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Dubai an der Donau

Dubai Donau
(c) Clemens Fabry
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220 Meter hoch soll er werden, der „DC Tower 1“, ein „Wahrzeichen“ für die „Innovationskraft“. In Wahrheit hat seine Errichtung – wie die des Areals rundum – nichts mit innovativem Stadtbau, dafür viel mit Profitkalkül zu tun. Wiens Donau City: Protokoll einer vergebenen Chance.

Mit dem DC Tower 1 und in weiterer Folge mit dem DC Tower 2 erhält Wien nun zwei weitere, ebenso bedeutende wie beeindruckende Landmarks, die als zeitgemäßes Wahrzeichen die Innovationskraft der Stadt weithin sichtbar machen“, hieß es in den Sonderbeilagen und Einschaltungen, die in den vergangenen Wochen den heimischen Zeitungen anlässlich der Grundsteinlegung für das mit 220 Metern bald höchste Gebäude Österreichs zu entnehmen waren. Allein dieser eine Satz sagt vieles aus über Wiens aktuelles Verständnis von Städtebau im Allgemeinen sowie über die Donau City im Besonderen, das vermeintliche zweite Zentrum der Stadt.

Während landauf, landab von Nachhaltigkeit die Rede ist – was im Städtebau so viel bedeuten würde, wie Gebäude, Quartiere, ja ganze Stadtteile so kleinteilig und differenziert zu entwickeln, dass Wohnen und Arbeiten, Handel und Gastronomie, Bildung und Soziales, Freizeit und Kultur möglichst stark ineinandergreifen können – wird in Wien eine monumentale „Landmark“ errichtet. Zwar nicht ganz so gigantisch wie in Dubai oder Taipeh, aber doch von derselben Geisteshaltung getragen, die da lautet: je größer, desto besser, je lauter, desto schöner.

„Zeitgemäß“ ist daran ebenso wenig wie „innovativ“. Während die Donaumetropole etwa in der sanften Stadterneuerung nach wie vor als internationale Modellstadt gilt, ist von Wiens Städtebau und Stadtentwicklung der vergangenen Jahrzehnte kaum Mustergültiges im Ausland bekannt. In der westeuropäischen Fachwelt gelten Hochhausviertel mit überwiegend monofunktionalen Wohn- und Bürokomplexen samt dazwischenliegenden, öden Freiräumen als Rückfall in die Moderne der 1960er- und 1970er-Jahre. Wiens Stadtväter indes preisen diesen auch am Wienerberg oder entlang der Wagramer Straße erprobten Städtebau als zukunftsweisend an – sehr zum Wohlgefallen von Projektentwicklern, Bau- und Immobilienwirtschaft, deren Gewinnkalkulationen auf maximaler Quantität statt dauerhafter Qualität basieren. Nun noch ein „weithin sichtbares Wahrzeichen“ in ein Viertel zu setzen, das zwar den Anspruch auf Urbanität erhebt, aber durch zahlreiche andere auf sich bezogene Wahrzeichen ohnehin schon wie die gebaute Antithese zu städtischer Vitalität anmutet, kann als Krönung von Wiens planungspolitischer Widersprüchlichkeit angesehen werden.

Dabei schienen die Voraussetzungen wie geschaffen, um auf dem ursprünglich für die Expo 95 vorgesehenen Standort einen mustergültigen Stadtteil zu realisieren. Der Baugrund hatte nach Entsorgung einer Mülldeponie aus der Nachkriegszeit sowie der Überplattung der A22, die das Areal von der Neuen Donau abgeschnitten hatte, eine wahre Gunstlage – unmittelbar am Wasser, mit Blick auf Leopoldsberg und Kahlenberg, erschlossen sowohl durch Autobahn und Bundesstraße wie auch durch die U-Bahn-Linie 1. Und nicht zuletzt gehörte das 17 Hektar große Areal der Stadt Wien, sodass Eigentumsrecht und Planungsrecht in einer Hand lagen. Doch gab das Rathaus diese Chance einer konzertierten Projektentwicklung leichtfertigaus der Hand und übertrug die Liegenschaft sowie de facto auch die Planungshoheit 1995 an die WED, die WienerEntwicklungsgesellschaft für den Donauraum,hinter der ein Konsortium heimischer Banken und Versicherungen unter Federführung der rathausnahen Bank Austria steht. Damit waren all die hehren, von den Stadtvätern ventilierten Ziele für die Donau City fortan vom Goodwill privater Investoren abhängig: sowohl der Anspruch, auf dem Standort ein zweites Stadtzentrum für die boomenden transdanubischen Bezirke zu schaffen, als auch die Idee, gemäß dem Masterplan von 1991 ein dichtes, urbanes, aber dennoch durchgrüntes Ensemble zu errichten.

