Einige Häuser werden die Coronakrise nicht überleben. Für sie könnte ein Verkauf oder die Umnutzung eine Option sein.
Der coronabedingte Geschäftseinbruch auf dem Wiener Hotelmarkt ist erheblich: Laut Zahlen von Wien-Tourismus verzeichneten die Hotelbetriebe zwischen Anfang Jänner und Ende August um fast 70 Prozent weniger Nächtigungen als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die Zimmerauslastung belief sich auf rund 35 Prozent, der Netto-Nächtigungsumsatz lag mit Stand Ende August um 70 Prozent unter dem Vorjahr.
Staatliche Unterstützungsmaßnahmen für Hotels wie etwa Umsatzersatz oder Fixkostenzuschuss schätzen Experten zwar grundsätzlich als gut ein. Seitens der Branche ist allerdings zu vernehmen, dass auf die Auszahlung oft länger gewartet werden muss. Gerade für eine kapitalintensive Branche wie die Hotellerie ist das alles andere als einfach. „Was die Lage nicht erleichtert, ist, dass institutionelle Hotelinvestoren keine Mietnachlässe gewähren, sondern auf Stundungen – beziehungsweise die Rückzahlung zu einem späteren Zeitpunkt – setzen“, erklärt Martin Schaffer, Partner bei der Hotelberatung MRP Hotels.
Manche geben auf
Vor der Coronakrise gab es auf dem Wiener Hotelmarkt um die 430 Betriebe mit rund 37.000 Zimmern. Wie auf openhotels.at, einer Serviceplattform der Wirtschaftskammer Österreich, zu erfahren ist, hat aktuell weniger als die Hälfte geöffnet. Einschlägige Prognosen vermitteln ein düsteres Szenario: Wien-Tourismus und Hoteliervereinigung (ÖHV) gehen davon aus, dass zwischen 15 und 25 Prozent der Hotelbetriebe – sprich: zwischen 70 und 80 Häuser – nicht wieder aufsperren werden. „Der eine oder andere Besitzer, vor allem von nicht mehr ganz marktkonformen Objekten mit Investitionsstau, könnte sich für eine Umnutzung oder einen Verkauf an einen Developer entscheiden“, sagt Simon Kronberger, Director Austria & CEE bei der Immobilienberatung Christie & Co.
Beispiele für Hotels, die anderen Verwendungszwecken zugeführt werden, gibt es aktuell in ganz Europa. Auch in Wien: „Früher waren Umnutzungen von Hotel zu Büro die Regel, was angesichts der aktuell schwachen Büronachfrage aber als wenig interessant gilt“, sagt Michael Klement, CEO United Benefits. Heute würden auch Nutzungsarten wie gewerbliches Wohnen, reines Wohnen oder Mixed-Use in Erwägung gezogen. Zentral sei in diesem Zusammenhang jedenfalls die Frage der Widmung. „Bei Hotels können Umwidmungsverfahren sehr lange dauern“, weiß Kronberger, der gewerbliche Wohnkonzepte wie Serviced Apartments stark im Kommen sieht.
Investoren auf der Suche
„Massenweise Umnutzungen sind trotz der voraussichtlich noch länger andauernden herausfordernden Lage auf dem Wiener Hotelmarkt dennoch nicht zu erwarten – es sei denn, die Krise dauert noch länger und der nachhaltige Schaden für die Branche ist größer als gedacht“, meint Schaffer. Insgesamt sieht er nicht allzu viele Ideen, um den coronabedingten Geschäftsentgang kompensieren zu können: „Angebote wie Private Dining oder die tageweise Vermietung von Zimmern für Home-Office-Zwecke sind eher als PR-Aktionen zur Motivation der Mannschaft einzuordnen.“
Nicht von der Hand zu weisen ist, dass sowohl in- als auch ausländische Investoren sich derzeit nach Hotels und Betreibergesellschaften umsehen. Dazu gehört auch United Benefits, das mit dem kürzlich erfolgten Verkauf des Hilton Vienna am Stadtpark um 370 Millionen Euro an ein südkoreanisches Investmentkonsortium eine der größten Hoteltransaktionen des Jahres in Europa begleitet hat. CEO Klement bestätigt, dass man sich aktuell für zwei Objekte interessiere. „Eines ist langfristig als Hotel geplant, das andere als Umnutzung“, sagt er. Gleichzeitig wird am laufenden Projekt, dem Prizeotel Wien-City, einem Budget-Hotel mit 300 Zimmern, das bis Sommer 2022 am Hauptbahnhof errichtet wird, weiterhin festgehalten.
Erholung erst ab 2021
Aktuell befinden sich in Wien rund 35 Hotels in Planung. Weitere 25 sind in der Bauphase. Allein in den nächsten zwei Jahren sollen 3500 Zimmer auf den Markt kommen. Hotels, die sich in Bau befinden, werden auch fertiggestellt, glaubt Schaffer. „Da gibt es keinen Weg zurück – auch wenn die Häuser nicht in Betrieb gehen, wie es etwa beim Moons Hotel am Hauptbahnhof der Fall war.“
Soweit es überhaupt möglich ist, ist in der Wiener Hotellerie derzeit vor allem eines angesagt: durchhalten. Eine leichte Erholung könnte ab dem zweiten Quartal des kommenden Jahres einsetzen. Bis wieder das Vorkrisenniveau erreicht wird, dürfte es aber länger dauern. „Ich bin davon überzeugt, dass der Hotelmarkt in drei bis fünf Jahren wieder dort sein wird, wo er vor der Pandemie war“, meint Klement. Um das aussitzen zu können, brauche man aber die entsprechende Finanzkraft. Und noch etwas sollte in die Überlegungen einbezogen werden: „Für jedes Hotel – selbst ein gutes – sollte man einen Plan B haben für den Fall, dass es nicht funktioniert“, betont der Experte.
Schnäppchenjäger:
Die Krise des Hotelsektors ruft vermehrt Schnäppchenjäger auf den Plan. So will etwa der Wiener Immobilieninvestor Daniel Jelitzka 300 Mio. Euro in marode Hotels stecken, um sie weiterzuentwickeln und nach der Krise wieder zu verkaufen. Derzeit ist er noch auf der Suche nach 70 Mio. Euro, mit dem Gesamtinvestment sollen sechs bis zwölf Häuser an attraktiven Standorten erworben werden. Im Blick hat Jelitzka gehobene Hotelimmobilien aus dem Business- und Leisurebereich in Europa.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 19.11.2020)