26.000 m² neue Büro- und Konferenzfläche: Der Vienna Office Park 4 in Wien-Schwechat wurde am 14. September 2020 eröffnet.
Wiener Büromarkt

Alles ganz anders

Auch wenn derzeit weniger Flächen vermittelt werden, ist der Wiener Büromarkt stark in Bewegung geraten. Und wird es in den kommenden Monaten auch bleiben.

Im zweiten Quartal 2020 summierte sich die Vermietungsleistung auf dem Wiener Büromarkt laut Vienna Research Forum auf 30.596 m2 – insgesamt waren es laut EHL Marktbericht im ersten Halbjahr rund 58.000 m2. Dieser geringe Flächenumsatz ist aber nicht nur auf Corona zurückzuführen. „Es gibt zwar derzeit ein eher begrenztes Angebot an Büroflächen, das hat aber weniger mit Corona zu tun, sondern ist vielmehr der Tatsache geschuldet, dass es im vergangenen Jahr kaum Fertigstellungen von neuen Projekten gab“, sagt Martin Müller, geschäftsführender Gesellschafter von JP Immobilien.

Unverändert bleiben auch die Mieten. Die Spitzenmieten befinden sich seit Jahren recht konstant auf einem hohen Niveau von rund 25,50 Euro/m2. Auch die Durchschnittsmieten konnten ihren in den letzten Monaten leicht gestiegenen Wert halten und liegen aktuell bei 14,85 Euro/m2. Das sind die Fakten, aber der Markt verändert sich massiv und wird sich auch in den kommenden Monaten weiter verändern.

Zahlreiche Unternehmen evaluieren derzeit ihren Flächebedarf.

Flächenbedarf wird neu evaluiert

Corona zeigt seine Auswirkungen, die sich sicherlich in den kommenden Jahren noch verstärken werden. Denn die Auseinandersetzung mit dem Thema Büro, Büroflächen und Arbeit hat jetzt erst den Markt erfasst. „Viele Unternehmen haben sich anlässlich der Covid-Krise eingehend mit dem Thema Büro beschäftigt“, so Elisa Stadlinger, Leitung Büro- und Gewerbeimmobilien bei der ÖRAG. Vordergründig geht es um die Themen Abstand und Hygienemaßnahmen, Lärm, Sitzabstände, Lüftungssysteme und ähnliche „technische“ Angelegenheiten, „aber die Anforderungen an das Büro beziehungsweise an Büroflächen werden weiterhin überdacht werden“.

Aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten heißt es für zahlreiche Unternehmen nun, Büroflächen einzusparen. Stefan Wernhart, Geschäftsführer bei EHL Gewerbeimmobilien: „Insbesondere Unternehmen, die einen sehr hohen Anteil an Remote-Office-Arbeitsplätzen realisieren können, evaluieren derzeit Ihren Flächenbedarf.“

Neues Leben auf historischem Boden: Die Tribüne im Viertel Zwei wurde kürzlich eröffnet und bietet nun Büros statt Zuschauerplätze für die Trabrennbahn.
Neues Leben auf historischem Boden: Die Tribüne im Viertel Zwei wurde kürzlich eröffnet und bietet nun Büros statt Zuschauerplätze für die Trabrennbahn.(c) OLN_ValueOne

Nach der Evaluierung werden die Büronutzungskonzepte und etwaige Standortverlegungen folgen. Der coronabedingte flächendeckende Lockdown hat die Arbeitsstrukturen vieler Unternehmen während der letzten Monate stark verändert. Ein deutlicher Digitalisierungsschub über alle Branchen hinweg zur Integration von Remote Working waren erfreuliche Entwicklungen dieser Ausnahmesituation. „Video-Meetings, Work-from-home“ und Remote-Lösungen haben sich in rascher Zeit etabliert und werden von vielen Unternehmen beibehalten, wo es zweckmäßig erscheint“, meint Wernhart: „Diese ‚Learnings‘ möchten die Unternehmen nun kurz- bis mittelfristig in einer Gestaltung ihrer Büroflächen umsetzen.“

 

