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Der ökonomische Blick

Das radikale Mietgesetz in Berlin und seine Folgen

(c) Peter Kufner
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Seit Februar gilt in der deutschen Hauptstadt der „Mietendeckel“. Ob das anvisierte Ziel erreicht wird, ist fraglich.

Bereits im Jahr 2015 führte die deutsche Hauptstadt Berlin eine im internationalen Vergleich nicht unübliche Mietpreisregulierung ein: Die Mietpreisbremse. Vier Jahre später toppte die aktuelle rot-rot-grüne Stadtregierung diese Maßnahmen zur Begrenzung des Anstieges der Mieten noch einmal und kündigte im Juni 2019 den sogenannten „Mietendeckel“ an – eine Regulierung, die strikte Obergrenzen für Quadratmetermieten vorgibt. Diese Regulierung wirkt international gesehen für das Jahr 2020 recht antiquiert.

 

Maximal 9,80 Euro pro m2

Am 23. Februar trat das Gesetz schließlich in Kraft und limitiert von nun an, sofern es nicht noch von Gerichten gekippt wird, die Kaltmiete pro Quadratmeter. Die Begrenzung beläuft sich – je nach Baujahr, Zustand und Lage – auf grundsätzlich maximal 3,92 bis 9,80 Euro pro Quadratmeter. Dieser Preis kann noch auf maximal 11,54 Euro pro Quadratmeter angehoben werden, wenn es sich um außerordentlich gut ausgestattete Objekte in einer besonders guten Lage handelt. Wichtig dabei ist: Es handelt sich nicht um öffentlich geförderte Wohnungen, sondern um bis zur Einführung des Mietendeckels frei am Markt erhältliche Objekte.

Wie schaut die Situation im Vergleich dazu in Österreich aus? Im Schnitt lag die durchschnittlich bezahlte Kaltmiete im Jahr 2019 bei neuen, nicht geförderten Mietverträgen laut Statistik Austria bereits bei 8,4 Euro pro Quadratmeter. Und wohl jedem ist klar, dass die Variation innerhalb Österreichs – und insbesondere auch innerhalb von Städten – sehr groß ist und dieser durchschnittliche Mietzins genauso günstigen Wohnraum als auch Luxusobjekte enthält. Die Schwankungsbreite ist somit naturgemäß groß.

Genau diese Mietdifferenzen werden durch den Mietendeckel in Berlin mit einigen Ausnahmen praktisch gänzlich nivelliert.

Jeden Montag gestaltet die „Nationalökonomische Gesellschaft" (NOeG) in Kooperation mit der "Presse" einen Blog-Beitrag zu einem aktuellen ökonomischen Thema. Die NOeG ist ein gemeinnütziger Verein zur Förderung der Wirtschaftswissenschaften.

Beiträge von externen Autoren müssen nicht der Meinung der „Presse"-Redaktion entsprechen.

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Neubauten werden wichtiger

Ausgenommen von der Regelung sind lediglich nach 2014 fertiggestellte Neubauten oder substanziell renovierte Wohnungen. Diesen Objekten wird somit wohl in Zukunft eine besondere Rolle am Markt zuteilwerden.
Der Mietendeckel wirkt nämlich auch rückwirkend: Als das Gesetz in Kraft trat, gab es natürlich bereits Mietverhältnisse, denen höhere Mietpreise zugrunde lagen. Übersteigt eine früher vereinbarte Miete die für Neuvermietungen maximal zulässige um mehr als 20 Prozent, müssen derartige Mietverträge auch im Nachhinein angepasst werden.

Für die nächsten fünf Jahre sollen die Mieten in Berlin auf diese Weise eingefroren werden. Ab dem Jahr 2022 kann zwar ein Inflationsausgleich geltend gemacht werden – dieser darf jedoch allerhöchstens 1,3 Prozent betragen. Anderwärtige Erhöhungen sind nicht zulässig.

Mietbeschränkungen sind – gerade in europäischen Ländern – keine Seltenheit. Bereits im Alten Rom wurde unter Caesars Regentschaft die Miete für römische Villen gedeckelt. So richtig in Mode kamen die Mietpreisbeschränkungen dann aber im Zuge der Verwerfungen im Ersten Weltkrieg, als neben zahlreichen Kriegsopfern auch weitreichende Zerstörungen der Infrastruktur und eben auch von Wohngebäuden zu beklagen waren. Ein historisches Beispiel dafür ist etwa die „Verordnung des Gesamtministeriums vom 26. Jänner 1917 über den Schutz der Mieter“ (Reichsgesetzblatt Österreich-Ungarn, 1917), die klare Mietobergrenzen nach Verwendungsart und grober Lage festlegte.

