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Blockchain in der Immobilienwirtschaft: Das schwedische Pilotprojekt im Fokus

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Bereits 2016 wurde in Schweden ein Projekt initiiert, das immer wieder als Paradebeispiel in puncto Blockchain in der Immobilienwirtschaft zitiert wird. Die Lösung funktioniert, aber …

wenn es darum geht, die Blockchain-Technologie für das Grundbuch nutzbar zu machen, wird gerne auf Schweden als Paradebeispiel verwiesen. Das skandinavische Land arbeite bereits an einer Lösung. Stimmt, allerdings geht es nicht um die Digitalisierung des Grundbuches mittels Blockchain, wie in manchen Blogs behauptet wird. Die Lantmäteriet, so der Name der offiziellen Behörde, die für die Führung des Landregisters (Grundbuch) in Schweden zuständig ist, hat bereits in den 1970ern begonnen, das Grundbuch zu digitalisieren. Die schwedische Behörde war damit „eine der ersten der Welt, die das Grundbuch digitalisiert hat“, heißt es in einer Case Study des Thinktanks Govlab zu dem Projekt. Und obwohl das Grundbuch schon so lang digitalisiert ist, sind die Prozesse für den Transfer – sprich Kauf bzw. Verkauf – von Grundstücken nicht auf einer digitalen Basis möglich. Sie werden durch die bestehende Informationstechnologie und gesetzliche Vorschriften behindert.

Das hat Folgen: Im derzeit bestehenden System dauert es von der Unterzeichnung des Immobilien-Kaufvertrages bis zur Eintragung ins Grundbuch im Schnitt vier Monate. Obwohl das Grundbuch digitalisiert ist, müssen unzählige Papierdokumente ausgefüllt und unterzeichnet werden, um dann per E-Mail weitergesendet zu werden – ziemlich anachronistisch. Dazu kommt, dass im Abwicklungsprozess häufig Fehler auftreten, die dazu führen, dass vier bis sieben Prozent der Anträge zum Eintrag ins Grundbuch zurückgewiesen werden müssen. Die bisher eingesetzten IT-Systeme der in den Prozess involvierten Institutionen verhindern eine weitere Digitalisierung und somit Beschleunigung des Verkaufsprozesses, nicht zuletzt auch wegen der in den Legacy-Systemen implementierten Sicherheitsschranken (Firewalls etc.). Last but not least hat die derzeitige Praxis dazu geführt, dass nur einige institutionelle Akteure (wie Makler, Banken und staatliche Agenturen) ihre Systeme an die Datenbanken des Landvermessungsamtes (Lantmäteriet) anbinden konnten, während private Käufer und Verkäufer dies nicht tun konnten.
 

Verzerrter Immobilienmarkt


Die dadurch erzeugten „Ungleichheiten beim Zugang zum Markt und den Informationen haben den schwedischen Immobiliensektor zugunsten größerer institutioneller Akteure, auf Kosten der durchschnittlichen Hausbesitzer, verzerrt“, heißt es in der Studie zum Projekt. Ein Mangel an Transparenz, der nicht besonders gern gesehen wird. Vor allem auch weil es um viel Geld geht. Der schwedische Immobilienmarkt wird derzeit auf rund 1,04 Billionen Euro geschätzt, was in etwa dem doppelten BIP des Landes entspricht.
 

Leuchtturm-Projekt 2016 initiiert


Das Projekt der Schweden, das immer wieder als Leuchtturm-Projekt in puncto Blockchain in der Immobilienwirtschaft zitiert wird, wurde bereits 2016 initiiert. Am Anfang stand eine Projektstudie, im Rahmen derer das Consulting-Unternehmen Kairos Future (Strategie-Berater für Lantmäteriet), das schwedische Telekomunternehmen Telia und das Blockchain-Start-up Chromaway potenzielle Blockchain-Applikationen für den Real-Estate-Bereich zu evaluieren hatten. Sehr rasch wurde der mühsame und komplizierte Verkaufsprozess bei Immobilien als mögliches Anwendungsbeispiel identifiziert. In der Folge entwickelte das Konsortium einen Prototypen. Die Blockchain-Anwendung setzte dort ein, wo eine prinzipielle Einigung über den Kauf erzielt wurde und begleitete den weiteren Verkaufsprozess bis hin zur Eintragung ins Grundbuch. Der entwickelte Prototyp hatte den Zweck Informationsasymetrien zu begrenzen, indem alle in den Deal involvierten Parteien, also Banken, das Grundbuchamt, Makler, Käufer und Verkäufer, den Fortschritt des Verkaufsprozesses überwachen konnten.
 

Einsparungen von 100 Millionen Euro pro Jahr


Laut den Studienautoren hätte der neu aufgesetzte Prozess Einsparungen von mehr als 100 Millionen Euro pro Jahr bringen können. Um zu verhindern, dass die Blockchain überdimensional groß wird, wurden nicht die Dokumente selbst (z. B.: Kaufvertrag etc.) in der Blockchain hinterlegt, sondern nur die Verifizierungsdatensätze. Die Dokumente selbst verblieben bei der jeweiligen Vertragspartei.
 

Die Hürden für die Lösung


Nachdem der Prototyp aufgesetzt war, startete das Projekt in die zweite Phase. Neu an Bord waren zwei Banken, mit deren Hilfe ein Pilot entwickelt wurde, der allen gesetzlichen Vorschriften und den wirtschaftlichen wie technischen Implikationen entsprechen sollte. Am Ende der zweiten Projektphase stand dann eine voll funktionstüchtige technische Lösung. Diese fertige Blockchain-Lösung wurde vom schwedischen Lantmäteriet zwischen Juli 2017 und Mitte 2018 erprobt und in kleinerem Umfang eingesetzt. Dann wurde es ruhig.

Tatsächlich wird es wohl noch einige Zeit dauern, bis die funktionstüchtige Lösung wirklich landesweit eingesetzt werden kann. Allen Behauptungen von Blockchain-Bloggern, wonach Schweden längst die Lösung einsetzt, zum Trotz, zitiert die BBC in einem Bericht vom Februar dieses Jahres den Chief Information Officer der schwedischen Behörde mit den Worten: „Es wurde nie in das Produktionssystem des Grundbuches integriert.“ Dass dem so ist, liegt aber nicht an der Blockchain-Lösung, die funktioniert, sondern ganz einfach am realen Umfeld. Bevor die Lösung breiter ausgerollt werden kann, müssten sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen ändern, erklärt der CIO Mats Snäll im BBC-Bericht. Auf gut deutsch: Solang sich die gesetzlichen Vorgaben nicht ändern, werden selbst die vielversprechendsten Technologien, wie eben die Blockchain, nicht in der realen Welt ankommen.