Auch (ehemalige) Gewerbeimmobilien können für Bauherrenmodell-Investoren interessant sein. Dafür bieten sich aber nur Objekte an, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Ein Gesundheitsunternehmen, ein Weiterbildungsinstitut, eine Kommunikationsagentur: In einem grauen Industriegebäude in Wien Ottakring waren früher Unternehmen beheimatet. Nun wird der ehemalige Gewerbekomplex am Fuße des Wilhelminenbergs durch den privaten Immobilienentwickler Trivium zu einem stylishen Wohnhaus umgebaut: Es entstehen Regelgeschoßwohnungen mit Balkonen und Gärten im Innenhof sowie mehrere Penthouse-Wohnungen mit Rundumblick. „Der klassische Industriecharakter wird dabei erhalten und gibt der Liegenschaft einen loftartigen Touch“, heißt es bei Trivium. Der Umbau erfolgt mit privatem Kapital – die vermögenden Anleger erwartet eine Rendite, die deutlich über dem Inflationsniveau liegt.
Früher waren Projekte wie dieses undenkbar: Private Investoren wollten selbst dann nicht direkt in Gewerbeimmobilien investieren, wenn die Renditen deutlich höher als bei Wohnhäusern waren. Tankstellen, Bürohäuser und Fachmarktzentren waren die Spielwiese für Gewerbeimmobilien-Spezialisten, meistens große Fonds.
Inzwischen werden alte Häuser in guten Lagen in der Regel jedoch direkt von ihren Eigentümern saniert und wohnungsweise verkauft. Anbieter von Bauherrenmodellen finden so kaum mehr jene sanierungsbedürftigen Althäuser auf dem Markt vor, welche die Basis für ihr Geschäftsmodell darstellen, und müssen sich nach Alternativen umsehen.
Industrial Chic
Einige ziehen sich aus dem Bereich komplett zurück – so konzentriert sich der frühere Platzhirsch Premium AG auf Deutschland und auf Neubauprojekte in Österreich, die statt an private an institutionelle Anleger verkauft werden. Andere nehmen erstmals auch Gewerbeimmobilien ins Visier.
So baut Wohninvest derzeit das ursprünglich als Außenstelle des Dorotheum und dann als Bowling-Center genützte Gebäude in Wien Floridsdorf neben der S-Bahn- und U-Bahn-Station zu Loftwohnungen um. „Es macht mir Freude, alten Gebäuden neues Leben einzuhauchen“, sagt Wohninvest-Geschäftsführerin Angelika Mayer. „Die größte Herausforderung besteht inzwischen aber darin, dafür geeignete Objekte zu finden. Daher haben wir uns gefreut, dieses einmalige Objekt in einer sehr guten Lage zu bekommen.“
Das große Standortpotenzial in Floridsdorf sorge für eine optimale Vermietbarkeit und das wiederum schütze durch Wertsteigerung und Mietanpassungen vor Inflationseffekten. Wie beim Trivium-Projekt in Ottakring wird auch hier der Gewerbe-Charakter behalten, um Wohnungen mit einem speziellen Flair zu schaffen – lichte Raumhöhen und große Fensterflächen sollen ein Wohngefühl wie in einem Loft in Manhattan möglich machen.
"Es macht mir Freude, alten Gebäuden neues Leben einzuhauchen."
Angelika Mayer
Hinzu kommen zwei Vorteile für Anleger, die sich direkt aus der Herkunft der Immobilie ergeben: Weil das Haus unter Denkmalschutz steht, ist eine verkürzte Abschreibung von 15 Jahren – für eine GmbH zehn Jahre – möglich. Gleichzeitig ist eine direkte Wohnungszuteilung erlaubt – eine Besonderheit bei Bauherrenmodellen, bei denen der Anleger meistens nur mit einem ideellen Anteil im Grundbuch steht und bei zehn Prozent Anteil am Haus zehn Prozent der Mieteinnahmen kassiert.
Und schließlich schützt eine neuwertig sanierte Ertragsimmobilie in gut vermietbarer Lage durch Wertsteigerung und Mietanpassung vor Inflationseffekten. Das zeigt: Wenn sich die Kombination aus grundbücherlicher Sicherheit mit attraktiven Renditen und der Begründung von Wohnungseigentum verwirklichen lässt, können auch frühere Gewerbeimmobilien für Privatanleger mit Fokus auf den Wohnungsmarkt interessant sein.
Hohe Förderungen
Wohninvest setzt neben Wien und Klagenfurt auf die Steiermark und plant derzeit ein Refurbishment-Projekt im Bezirk Lend. „Die öffentlichen Förderungen für Sanierungsprojekte sind durchaus lukrativ und zählen europaweit zu den attraktivsten“, betont Mayer. So betragen die Annuitätenzuschüsse zu den Förderkrediten 45 Prozent. Besonders vorteilhaft ist, dass bei der sogenannten umfassenden Sanierung die 45-prozentigen Annuitätenzuschüsse zu den Krediten mit einem Zinssatz von drei Prozent kalkuliert werden, während die aktuellen Kreditzinsen wesentlich darunter liegen – das erhöht die Renditen der Anleger.
Auf einen Blick
Das Bauherrenmodell ist eine Spezialform der direkten Immobilienbeteiligung mit dem Ziel, ein langfristiges, wertgesichertes und arbeitsfreies Zusatzeinkommen zu erlangen. Die Investoren erwerben gemeinsam ein Bestandsobjekt, beauftragen eine Generalsanierung des Gebäudes und vermieten den renovierten und geschaffenen Wohnraum langfristig. Durch den gezielten Einsatz von Fremdmitteln bietet das Bauherrenmodell ein gutes Wertschöpfungspotenzial bei reduziertem Eigenkapitaleinsatz.
