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Internationaler Investmentmarkt

Stabiler Anker in stürmischen Zeiten

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Deutsche Immobilien im Fokus der Investoren. Im Bild: Gropiusstadt in Berlin.(C) Imago
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Deutsche Immobilien haben auch im Coronajahr nichts an Attraktivität eingebüßt. Internationale Anleger schätzen unter anderem das Krisenmanagement der politischen Verantwortungsträger.

Der deutsche Immobilienmarkt hat im bisherigen Jahresverlauf einmal mehr seinen Status als Anker in stürmischen Zeiten unterstrichen. Laut aktuellen Daten von CBRE Deutschland haben internationale Investoren mit 27 Milliarden Euro sogar um zehn Milliarden Euro mehr in deutsche Immobilien investiert als in den ersten drei Quartalen des Vorjahres. Insgesamt zeichneten sie für fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens von 56 Milliarden Euro (plus elf Prozent) verantwortlich. „Wir sehen derzeit dasselbe wie zu Zeiten der Finanzkrise. Internationale Investoren schauen sich – auf der Suche nach Sicherheit und Qualität – auf dem deutschen Markt für Gewerbeimmobilien um“, sagt Jan Linsin, Head of Research CBRE Deutschland. Aktiv waren heuer – neben Kapitalsammelstellen aus Luxemburg – viele Franzosen, Österreicher und Schweizer. Daneben zeigten aber auch Investoren aus dem angelsächsischen Raum nach wie vor großes Interesse. Im Fokus standen vor allem Core- und Core-Plus-Produkte mit Mietverträgen über zehn bis 15 Jahre. „Idealerweise mit staatlichen und staatsnahen Institutionen“, berichtet der CBRE-Experte.

 

Keine Schnäppchen

Mit Schnäppchen können die Investoren nicht rechnen. Vielmehr entwickeln sich die Preise angesichts des knapp bemessenen Angebots stabil bis leicht steigend. „Von einem Covid-19-Abschlag kann definitiv nicht die Rede sein“, bringt es Linsin auf den Punkt. Im Gegenteil: Sehr viel Kapital suche aktuell nach Investitionsmöglichkeiten, was zuletzt beispielsweise an den Büromärkten in Berlin und München zu leichten Renditerückgängen geführt habe. „Für Core-Produkte erwarten wir auch weiterhin keinen Preisdiscount“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Weitaus schwieriger würden sich dagegen die Finanzierungsprozesse rund um Bestandsimmobilien mit Leerständen oder Projektentwicklungen gestalten, bei denen die angepeilte Vorvermietungsquote nicht erreicht werde. Das gilt vor allem für Büroimmobilien, bei denen sich die Wünsche der Nutzer nach mehr Flexibilität und kürzeren Mietvertragslaufzeiten und die der Entwickler und Finanzierer nach stabilen, lang laufenden Mieteinnahmen konträr gegenüberstehen.

Mit einem Transaktionsvolumen von 18 Milliarden Euro waren Büroimmobilien die gefragteste Assetklasse in den ersten drei Quartalen 2020. Dass dies um 15 Prozent unter dem Vorjahresniveau liegt, führt Linsin in erster Linie auf das knappe Angebot an Core-Objekten zurück und nicht auf nachlassendes Investoreninteresse. Wohnimmobilien verzeichneten wiederum einen Anstieg des Transaktionsvolumens um 25 Prozent auf 15,1 Milliarden Euro. Bei Einzelhandelsimmobilien lag das Plus bei 32 Prozent (auf rund neun Milliarden Euro). Gefragt waren vor allem Handelsobjekte mit Lebensmittelanker, Fachmärkte sowie Fachmarktzentren. Neben Büroimmobilien in München und Berlin befanden sich auch moderne Logistikobjekte auf der Speisekarte der Investoren (siehe dazu Seite F2). Im Bürobereich beliefen sich die Spitzenrenditen in den „Big 7“-Städten – dazu gehören Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Stuttgart und Düsseldorf – zuletzt auf durchschnittlich 2,85 Prozent. Bei Handelsimmobilien mit Lebensmittelanker gaben die Renditen gegenüber 2019 um einen Viertelprozentpunkt nach. Ein anderes Bild zeigt sich bei den von der Covid-19-Pandemie schwer getroffenen Immobilienklassen Einkaufszentren und Hotels: Hier stiegen die Renditen um 0,75 bzw. 0,5 Prozentpunkte.

 

Stimmung weiterhin positiv

Wie die aktuelle Stimmung unter Investoren aussieht, zeigt eine aktuelle Umfrage von Aengevelt Research unter 220 relevanten Marktakteuren in Deutschland. Demnach bleiben Immobilien für 76 Prozent der Investoren weiterhin attraktiv. Während sich ein Fünftel der Befragten abwartend verhält, wollen nur vier Prozent künftig weniger investieren. Die Umfrage bestätigt auch deutliche Verschiebungen zwischen den Assetklassen: Logistikimmobilien profitieren von der Pandemie, und Büroimmobilien verlieren leicht an Attraktivität. Als klare Verlierer werden Handelsimmobilien genannt. „Corona hat Trends verstärkt, die sich schon vorher angedeutet haben – insbesondere im Bereich der Handelsimmobilien“, sagt Volker Eichener, Studienleiter und Immobilienexperte an der Hochschule Düsseldorf.

 

Immos alternativlos

Für das Gesamtjahr rechnen die Experten mit einem Transaktionsvolumen von 70 bis 75 Milliarden Euro (2019: 85 Milliarden Euro) für Deutschland. Und auch für die kommenden Jahre fällt der Ausblick positiv aus. Neben der Zuversicht und dem Vertrauen in die politische Führung Deutschlands bleibt für Scheunemann die Alternativlosigkeit in Bezug auf die Anlageoptionen als Faktor für Investoren bestehen. Er verweist darauf, dass in den kommenden vier Jahren deutsche Staatsanleihen mit einem Gesamtvolumen von mehr als 900 Milliarden Euro auslaufen. „Dieses Kapital muss reinvestiert werden, und es erscheint nur logisch, dass ,alternative assets‘ profitieren werden“, so Scheunemann. Neben Infrastruktur- und Energieanlagen würde daher auch der Anteil von Immobilien in den Portfolios institutioneller Investoren weiter steigen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 19.11.2020)