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Jugendstilvilla in Graz-Mariagrün nahe Geidorf.
Marktanalyse

Prestigelagen und erste Adressen in den Bundesländern

Wo man an der Mur, an der Salzach und am Inn gehoben wohnt.

Jede Stadt hat ihren eigenen Charakter – und das gilt auch für den Immobilienmarkt. Wer glaubt, dass das Wiener Modell – nach dem die teuersten Einheiten Penthouses mitten in der Stadt und dann wieder Villen in den Grünbezirken sind – in Graz, Salzburg oder Innsbruck gilt, irrt. Denn je nachdem, welche Regeln herrschen, wie schnell man aus der Innenstadt im Grünen ist und wem die Häuser wo gehören, kann es ganz anders sein.

Grünlagen in Graz

So sucht man in der Grazer Innenstadt millionenteure Penthouses meist vergebens. „Denn alles, was man vom Schlossberg aus sieht, darf nur unter strengen Auflagen der Altstadtsachverständigenkomission (ASVK) ausgebaut werden“, weiß Karin Marchl, Managing Partner bei Herzog Immobilien. Entsprechend rar sind aufwendige Dachterrassen und die dazugehörigen Wohnungen, denn diese müssen noch vor dem Inkrafttreten des Grazer Altstadterhaltungsgesetzes 1980 gebaut worden sein. Das Thema Eigentumswohnungen ist in der Altstadt zumindest links der Mur, wo traditionell wohnt, wer etwas auf sich hält, ein eher kleines. „Der Markt in der Grazer Altstadt ist ein Zinshaus- und ein Einzelmarkt“, erklärt Marchl. Die Häuser hier sind im Eigentum von Familien oder institutionellen Anlegern und werden überwiegend vermietet. Um die elf Euro pro Quadratmeter lassen sich dabei erzielen, solang es sich nicht um Altbauwohnungen handelt, die dem Richtwert unterliegen.

Allerdings ist dem Grazer das Wohnen in der Stadt auch nicht gar so wichtig wie dem Wiener, denn im Grünen – beziehungsweise im Urbanen, je nach Richtung – ist man an der Mur schnell. Weshalb sich die Vorteile von Haus und Garten nutzen lassen, ohne den Stadtbesuch gröber planen zu müssen. Zu den alteingesessenen ersten Adressen für Villen in der Landeshauptstadt gehört dabei der Rosenberg – und dort gilt wie in vielen Städten: Je näher an der Innenstadt, desto teurer. Rund um die Rosenberggasse, die Kirschgasse, die Panorama- und August-Musger-Gasse werden inzwischen kolportierte 600 bis 800 Euro für den Quadratmeter Grund bezahlt, „gesichert sind Preise zwischen 400 und 500 Euro“, weiß Marchl.

Auf der anderen Seite, rund um die Hochstein- und Zusertalgasse, liegen die Preise geringfügig darunter. Zusatzpunkte gibt es – wie fast überall in Graz – für einen Schlossbergblick und immer stärker auch für die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. „Das ist mit ein Grund, warum sich rund um den Hilmteich inzwischen das Villenviertel schlechthin befindet“, erzählt die Maklerin. Besonders gefragt seien unter anderem die Schubertstraße und die Schönbrunngasse. Wer hier eine Villa kaufen möchte, muss für größere Objekte bereits um die drei Millionen Euro budgetieren; kleinere sind – genauso wie Grundstücke – hier kaum zu bekommen.

Ausblicke sind nicht nur in der Innenstadt gefragt: Penthouse in Salzburg-Gneis.
Ausblicke sind nicht nur in der Innenstadt gefragt: Penthouse in Salzburg-Gneis.(c) Rauscher Immobilien

In Salzburg sind neben den Hotspots in der Altstadt unter anderem die Kailagen der rechten und linken Altstadt und auch das Andräviertel besonders prestigeträchtig. „Ebenso begehrt sind schöne Lagen in Mülln, der Riedenburg, dem inneren Nonntal sowie Toplagen am Arenberg“, berichtet Elisabeth Rauscher, Inhaberin vom Team Rauscher Finest Homes Immobilien.