Neue Standortfragen

Die Verantwortlichen in den Unternehmen beginnen daher nach einer Phase des Abwartens und Beobachtens aktiv ihre Bürosituation an die Rahmenbedingungen anzupassen. „Ansätze, wie die gesamte Belegschaft in zwei Gruppen zu teilen, die abwechselnd das Office nutzen, sind ja keine langfristigen Lösungen“, meint Felix Zekely, Geschäftsführer von Optin Immobilien. „Viele sehen dies auch als Chance zur Neugestaltung der Organisationsstruktur und zur Implementierung moderner, flexibler Arbeitswelten.“

Seltener Büro-Neubau in der Wiener Innenstadt: Das neue Buwog-Center an der Josefstädter Straße wurde 2019 fertiggestellt.
Seltener Büro-Neubau in der Wiener Innenstadt: Das neue Buwog-Center an der Josefstädter Straße wurde 2019 fertiggestellt.(c) Stephan Huger

Treffen, kommunizieren und arbeiten, so soll das Büro in Zukunft noch viel stärker als bisher zu einem Ort der Kommunikation werden. „Der soziale Kontakt der Menschen untereinander bleibt unverzichtbar“, sagt Wernhart. „Das physische Büro soll mit qualitativ hochwertigen modernen Bürokonzepten die Identifikation der Mitarbeiter mit dem Unternehmen stärken.“ Es liefert zudem einen wesentlicher Beitrag zur Weiterentwicklung der eigenen Employee Experience – somit ein möglichst inspirierendes Arbeitserlebnis für Mitarbeitern zu schaffen, das sich unmittelbar auf deren Engagement für das Unternehmen auswirkt.

Höhere Qualität, besserer Standort, ein höherer Anteil von Lounge- und Meetingflächen, kombiniert mit weniger Desks, da eine Kultur von Homeoffice erhalten bleiben wird. Denn Homeoffice ist gekommen, um zu bleiben – und stellt dort, wo es möglich ist, eine sinnvolle Ergänzung dar. „Ausschließliches Homeoffice ist aber nur dort möglich, wo es keine kreative Zusammenarbeit braucht, wo sich niemand weiterentwickeln oder etwas erlernen muss“, zeigt Stadlinger die Grenzen des Arbeitens zu Hause auf.

Der Büromarkt muss sich den flexibler werdenden Arbeitsbedingungen der Zukunft anpassen.

Serviced-Office-Sektor profitiert

Im Umkehrschluss ist es sinnvoll, sich noch mehr mit den Geschäftsmodellen und den Arbeitsmodellen zu beschäftigen. „Das Management vieler Unternehmen überdenkt nun seine Bürostruktur und die Bürokonzepte, aber auch die Arbeitsweisen in den Unternehmen“, sagt Stadlinger. Es wird wohl auch der Serviced-Office-Sektor mittelfristig profitieren, da hier der gesamte Bewirtschaftungs- und Hygieneaspekt ausgelagert wird und die Mieter jederzeit die Anzahl der Arbeitsplätze an ihren Bedarf anpassen können“, so Zekely. Es ist daher zu erwarten, dass dieser Sektor einen Großteil der freiwerdenden Flächen übernimmt, um den Firmen ihre Flexibilität in Hinblick auf die kommenden Monate zu bewahren. In welcher Form sich die Übernahme des Risikos von freien Büroflächen in der Miete auswirken wird, ist aber noch nicht einzuschätzen.

Überhaupt sind Voraussagen schwer. „Fest steht aber“, meint Müller, „dass sich der Büromarkt den flexibler werdenden Arbeitsbedingungen der Zukunft definitiv anpassen und die Bedürfnisse der Menschen laufend evaluieren muss.“ Das wirtschaftliche Experiment mit einem Lockdown über den gesamten Globus ist noch nicht hinter uns, die Wirtschaft scheint sich nicht so schnell zu erholen. Was aber für Wien spricht, ist, dass „der Wiener Büromarkt derzeit zu den stabilsten und attraktivsten Büromärkten in Europa zählt“, sagt Müller. Letztendlich wird die Situation „zu viel Bewegung im Jahr 2021 führen“, ist Zekely überzeugt.