Sofie R. Waltl.
Sofie R. Waltl.(c) Beigestellt

Marktwirtschaftliches Element

Diese frühen Mietpreisbeschränkungen hatten eines gemein: Es wurden nicht generell Mieterhöhungen beschränkt, sondern der tatsächliche Höchstpreis pro Zimmer (oder später Quadratmeter) festgelegt. Man spricht in diesem Fall auch von der ersten Generation an Mietpreisbeschränkungen. Die heute übliche Art der Beschränkung von ansonsten frei am Markt verhandelbaren Mieten bezieht sich stets auf die maximal erlaubte Erhöhung. Dieses marktwirtschaftliche Element wird jedoch in Berlin gerade ausgeschaltet.

Historische Mietregulierungen in Wien: Verordnung des Gesamtministeriums vom 26. Jänner 1917 über den Schutz der Mieter (Reichsgesetzblatt Österreich-Ungarn, 1917, 92-97, 34).
Historische Mietregulierungen in Wien: Verordnung des Gesamtministeriums vom 26. Jänner 1917 über den Schutz der Mieter (Reichsgesetzblatt Österreich-Ungarn, 1917, 92-97, 34).

Eine solche Art der Beschränkung hat vielfältige Effekte: Zum einen fallen wenig überraschend tatsächlich zunächst die annoncierten Mietpreise. Und zwar deutlich: Unmittelbar durch das Inkrafttreten des Gesetzes um durchschnittlich sieben bis elf Prozent. Hier kann durchaus von einem direkten kausalen Zusammenhang gesprochen werden: Weder die Coronavirus-Pandemie noch andere Gründe haben zu diesem Preisverfall geführt, sondern tatsächlich der Mietendeckel. Damit könnte man meinen, dass das anvisierte Ziel der Politik tatsächlich erfüllt wurde: Leistbareres Wohnen für alle. Das ist jedoch nicht die ganze Geschichte, denn es sank nicht nur schlagartig das Mietpreisniveau, sondern auch das Angebot an Wohnraum. Gab es vor dem 23. Februar 2020, also vor dem Inkrafttreten des Mietendeckels, noch über 600 neue Mietannoncen pro Woche, fiel dieser Wert drastisch auf unter 300. Das Angebot an möglichen beziehbaren Wohnungen hat sich also halbiert. Das dürfte für alteingesessene Berlinerinnen und Berliner kein größeres Problem darstellen. Sie könnten im Gegenteil sogar potenziell von der Mietreduktion profitieren. Für Neuankömmlinge oder auch junge Menschen, die erstmals am Mietmarkt aktiv werden, kann das jedoch eine schwierige erste Herbergssuche bedeuten.

Was genau hinter dem Rückgang der angebotenen Mietwohnungen steckt, ist (noch) nicht klar. Es gibt noch viele offene Fragen: Warten Vermieter zunächst einfach einmal ab, was weiter passiert? Verlassen diese Objekte langfristig den regulären Mietmarkt und mutieren zu Eigentumswohnungen? Oder werden gar für andere Zwecke umgewidmet? Werden bestehende Wohnhäuser eher Neubauten weichen, da diese zurzeit ja nicht von Beschränkungen betroffen sind? Wird die öffentliche Hand direkt mit groß angelegten Wohnbauprojekten der Wohnungsknappheit entgegenwirken?

Neben den direkten volkswirtschaftlichen Konsequenzen bleibt es auch auf anderer Ebene wohl noch länger turbulent: Wie werden Gerichte bei anhängigen Klagen von Vermietern und deren Interessensvertretern entscheiden? Und wird die Politik für diese Aktion letztlich an der Wahlurne belohnt oder gestraft?

 

Unbeabsichtigte Nebeneffekte

Nicht zu vergessen bis dahin bleibt, dass selbst wohlgemeinte Politik nicht selten auch nicht unbedingt beabsichtigte Nebeneffekte produziert, wie in diesem Fall der Rückgang an angebotenem Wohnraum. Diese aufzudecken, bleibt dann wieder Aufgabe der unabhängigen und weisungsfreien Wissenschaft.

Die Autorin

Dr. Sofie R. Waltl ist Assistenzprofessorin für Volkswirtschaft an der Wirtschaftsuniversität Wien und Postdoc am Forschungsinstitut LISER in Luxemburg. Ihre Forschung beschäftigt sich mit angewandten und methodologischen Fragestellungen im Kontext von Immobilien, Vermögen und subjektiven Daten.

 

E-Mails an: debatte@diepresse.com

Dieser Beitrag basiert auf dem demnächst erscheinenden Artikel „Forward to the past: The Short-Term Effects of the Rent Freeze (“Mietendeckel”) in Berlin“ von Anja M. Hahn, Konstantin A. Kholodilin und Sofie R. Waltl.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 30.11.2020)

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