Stand-alone-Objekte haben – nicht erst seit Covid-19 – ausgedient, die Gewinner sind Bürocluster. Aber auch hier gibt es Weiterentwicklungen, immer wichtiger wird etwa die Durchmischung.
In den vergangenen Jahren suchten immer mehr Unternehmen ihresgleichen am Standort, an dem sie sich einmieteten. Sie siedeln sich dort an, wo andere gleichartige oder ähnliche Unternehmen ihre Flächen bezogen haben. Das geht zulasten von Stand-alone-Objekten, die für Ewald Stückler, Geschäftsführer von Tecno Office Consult T.O.C., eindeutig das Nachsehen haben: „Die großen Gewinner sind ganz klar Clusterbürostandorte wie das Viertel Zwei, der Hauptbahnhof oder die Wienerberg City. Nicht nur bedingt durch Covid-19, sondern bereits im Vorfeld“, erklärt er.
Infrastruktur als Motor
EHL Immobilien hat in seinem aktuellen Herbst-Büromarktbericht mittlerweile zehn Regionen beziehungsweise Cluster in Wien ausgemacht. Vor einigen Jahren war es erst die Hälfte. 2019 entfiel mit 70 Prozent ein Großteil der Vermietungen mit mehr als tausend Quadratmetern auf Erstbezugsflächen in etablierten Büro-Clustern. „Diese sind ja letztlich deswegen so beliebt, weil die einzelnen Komponenten passen, wie beispielsweise die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, die Infrastruktur, das Flächenangebot oder die Erweiterungsmöglichkeiten“, erläutert Wolfgang Fessl, Geschäftsführer der Reinberg-Gruppe: „Dagegen haben Stand-alone-Objekte eigentlich immer das Nachsehen.“ Zudem bieten die Cluster die Möglichkeit, dass sich die einzelnen Bürohäuser untereinander ergänzen. Jens Böhnlein, Global Head of Asset Management bei der deutschen Commerz Real: „Die Aufteilung innerhalb der Immobilie wird immer mehr vom Standort entschieden. Wenn Sie ein Projekt in ein Quartier stellen, dann muss nicht in jedem Haus ein Gym integriert werden.“
Bei der Revitalisierung von Bestandsobjekten achtet die Commerz Real eher darauf, sich mit den umliegenden Bürohäusern zu ergänzen als zu konkurrieren, erklärt Böhnlein: „Bei einem Bestandsobjekt in Warschau, das wir gerade revitalisieren, gibt es eine Kantine, im rund hundert Meter entfernten Nachbarprojekt auch. Wir wandeln unsere Kantine daher in ein cooles Café um. Damit kann die andere Kantine ihre Qualität verbessern, weil mehr Nachfrage besteht – nämlich auch aus unserem Haus.“ Über die Kantine und das Café würden sich beide Häuser unterscheiden, hätten aber gleichzeitig etwas, was sie am Standort miteinander verbindet. Solche „Ergänzungen“ sind einer der wesentlichen Gründe, warum ein Stand-alone-Gebäude niemals mit dem Angebot an Infrastruktur in Bereichen wie der Gastronomie, Geschäften oder Entertainment-Angeboten in einem Clusterstandort mithalten kann. Die Besonderheit des Standortes ist laut Experten im Kampf um die besten Köpfe ebenso essenziell wie das Bürohaus und dessen Ausstattung selbst. Vor allem auch deshalb, weil davon ausgegangen werden muss, dass ein Großteil der Arbeit nicht mehr nur in den Büroräumlichkeiten stattfindet, sondern immer öfter zwischen Home-Office, Arbeitsplatz und Umfeld aufgeteilt wird. „Stand-alone-Projekte sind mit Sicherheit in Zeiten der neuen Arbeitswelten obsolet“, meint Stückler und sieht ihre Daseinsberechtigung noch am ehesten im Bereich der Industrie gegeben, „wo es neben dem Verwaltungsgebäude auch um die Produktion geht“.
Lebendige Durchmischung
Wenn es auch (noch) nicht ursächlich in Richtung Arbeitscluster geht, so zeigt sich doch, dass die Durchmischung zu einem immer wichtigeren Faktor wird – mit noch mehr Infrastruktur, aber auch mit Wohnen. „Die Durchmischung ist ganz wichtig für zukünftige Büroentwicklungen und Standorte“, ist Michael Koschier, technischer Leiter der Imfarr Beteiligungs Gmbh, überzeugt. Er selbst hat allein in Österreich zahlreiche Großprojekte – unter anderem Vienna TwentyTwo und Town Town – mit insgesamt rund einer Million Quadratmeter Grundfläche begleitet. Aktuell arbeitet er unter anderem an dem großen Quartiersprojekt „Eutritzscher Freiladebahnhof“, in Leipzig, das die Imfar-Gruppe 2019 von der CG-Gruppe übernommen hat. Dieses Projekt ist – wie viele solcher neuen Entwicklungen – davon geprägt, dass Gebäude mit unterschiedlichen Nutzungsarten kombiniert werden, die sich um eine zentrale Parkanlage gruppieren. „Das ist auch die Zukunft in Hinblick auf die Arbeitswelt nach Covid-19“, ist Koschier überzeugt. Das sind offensichtlich auch die Investoren, denn die Vermarktung war dort am besten, wo die Durchmischung am größten war. Koschier: „Die Investoren brauchen diese Kombination der Assetklassen in lebendigen und durchmischten Stadtteilen. Vor allem die Banken und Versicherungsanstalten in Deutschland legen Wert darauf.“
Was auch immer die Zukunft in den neuen Bürostandorten und Arbeitswelten an Veränderungen bringen wird, Stückler gibt sich überzeugt, „dass Clusterbürostandorte am Ende als Gewinner auf dem Markt bestehen bleiben“.
Die Stand-alone-Projekte hingegen werden nach und nach aus dem Markt genommen. Sie werden wohl in andere Assetklassen umgewandelt – hauptsächlich Wohnen. Oder in weiterer Folge in gemischte Nutzungen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 19.11.2020)