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Schätze in der Innenstadt

Zentrale Lage: Purer Luxus oder wohnen ohne Parkplatz?

In Graz schlägt Grünlage den Stilaltbau.
In Graz schlägt Grünlage den Stilaltbau.(c) edith strohmaier immobilien, stiller&hohla
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Wer in Wien, Salzburg und Graz das Zentrum bevorzugt.

Wohnen in der Innenstadt gilt gemeinhin als Luxus an sich: Fußläufig zu den angesagten Geschäften und Restaurants, dem Theater und der Oper zu residieren gehört in den meisten Köpfen zumindest für all jene zum Wohntraum, die nicht gerade kleine Kinder und daher einen Garten ganz oben auf ihrer Prioritätenliste haben. Allerdings stimmt diese Vorstellung nicht für alle Innenstädte, wie ein Blick auf Wien, Salzburg und Graz zeigt. Denn wer hier mitten in der Stadt wohnt, welche Preise gezahlt werden und ob man eher mietet oder kauft, unterscheidet sich im Detail deutlich.

Wien: Erste Adressen am Ring

Wien entspricht dabei am meisten den gängigen Vorstellungen. Dort lebt innerhalb des Rings oder zumindest innerhalb des Gürtels und im Zweiten, wer es sich finanziell leisten kann. Und hat dabei viel Auswahl: Heuer und im vergangenen Jahr werden beziehungsweise wurden jede Menge Luxusprojekte fertig, die potenziellen Interessenten jede Menge Optionen lassen. Weshalb sich die Entwickler einiges einfallen lassen müssen, um ihr Projekt zu einer besonderen Immobilie in diesem erlauchten Kreis zu machen. „Neben Faktoren wie der Lage, den Grundrissen und der Ausstattung geht es in der Innenstadt oft auch um Prestige“, weiß Oliver Lang, Geschäftsführender Gesellschafter von Stadtquartier. „Dafür sind beispielsweise das Entrée, aber auch das Äußere des Gebäudes wichtig. Ein Luxuskunde möchte sich nämlich mehr als andere Käufer mit dem Gebäude identifizieren können, entsprechend soll dieses auch etwas ausstrahlen.“ Außerdem sei neben der – nach wie vor prestigeträchtigen – 1010 ein klingender Name wie „Palais“ gefragt, und in letzter Zeit wieder vermehrt die Historie. „Die spielt eine immer größere Rolle, es wird häufiger nach der Geschichte des Gebäudes gefragt“, berichtet der Makler.

Andere Kriterien, durch die sich die Spreu vom Weizen trenne, seien namhafte Architekten und Innenarchitekten, allerdings reicht ein guter Name dabei nicht aus: „Der Stil muss auch zum Käufer passen“, so Lang. Besonders gefragt seien natürlich in der Wiener Innenstadt die Stilaltbauten der Gründerzeithäuser, die teilweise den modernen Dauchausbauten den Rang ablaufen, und darin natürlich alle Insignien von Stuck bis zu Flügeltüren. Passt alles, wird die Pracht in Wien um Preise bis zu 30.000 Euro pro Wohnquadratmeter gekauft, auch wenn es einen exklusiven Mietmarkt gibt, der sich aber zu einem großen Teil an Expats richtet.

Salzburg: Studenten in der City

Damit unterscheidet sich der Markt neuerdings grundlegend von jenem in der Salzburger Innenstadt. Dort – mitten im Weltkulturerbe – werden nämlich nach wie vor etliche Wohnungen auch an Studenten vermietet. Was diverse Gründe hat, wie Berndt Kretschmer, Prokurist des Salzburger Immobilienunternehmens Stiller & Hohla, erklärt. „Altstadthäuser werden in Salzburg nicht aufgeteilt und als Wohnungen verkauft, sondern befinden sich meist als Ganzes im Besitz eines Eigentümers“, erläutert der Makler. Vor zehn oder 20 Jahren war das noch lukrativ. Viele Deutsche gönnten sich damals in der Mozartstadt einen Zweitwohnsitz – etwa für die Festspielzeit – und mieteten sich in solche Gebäude ein. Inzwischen haben sich aber nicht nur die Ansprüche geändert, sondern auch die Rechtslage. Denn die Häuser rund um den Residenzplatz und die Getreidegasse stammen großteils aus dem Mittelalter, in dem herrschaftliches Wohnen außerhalb der Festung noch kein Thema und die Menschen kleiner waren. Entsprechend sucht man hier hohe Decken und großzügige Grundrisse meist ebenso vergebens wie Dachterrassen. Dennoch gäbe es für solche – wenn auch nicht ganz perfekten – Zweitwohnsitze mitten in der Altstadt eine Nachfrage, mit der sich auch gehobene Kaufpreise oder Mieten erzielen ließen.

