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Marktanalyse

Steigendes Angebot, teures Betongold

Terrassen und Ausblick sind auf dem Wohnungsmarkt begehrte Ausstattungsmerkmale. Im Bild ein Objekt in der Siebenbrunnengasse.
Terrassen und Ausblick sind auf dem Wohnungsmarkt begehrte Ausstattungsmerkmale. Im Bild ein Objekt in der Siebenbrunnengasse.(c) Bloomimages
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Der österreichische Wohnungsmarkt driftet krisenbedingt auseinander: Während die Preise für Durchschnittswohnungen stagnieren, wird für Top-Objekte immer mehr bezahlt – wenn die Qualität stimmt.

Die Zeit der „drei L“ auf dem Immobilienmarkt scheint vorbei zu sein: Lage, Lage, Lage wurde infolge der Pandemie von den „drei H“ abgelöst. Ausreichend Platz für Home-Office, Home-Schooling und Hobbys ist auf dem Wohnungsmarkt derzeit das Wichtigste, wie aktuelle Umfragen zeigen. Denn fast jeder zweite Arbeitnehmer ist nach wie vor im Home-Office und auch die Angst vor einem zweiten Lockdown sitzt tief. Die Familienwohnung mit Terrasse oder gleich ein Eigenheim im Grünen, aber stets mit guter Anbindung an die City, wenn man doch ein paarmal pro Woche ins Büro muss – Objekte mit solchen Attributen sind besonders gefragt.

 

Preispotenzial intakt

Dass Qualität ihren Preis hat, das hat sich inzwischen überall herumgesprochen. Daher öffnet sich auf dem Wohnungsmarkt eine Schere: Insgesamt flossen laut Zahlen von Re/Max im ersten Halbjahr 2020 genauso 16,4 Milliarden Euro in Wohnimmobilien in Österreich wie in den ersten sechs Monaten im Jahr 2019. Doch während sich einfache Wohnungen heuer lediglich im Ausmaß der Inflation verteuert haben, steigen die Preise für hochwertig ausgestattete Objekte mit Riesenschritten. So kosten Top-Lagen in Wien und Umgebung heute um bis zu zehn Prozent mehr als vor der Pandemie.

Preisrekorde auf dem Immobilienmarkt, während die Wirtschaft auf die tiefste Rezession seit Menschengedenken zusteuert? „Das ist höchstens auf den ersten Blick überraschend“, meint Sandra Bauernfeind, Geschäftsführende Gesellschafterin des Wohnungsmaklers EHL Wohnen. „Die Nachfrage nach Wohnen wird als Grundbedürfnis grundsätzlich weniger als andere Märkte von der Veränderung des Umfelds beeinflusst.“ Und die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie würden durch staatliche Maßnahmen wie Kurzarbeit, Härtefallfonds, erhöhtes Arbeitslosengeld und Ähnliches bis jetzt für die Konsumenten stark abgemildert, wie Bauernfeind konstatiert.

Auch laut Raiffeisen Research werden die Preise daher nicht nur heuer, sondern auch in den kommenden Jahren deutlich über der Inflationsrate liegen – und zwar unabhängig davon, welcher Buchstabe im Alphabet die Kurvenform der Erholung am besten beschreibt. Denn die Nachfrage ist in den beliebtesten Lagen noch immer weit höher als das Angebot, wie Peter Weinberger, Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich, erklärt: „In regionalen Hotspots sind Preiszuwächse nach wie vor möglich. Dazu gehören neben den Speckgürtel-Lagen rund um Wien, Graz und Linz auch Innsbruck, Salzburg mit dem Flachgau und dem Salzkammergut, die Kärntner Seen und ganz Vorarlberg.“

 

Höchstpreise für Luxus

Anders ist die Lage auf dem Gewerbeimmobilienmarkt: Dort hat sich das Transaktionsvolumen heuer halbiert. Top-Objekte wie Luxushotels oder voll vermietete Bürotürme verkaufen Eigentümer in Krisenzeiten lieber nicht, und Objekte „von der Stange“ finden höchstens mit Rabatten Abnehmer. Das dürfte sich irgendwann auch auf den Wohnungsmarkt auswirken, meint Mathias Mühlhofer, Vorstand des Immobilienentwicklers Immobilienrendite AG: „Laut Studien der Oesterreichischen Nationalbank sind Wohnimmobilien in Österreich im internationalen Vergleich überbewertet.“ Er rechnet in den kommenden Jahren mit einem Überangebot auf dem Wohnungsmarkt, weil Büros und Hotels zu Wohnungen umgebaut und Airbnb-Wohnungen wieder dem gewöhnlichen Vermietungsmarkt zugeführt werden. Höchstpreise werden dann auch in den besten Lagen nur mehr Raritäten wie das Penthouse mit Dachpool in der City, das Chalet in Kitzbühel und die Villa mit Pool in der Lobau erzielen. Die Standardwohnung mit Zimmer, Kuchl, Kabinett, derzeit oft Spekulationsobjekt, wird dann wieder leistbar – und kann damit das Grundbedürfnis Wohnen erfüllen.

Auf einen Blick

Die Coronapandemie hat sich auf das Wohnimmobiliengeschäft weniger stark ausgewirkt als auf den Gewerbeimmobilienmarkt – dennoch sind Veränderungen deutlich spürbar: Die altbekannten „drei L“ (Lage, Lage, Lage) haben an Gewicht verloren, dafür sind die „drei H“ von der Nische zum Trend geworden: Home-Office, Home-Schooling und Hobbys müssen in den angesagten Objekten dieser Tage angenehm realisierbar sein. Durch den starken Anstieg des Wohnungsangebots hält sich die Teuerung im Zaum. Für Luxus gilt das aber nicht: Hier wird sogar mehr gezahlt als vor der Pandemie.