Die Experten sind sich einig, dass die Covid-19-Pandemie zu einem strukturell und nachhaltig veränderten Büroflächenbedarf führen wird. Unklar ist noch das Ausmaß.
Seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie ist das Thema Homeoffice mehr denn je in den Fokus der medialen Debatte gerückt. Der Trend zum mobilen Arbeiten ist zwar nicht neu, aber die Krise könnte sich als Katalysator erweisen. So dürften die positiven Erfahrungen dazu führen, dass künftig mehr Bürobeschäftigte zumindest tageweise von zu Hause ausarbeiten. Dies kann zu einem sinkenden Flächenbedarf führen.
Wie groß die Effekte des verstärkten mobilen Arbeitens auf den Büromarkt sein werden, hängt aber nicht nur von einer bestimmten Quote mobilen Arbeitens ab. „Diese ist bisher in Deutschland im europäischen Vergleich nicht besonders hoch“, sagt Stefan Mitropoulos, Researcher bei Helaba. Entscheidend sei vor allem die Reaktion der Unternehmen: Erst wenn mehr Mitarbeiter keinen festen Arbeitsplatz mehr zugewiesen bekämen, würden spürbar Flächen eingespart.
Nachfrage gesunken
Als Folge der Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Pandemie werden viele Expansionspläne auf Eis gelegt und somit Anmietungsentscheidungen verschoben, heißt es im Deka-Immobilienmonitor vom Juli. Krisenbedingt sei mit Verzögerungen bei den Fertigstellungen zu rechnen, ferner stünden Projekte in Planung verstärkt auf dem Prüfstand. Laut den Deka-Experten wird die Flächennachfrage im laufenden Jahr deutlich zurückgehen. Eine erste Indikation liefert der Flächenumsatz im ersten Quartal: In Europa ist dieser im Vergleich zum Vorjahr um 32 Prozent gesunken und das langjährige Mittel um 13 Prozent verfehlt worden. Da diese Entwicklung nicht sprunghaft, sondern allmählich erfolgen werde, sei das Ausmaß der Veränderungen aus heutiger Sicht schwer abzuschätzen.
„Ein in einer Größenordnung um ein Zehntel schrumpfender Büroflächenbedarf über mehrere Jahre könnte zumindest teilweise durch eine entsprechende Reaktion auf der Angebotsseite (geringere Neubautätigkeit, verstärkte Konversion von Büroimmobilien) aufgefangen werden“, sagt Mitropoulos. Nach seiner Einschätzung kommt es zu Flächeneinsparungen zumeist erst nach einem Umzug oder nach dem Auslaufen langfristiger Mietverträge. Darüber hinaus sei zu beachten, dass am Büromarkt nicht nur die Pro-Kopf-Fläche zähle, sondern sich auch die Zahl der Beschäftigten insgesamt verändere. So könnte nach Überwindung der krisenbedingten Delle am Arbeitsmarkt die Zahl der Bürobeschäftigten in den Top-Standorten in den kommenden Jahren auch wieder deutlich zunehmen. Dazu passt, dass in vielen Städten die Nachfrage nach Büroraum größer ist als Angebot, zumindest in der entsprechenden Lage und Qualität.
Kein Einbruch befürchtet
„Wir erwarten, dass die Nachfrage nach Büroflächen zurückgeht, aber nicht, dass sie einbricht“, sagt Nick Deacon, Head of Offices Europe bei Nuveen Real Estate. Obwohl die Unternehmen die Krise kontinuierlich bewerteten, deuten die Erfahrungen darauf hin, dass ein Großteil der Büros nicht aufgegeben wird. Dagegen sprächen die effizientere Kommunikation, Wettbewerbsvorteile, und dass neue Kollegen vor Ort besser von erfahrenen Kollegen lernen können. „Gleichwohl werden die Unternehmen ihren Angestellten aber künftig mehr Flexibilität einräumen, wo sie arbeiten wollen“, erklärt Deacon. Dadurch werde die Nachfrage nach flexiblen Flächen steigen. Ungeachtet dessen stellt sich mit Blick auf die gestiegene Akzeptanz des Homeoffice bei vielen Arbeitnehmern die Frage, ob es überhaupt noch zeitgemäß ist, ein Gebäude mit den aktuellen Flächendimensionen nur zu bestimmten Zeiten zu nutzen.
Digitalisierungsschub
Eine Umfrage von Catella im Juni hat ergeben, dass nahezu alle Teilnehmer bereits vor Covid-19 die Möglichkeit hatten, im Homeoffice zu arbeiten. Der Homeoffice-Anteil machte dabei bis zu 20 Prozent der wöchentlichen Arbeitsstunden aus. Gleichwohl haben 16 Prozent der Befragten angegeben, mehr als 40 Prozent der wöchentlichen Arbeitszeit im Homeoffice zu verbringen. „All diese Ergebnisse lassen sich durch den spürbaren Digitalisierungsschub erläutern, der merklich zu den positiven Erfahrungen im Homeoffice beigetragen hat“, sagt Thomas Beyerle, Head of Research bei Catella. Ob Online-Seminare oder Gespräche mit Kollegen auf Basis von Microsoft Teams, Zoom oder Skype – alles schien in den letzten Monaten darauf hinzudeuten, dass das Büro als klassischer Arbeitsort abgelöst werden könnte, ist der Studie des Immobilienberatungsunternehmens zu entnehmen.
Neue Arbeitskultur
Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt eine Umfrage von KPMG zu Beginn des Jahres unter rund 1300 Firmenchefs weltweit. Demnach gaben 69 Prozent der befragten CEOs an, ihre Flächen reduzieren zu wollen. Begründet wurde diese Sichtweise damit, dass sich durch die Telearbeit die Arbeitskultur signifikant verändert und der Kreis für die Gewinnung von Talenten sich erweitert habe.
Festzuhalten ist, dass die Covid-19-Pandemie zu einem strukturell und nachhaltig veränderten Büroflächenbedarf führen wird. Ob sich dieser tatsächlich in einem Flächenrückgang oder eher veränderten Arbeitsstrukturen wie flexiblen Office Spaces oder einer erweiterten Coworking-Infrastruktur zeigen wird, bleibt abzuwarten.
WIEN SCHWÄCHELT
Auch auf dem Wiener Büromarkt hat Covid-19 seine Spuren hinterlassen. So weist der aktuelle EHL-Büromarktbericht für die ersten drei Quartale 2020 einen Rückgang der Vermietungsleistung um zwölf Prozent zum Vergleichszeitraum des Vorjahres aus. In absoluten Zahlen wurden 145.000 m2 neu vermietet. Trotz allem weisen die heuer zur Fertigstellung gelangenden Büroflächen – rund 160.000 m2 – mit 76 Prozent einen hohen Vorvermietungsgrad auf. Die Mietpreise erwiesen sich als stabil.