Festungsblick in Salzburg

Die Nachfrage bei diesen Lagen sei konstant hoch, berichtet sie, an den begehrten Adressen kommen aber kaum Immobilien auf den Markt, weshalb sich die Preise auf hohem Niveau halten. So müssen für Altstadtwohnungen in Premiumqualität mindestens 7500 Euro für den Wohnquadratmeter gezahlt werden, bei Dachetagen, Penthouses und außergewöhnlichen oder historischen Objekten mit Festungsblick müsse mit 10.000 bis 13.000 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Vereinzelt gibt es auch Ausreißer nach oben. Um diese Preise zu erzielen, sind laut Rauscher allerdings eine Premium-Ausstattung und ein Lift von der Tiefgarage in die Wohnung Voraussetzung, außerdem braucht es großzügige Außenflächen mit Blick auf die Altstadt, die Festung, die Stadtberge oder auf den Salzachkai.

Am wahrscheinlichsten lassen sich fünfstellige Preise in den grünen Innenstadtlagen rund um den Festungsberg, Mönchs- und Rainberg sowie den Arenberg erzielen. Außerhalb der Innenstadt sind vor allem Aussichts- und Grünruhelagen in Parsch, Aigen, rund um den Leopoldskroner Weiher, in Morzg, Thumegg sowie dem angrenzenden Gneis gefragt. „Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise für Grundstücke ab 1500 Euro, wobei vereinzelt auch Ausreißer bis 2000 Euro vorkommen“, berichtet die Maklerin. Für neuwertige oder zeitlos klassische Villen müsse man mit zwei Millionen Euro aufwärts rechnen.

In Innsbruck lebt es sich am prestigeträchtigsten im Stadtteil Saggen. „Hier stehen im Ortskern die alten Villen, die oft aufwendig restauriert und im Familien- oder Stiftungsbesitz sind“, erklärt Florian Höll, Büroleiter von Engel & Völkers in Innsbruck.

Villenanlage bei der Hungerburg in Innsbruck.
Villenanlage bei der Hungerburg in Innsbruck.(c) E&V Innsbruck

Nobelviertel in Innsbruck

Zu den ersten Adressen gehören etwa die Falkstraße und alles rund um den Claudiaplatz – ein Kreisverkehr, an dem sich alteingesessene Bäcker, Metzger und andere Geschäfte finden. „Hier müssen für Neubauten 10.000 Euro pro Wohnquadratmeter gezahlt werden“, sagt Höll. Unbebaute Gründe gibt es keine mehr, und die Preise für die Villen beginnen bei 3,5 bis vier Millionen Euro. Weitere begehrte Grünlagen befinden sich auf zwei Hügeln: im Norden der Stadt unterhalb der Hungerburg und im Süden Richtung Igls, Lans und Aldrans. „Dort gibt es klassische Villen ab etwa 1,5 Millionen Euro und moderne Luxuswohnungen, deren Preise bei 6500 bis 7500 Euro pro Quadratmeter liegen“, so Höll. Auf der Hungerburg werden auch 9000 bis 11.000 Euro erzielt.

In der Innsbrucker Innenstadt haben sich entlang der Maria-Theresien-Straße die Preise in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt. Heute müssen um die 8000 Euro für verfügbare luxuriöse Quadratmeter gezahlt werden. Vieles ist hier allerdings in Privat- oder institutionellem Besitz und wird daher eher vermietet. Was Expats, Ärzte der Innsbrucker Uniklinik oder auch Swarovski-Führungskräfte zu schätzen wissen. „Vor allem Luxuswohnungen zwischen 2000 und 3500 Euro pro Monat lassen sich gut vermieten“, erzählt der Makler. (SMA)

Auf einen Blick

In Graz wohnt das Bürgertum traditionell links der Mur, Zusatzpunkte gibt es für alles mit Schlossbergblick.

Die Innenstadt ist eher ein Mietmarkt.

In Salzburg gehören die Altstadt und die Kailagen zu den Topadressen, ganz besonders alles mit Festungsblick, außerdem die grünen Nobelvororte.

In Innsbruck finden sich die prestigeträchtigsten Adressen im Stadtteil Saggen, während in der Innenstadt eher teuer vermietet wird.

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