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Logistikimmobilien: „Ein sehr interessanter Markt“

Als einer der Treiber für die Nachfrage nach modernen Logistikflächen gilt der Online-Handel. Ausländische Investoren haben Witterung aufgenommen.
Als einer der Treiber für die Nachfrage nach modernen Logistikflächen gilt der Online-Handel. Ausländische Investoren haben Witterung aufgenommen.(c) Fotolia
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Immer mehr internationale Developer und Investoren strecken die Fühler nach Österreich aus. Das Angebot ist knapp, die Nachfrage groß.

Der heimische Markt für Logistikimmobilien gerät zunehmend ins Visier internationaler Investoren. Erst Ende Juli hat die deutsche Garbe Industrial Real Estate GmbH für einen institutionellen Anleger zwei Logistikimmobilien in Wien Simmering erworben. Die Liegenschaften mit Grundstücksgrößen von insgesamt 103.000 Quadratmetern bestehen aus zwei Lagerhallen und zwei kleineren Bürogebäuden. Hauptmieter sind laut Garbe die österreichischen Logistikunternehmen Bexity (ehemals Q Logistics) und Quehenberger. „Wien ist das bedeutendste Logistikcluster in Österreich“, sagt Jan Philipp Daun, Leiter Investmentmanagement bei Garbe Industrial Real Estate. Einer hohen Nachfrage nach Logistikflächen stehe derzeit nur ein geringes Angebot gegenüber. „Das eröffnet die Möglichkeit, Mieten weiter zu steigern. Wir stufen daher den Logistikmarkt Wien insgesamt als sehr interessant ein.“

Preisdruck nimmt zu

Mit dieser Einschätzung steht Garbe nicht allein da. Das zeigt sich in der Statistik: Im ersten Halbjahr 2020 gingen etwa 16 Prozent des Investmentvolumens in Österreich in Logistikimmobilien, wobei 54 beziehungsweise 46 Prozent von deutschen und österreichischen Investoren aufgebracht wurden, heißt es beim Beratungsunternehmen CBRE. Die Spitzenrendite lag mit Stichtag 30. Juni bei 4,8 Prozent. Damit wird der Anteil der Logistikimmobilien am Gesamtinvestitionsvolumen hoch bleiben – im Vorjahr wurden rund 500 Millionen Euro in Österreich in diese Assetklasse investiert.

Aber auch internationale Developer aus der Slowakei, Polen oder Tschechien haben mittlerweile Österreich entdeckt und sondieren den Markt oder sind auf Grundstückssuche. Bereits im Vorjahr fündig geworden ist die tschechische VGP, die derzeit auf einem neun Hektar großen Areal in Premstätten bei Graz einen Logistik- und Gewerbepark errichtet. Wobei: Angesichts des knappen Angebots wird es immer schwieriger, ein Grundstück zu finden. Hinzu kommt, dass die Preise weiter steigen. „Die Grundstückspreise liegen überall im dreistelligen Bereich. In Premiumlagen muss man mit 300 bis 400 Euro pro Quadratmeter rechnen“, weiß Wolfgang von Poellnitz, Logistikimmobilienexperte bei Otto Immobilien. Potenzial sieht er daher zum einen in einer besseren Flächenausnutzung, etwa durch doppelstöckige Logistikzentren. „Man könnte Langsamdreher, Saisonware oder Servicefunktionen im Obergeschoß unterbringen“, meint er. Zum anderen könnte auf ältere Bestandsimmobilien sowie brachliegende Industrieareale zurückgegriffen und diese entsprechend adaptiert werden.

Viele Eigennutzungen

Dass Logistikimmobilien in Österreich bei Developern und Investoren als gutes Geschäft beziehungsweise sichere Anlage gelten, liegt auch an der großen Nachfrage. „Die meisten Interessenten haben etwas mit dem Onlinehandel zu tun“, erklärt von Poellnitz. Aber auch Paketlogistik und Do-it-yourself (DIY) sind wichtige Treiber. Gesucht werden moderne Lagerflächen, die unter anderem mit einer besseren Wärmedämmung, einem modernen Brandschutz und deutlich höherer operativer Effizienz, etwa beim Verladen, punkten. Dazu kommen Betriebskosten, die um ein bis zwei Euro günstiger sein können als im Bestand. „Damit holt man die erste Miete wieder ein“, erläutert von Poellnitz.

Bereits im ersten Halbjahr wurden allein im Großraum Wien rund 99.000 Quadratmeter umgesetzt, wobei es sich nach Angaben von CBRE zu gleichen Teilen um Vermietungen und Fertigstellungen von eigengenutzten Objekten handelte. „Der Logistikmarkt in Österreich ist nach wie vor stark von Eigennutzungen geprägt“, sagt Franz Kastner, Associate Director Industrial & Logistics CBRE. Insgesamt werden österreichweit bis Jahresende rund 250.000 Quadratmeter an Logistikflächen fertig gestellt, die meisten davon in Wien, Graz und Linz. Zu den für die Vermietung vorgesehenen Fertigstellungen gehören unter anderem zwei weitere Baustufen des Industrial Campus Vienna East in Enzersdorf an der Fischa mit insgesamt rund 40.000 Quadratmetern.

Nicht nur die Grundstückskosten, auch die Mieten klettern weiter in die Höhe. „Unter vier Euro netto pro Quadratmeter gibt es im Bestand nichts mehr zu mieten“, weiß von Poellnitz. Im Neubau müssten zumindest fünf Euro netto pro Quadratmeter berappt werden, in stadtnahen Lagen sechs euro. „Wobei das nach oben offen ist“, sagt von Poellnitz, der in den nächsten ein bis zwei Jahren mit einem „erheblichen Schub“ für den Markt rechnet.

Auf einen Blick

Der Logistikflächenbestand der drei Hauptstandorte Wien, Linz und Graz beläuft sich aktuell auf rund 5,1 Mio. Quadratmeter. Österreichweit sollen bis Jahresende rund 250.000 Quadratmeter an Logistikflächen fertig gestellt werden, 67 Prozent davon entfallen auf eigengenutzte Objekte. 2019 wurden rund 500 Millionen Euro in österreichische Logistikimmobilien investiert, die bedeutendsten Investoren waren mit einem Anteil von 54 Prozent Deutsche.

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