In Salzburg muss man aufgrund der historischen Bausubstanz niedrige Decken in Kauf nehmen.
In Salzburg muss man aufgrund der historischen Bausubstanz niedrige Decken in Kauf nehmen.(c) edith strohmaier immobilien, stiller&hohla

Mit der strengeren Auslegung des Salzburger Raumordnungsgesetzes, das seit Anfang 2018 die Zahl der Zweitwohnsitze in der Stadt Salzburg enorm beschränkt hat, sei dieser Markt jedoch fast komplett weggebrochen, berichtet Kretschmer: „Ich habe kürzlich eine wunderschöne, große Altstadtwohnung mit hohen Räumen in dem Haus, in dem einst das Nannerl, Mozarts Schwester, gewohnt hat, vermietet. Um gerade einmal acht Euro pro Quadratmeter“, nennt er ein Beispiel. Weshalb sich in der an sich noblen Gegend immer öfter Studenten einmieten, denen das zweite große Manko ebenfalls wenig ausmacht: die nicht vorhandenen Parkmöglichkeiten.

Unverändert zeigt sich die Situation hingegen im Nonntal oder dem Andräviertel mit seinen Gründerzeithäusern, in den Villen am Kai und am Fuß des Kapuzinerbergs, wo durchaus fünfstellige Kaufsummen pro Wohnquadratmeter lukriert werden können.

Graz: Mieten statt kaufen

Auch in Graz ist das Wohnen im Stadtkern gar nicht so populär, wie man meinen könnte. Was zum einen daran liegt, dass man nicht dort wohnen muss, da man auch von den Grazer Grünbezirken aus schnell in der Stadt ist. Zum anderen hat das Zentrum eben nicht nur Vorteile, wie Edith Strohmaier, Inhaberin von Strohmaier Immobilien, weiß: „Viele Kunden sind zwar zunächst interessiert, beispielsweise in der Herrengasse zu wohnen“, so die Maklerin. „Aber dann stellen sie schnell fest, dass man dort nicht zufahren kann, es ständig Veranstaltungen gibt und nachts durch die Gastgärten eine gewisse Geräuschkulisse herrscht.“ Auch in Sachen Dachterrassen seien die Möglichkeiten aufgrund des Weltkulturerbes begrenzt, da hier auf die Dachlandschaft Rücksicht genommen werden muss.

Diejenigen, die sich davon nicht abhalten lassen, müssen zumeist mit Miet- statt Kaufverträgen vorliebnehmen. Ein Großteil des Bestands ist nämlich im Familienbesitz oder gehört Banken oder Versicherungen, die nicht vorhaben, sich von Teilen zu trennen, selbst wenn die meisten Häuser inzwischen parifiziert sind. Die Postleitzahl spielt – ähnlich wie in Wien – allerdings auch in Graz eine gewisse Rolle: Was in Wien die 1010, ist in Graz die 8010 – die es nur auf der begehrten linken Murseite gibt. Auf der rechten Seite muss man mit 8020 vorliebnehmen.

Auf einen Blick

In Wien ist das Leben im Zentrum die – zumindest monetär – luxuriöseste Variante. Teurer als im Ersten geht es nicht, in den Bezirken drumherum gilt: Je näher am Ring desto teurer. Dieses Modell funktioniert aber nicht in allen Städten: In Salzburg sorgen mittelalterliche Grundrissse und neue Raumordnungsregeln für günstiges Wohnen im Altstadtkern. In Graz wird in der Stadt eher gemietet als gekauft und überhaupt gern im Grünen gewohnt.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 22.02.2020)

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