Corona-Gewinner: Assetklassen Wohnen und Logistik
Im Jahr 2020 könnte der Investmentmarkt in Österreich
infolge der Corona-Krise eine deutliche Verschnaufpause einlegen. „Im
ersten Quartal ist das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr
um 75 Prozent zurück gegangen, wobei das erste Quartal 2019 ein
außergewöhnlich starker Jahresauftakt war“, analysiert
Christoph Lukaschek, Leiter Investment bei Otto
Immobilien in einem aktuellen Marktupdate für den Immobilien Kompass.
Ebenfalls deutliche Rückgänge seien im Jahresvergleich für das
zweite Quartal zu erwarten.
Internationale Investoren: Verstärktes Interesse an Österreich
Angesichts der anhaltend hohen Verfügbarkeit von Kapital sind viele
Investoren weiterhin auf der Suche nach geeigneten Produkten. „Die
meisten Transaktionen befinden sich zwar aus operativen Gründen on
hold, Abbrüche von Ankäufen sind jedoch am österreichischen Markt
derzeit die Ausnahme“, berichtet Lukaschek, der davon ausgeht,
dass die nach wie vor extrem niedrigen Zinsen für risikolose Anlagen
sowie die Verwerfungen an den Aktienmärkten mittelfristig sogar noch
mehr Geld in die Immobilienmärkte spülen könnten. Und zwar nicht nur
aus Österreich selbst, sondern, wie bereits in den vergangenen
Jahren, zum überwiegenden Teil aus dem Ausland.
Verschiebung zwischen den Assetklassen
Wie in allen Krisen suche die Mehrzahl der Investoren aktuell den
sicheren Hafen und lege den Fokus daher auf die sichere Assetklasse
Wohnen. „Wir gehen davon aus, dass in diesem Segment sehr zeitnah
wieder die ersten Transaktionen stattfinden werden. Das liegt daran,
dass das Grundbedürfnis nach Wohnraum stärker von
demografischen Entwicklungen, als von kurzfristigen wirtschaftlichen
Schwankungen abhängt“, erklärt Investment Consultant Georg
Kretschmer.
Eine Eintrübung am Vermietungsmarkt sei nur
im Falle eines längerfristigen Anstiegs der Arbeitslosigkeit in
Österreich zu erwarten. „Diese zeichnet sich in den aktuell
vorliegenden Studien jedoch nicht ab“, sagt Kretschmer.
Ebenfalls gefragt seien langfristig vermietete Core-Objekte mit
stabilen gewerblichen Mietern, um mögliche Ausfallsrisiken zu
minimieren. Dazu gehören beispielsweise Logistikimmobilien. Zwar
wurden auch in dieser Assetklasse von Seiten mancher Mieter
Mietstundungen und –freistellungen, neuerdings Rent-Holidays genannt,
gefordert, dennoch gelten Logistikimmobilien aktuell als eine der
Krisengewinner. „Dies ist sowohl auf die zweistelligen Wachstumsraten
einzelner Onlinehändler und den damit einhergehenden erhöhten Bedarf
nach Lager- und Distributionsflächen, als auch auf die gestiegene
Nachfrage von Nahversorgern zurückzuführen“, sagt Lukaschek.
Anders sieht es in der Assetklasse Büro aus. Die aktuell
bestehende Nachfrage der Investoren richte sich klar auf langfristig
vermietete Objekte, die gegenüber risikolosen Anlageformen zwar einen
Renditevorteil haben, aber aufgrund der schwer einschätzbaren
Entwicklung des Segmentes zumindest mittelfristig keine
Vermietungsaktivitäten fordern. „Die Vermietungsleistung wird
aufgrund ausgesetzter Expansionen an den meisten Standorten
allerdings merklich geringer ausfallen als in den Vorjahren“, ist
Lukaschek überzeugt.
Bei den von erhöhtem Leerstand betroffenen
oder bedrohten Büroimmobilien sei vorerst ein geringeres
Transaktionsvolumen zu erwarten, da potentielle Verkäufer ihre
Objekte nicht der aktuellen Unsicherheit des Marktes aussetzen
wollen.
Risikofall Einzelhandel – Erholung erst 2021
Die Assetklasse Retail zähle „mit Sicherheit" zu den am stärksten
betroffenen Bereichen der Immobilienwirtschaft, sagt
Lukaschek. Zum einen hätten die in fast allen Ländern erfolgten
Schließungen von Geschäften den Konsum noch mehr auf den ohnehin
boomenden Onlinehandel verlagert. Zum anderen würden die durch
Mietfreistellungen, Umsatzmieten und Insolvenzen ausgelösten
Mietausfälle die Sicht der Investoren auf diese Assetklasse
nachhaltig prägen und verändern. „Gerade ausländische Investoren
waren sich der gesetzlichen Regelung in Österreich, die im Falle
einer Epidemie das wirtschaftliche Risiko beim Vermieter sieht, nicht
bewusst“, sagt Lukaschek. Trotz der mit Sicherheit weiterhin
steigenden Renditen in diesem Bereich werde es voraussichtlich bis
2021 dauern, bis sich die Preisvorstellungen von Käufern und
Verkäufern wieder finden und Transaktionen stattfinden werden.