilien, vielmehr beteiligt man sich an Objektgesellschaften, die rechtlich deren Eigentümer bleiben.

Die Gerichte verdienen mehr an der Eintragungsgebühr, als es die damit verbundenen Kosten rechtfertigen würden.

Wilhelm Basinger, IVA-Präsident

Der IVA hat eine Reihe von Lösungen für die pressierende Thematik ausgearbeitet. Eine wäre etwa eine spürbare Reduktion der Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent und die steuerliche Gleichstellung von Privat- und Großinvestoren. Aber auch eine Reduktion der Eintragungsgebühr von Eigentum (1,1 Prozent) und Pfandrechten (1,2 Prozent) im Grundbuch wäre sinnvoll. „Die Gerichte verdienen relativ viel an der Eintragungsgebühr – mehr, als es die damit verbundenen Kosten rechtfertigen würden“, meint Rasinger. Solche Schritte würde im Übrigen auch Bauernfeind begrüßen.

Weiters könnte eine entsprechende Valorisierung der Grundsteuer dazu führen, dass sich Leerstände und wenig genutzte Immobilien nicht mehr rechnen. Leerstände und Nichtnutzung zu verteuern, könnte ebenso die Begünstigung von Vorsorgewohnungen für den Eigenbedarf ändern – bei einem praktikableren Wohnungseigentumsgesetz (WEG). „Was das Thema Eigentumswohnungen anbelangt, ist eine Vereinfachung des WEG unbedingt anzustreben“, meint Bauernfeind. Vor allem hinsichtlich der Entscheidungsfindung sei ein neues Konzept auszuarbeiten.

 

Niedrige Sparquote

Ein zusätzliches Problem dieser Tage ist, dass es immer schwieriger geworden ist, einen Teil des Einkommens zur Seite zu legen. Die Sparquote liegt seit mittlerweile mehr als fünf Jahren permanent unter acht Prozent. Zudem werde dieses Geld in minimal verzinste Sparbücher geparkt, was zu einem jährlichen Realverlust von rund fünf Milliarden Euro führe, erklärt Rasinger.

Der IVA-Präsident regt zudem eine Befreiung der Kapitalertragsteuer für Bau- und Vorsorgesparen mit wesentlich höheren Freibeträgen – statt derzeit jährlich 1200 Euro mindestens 3000 bis 5000 Euro an. Dafür könnte die derzeitige „Miniprämie“ von maximal 18 Euro entfallen.

Auf einen Blick

Der Interessenverband für Anleger (IVA) schlägt eine Reduktion der Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent und die steuerliche Gleichstellung von Privat- und Großinvestoren vor, ebenso eine Reduktion der Eintragungsgebühr von Eigentum (1,1 Prozent) und Pfandrechten (1,2 Prozent) im Grundbuch. Eine Befreiung der Kapitalertragsteuer für Bau- und Vorsorgesparen mit wesentlich höheren Freibeträgen – statt derzeit jährlich 1200 Euro mindestens 3000 bis 5000 Euro – würden das Ansparen ertragreicher machen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 01.02.2020)