Bubble Index

Hohes Risiko für Immobilienblase in München und Frankfurt

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München und Frankfurt liegen beim Risiko einer Immobilienblase nach Einschätzung der Großbank UBS weltweit vorne. .Als deutlich überhitzt wird auch der Immobilienmarkt in Toronto, Hongkong, Paris, Amsterdam und Zürich gewertet.

München und Frankfurt  zeigten unter 25 betrachteten Metropolen die deutlichsten Zeichen einer Überhitzung, teilte das Schweizer Geldhaus am Mittwoch in Frankfurt mit. "Keine anderen Städte der Welt sind dem Risiko einer Immobilienblase so stark ausgesetzt wie München und Frankfurt", sagte Maximilian Kunkel, UBS-Chefanlagestratege in Deutschland.

Die Bank errechnete in ihrem "Global Real Estate Bubble Index 2020" für München und Frankfurt Werte von 2,35 und 2,26 - bei mehr als 1,5 Punkten bestehe ein Blasenrisiko. Damit liegen sie vor Weltstädten wie Paris und London. Als deutlich überhitzt mit Werten jenseits von 1,5 Punkten gelten demnach auch Toronto, Hongkong, Paris, Amsterdam und Zürich. Als "überbewertet" mit Werten von 0,5 bis 1,5 Punkten werden unter anderem London, Genf, New York und Sidney eingeschätzt.

Der Immobilienmarkt in Wien wurde im Rahmen des UBS-Berichts nicht untersucht. Der Fundamentalpreisindikator der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) für Wohnimmobilien für Wien deutete zuletzt für das zweite Quartal 2020 auf eine Abweichung der Preise von den Fundamentalfaktoren um 22 Prozent hin.

München hat seine Spitzenposition im Ranking behalten und Frankfurt binnen eines Jahres Amsterdam, Hongkong und Toronto hinter sich gelassen. "Das ist schon ein Ausrufezeichen", sagte Studienautor Matthias Holzhey. Frankfurt sei mit dem Wirtschaftsboom und einer Verdoppelung der Wohnungspreise in einem Jahrzehnt "Opfer seines eigenen Erfolgs". Die Coronakrise werde aber nun zum Lackmustest, ob die hohen Preise gerechtfertigt seien. In München befeuerten die starke lokale Wirtschaft und ein solides Bevölkerungswachstums weiter die Immobilienmärkte, während zu wenig neuer Wohnraum entstehe.

Preiswachstum beschleunigt

Als Immobilienblase definiert die UBS eine starke und anhaltende Abweichung des Preisniveaus von Fundamentaldaten in Städten - etwa Einkommen, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungswanderung. Betrachtet man jedoch, wie viel von ihrem Einkommen qualifizierte Arbeitnehmer für eine zentrumsnahe 60-Quadratmeter-Wohnung ausgeben müssen, stehen Frankfurt und München weit hinter Tokio, Hongkong, London und Paris.

Die Stabilität der Immobilienmärkte trotz Coronakrise lasse sich auch mit den Staatshilfen für die Wirtschaft erklären, die viele Menschen vor Einkommenseinbußen bewahrten. Auch liefen die Immobilienmärkte der Konjunktur nach. Trotz der globalen Rezession habe sich das inflationsbereinigte Preiswachstum bei Wohnimmobilien in den vergangenen vier Quartalen beschleunigt. Die Folgen der Pandemie wie sinkende Einkommen und mehr Home-Office dürften aber die Wohnungsnachfrage in Stadtzentren schwächen. Anders als bei den Preisen gehe die Richtung der Mieten mancherorts schon nach unten.

Die UBS berechnet den "Bubble Index" jährlich als Durchschnitt aus gewichteten standardisierten Indikatoren mittels einer Faktoranalyse. In die Berechnung fließen ein: Wohnungspreise gemessen an Bruttoeinkommen und Mieten, Wohnungspreisindex in Städten gemessen am Wohnungspreisindex in Ländern, Hypothekenvolumen und Häuserbau gemessen an der Wirtschaftsleistung. Andere deutsche Städte wurden nicht betrachtet.

(APA/dpa)

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