Dieser erste Masterplan von Adolf Krischanitz und Heinz Neumann sah für Wiens zweite City zwei Bezugsebenen vor. Die Grundebene auf tatsächlichem Bodenniveau sollte von einem städtischen Straßennetz durchzogen werden und unter anderem den motorisierten Verkehr aufnehmen, aber auch reichlich Platz für eine üppige Bepflanzung bieten. Die sogenannte Null-Ebene – etwa zehn Meter über dem Grund, auf Höhe der Platte über der A22 – wurde von den beiden Architekten für Fußgänger und Radfahrer, für Aufenthalt und Kommunikation reserviert. So hätte laut Adolf Krischanitz „ein dreidimensionaler öffentlicher Raum mit zwei Erdgeschoßzonen übereinander“ entstehen können, mit attraktiven Flächen für Handel, Dienstleistungen und Gastronomie.

Die obere Ebene wurde dabei – mit Ausnahme des Bereichs direkt über der Autobahn – nicht als durchgehende Fläche konzipiert, sondern als Netzwerk von Stegen, Brücken und platzartigen Erweiterungen, das sich von Gebäude zu Gebäude spannen und dazwischen die Bepflanzung der Grundebene nach oben durchdringen lassen sollte. Krischanitz und Neumann entwickelten ein komplexes System für einen modulartigen Städtebau, der trotz hoher Flexibilität eine räumliche Gesamtordnung erzeugt hätte –etwa eine Abstufung der Gebäudehöhen zur Neuen Donau hin. Beimdarauf basierenden Flächenwidmungs- und Bebauungsplan von 1995scheute die WienerStadtplanung jedoch davor zurück, den Investoren derart konkrete Vorgaben zu machen, und ließ insbesondere bei den geplanten Bürotürmen Lage, Form und Höhe der einzelnen Baukörper weitgehend offen – „um die Kreativität der Architekten hier nicht zu sehr einzuschränken“. Nach 15 Jahren Bauzeit, in denen die Donau City etwa zu zwei Dritteln fertiggestellt wurde, zeigt sich, dass dieses Vakuum an städtebaulichen Vorgaben vor allem die Kreativität der Bauträger beflügelte, ihre Gebäude unter Ausblendung des jeweiligen Umfelds sowie der Ziele für den gesamten Stadtteil zu optimieren. So ist der Ares Tower völlig anders situiert als ursprünglich vorgesehen und erreicht mit 100 Metern mehr als das Doppelte jener Höhe, die im damals gültigen Plandokument festgesetzt worden war.

Weitgehend ignoriert wurde auch das geplante Wechselspiel der beiden Ebenen des öffentlichen Raums in der Donau City. Heute trennt eine monolithische Betonplatte „unten“ von „oben“, wobei sich die Funktion der Grundebene ausschließlich auf die Bewältigung des fließenden und ruhenden Autoverkehrs beschränkt. Während das Konzept von 1991 noch 2000 bis 2500 KFZ-Stellplätze vorsah, werden es nach dem Endausbau 6500 sein. Eine Durchgrünung beider Ebenen wurde – abgesehen von zwei kleineren Bereichen – dadurch verhindert.

Die verkehrsfreie Null-Ebene bietet zum einen weitläufige öffentliche Räume, die – weil extrem wind- und wetterexponiert – die meiste Zeit des Jahres nur eingeschränkt nutzbar sind. Zum anderen herrscht mancherorts erdrückende Enge zwischen den hohen, sich nach außen verschließenden Baukörpern. Schlug der Masterplan noch zwei Geschäftsebenen übereinander vor, so verhindern heute die meisten Gebäude mit ihren abweisenden Erdgeschoßzonen selbst auf der als Flanierzone gedachten Null-Ebene jegliche urbane Nutzung.

Der Chef-Developer der Donau City, WED-Vorstandsdirektor Thomas Jakoubek, rechtfertigt das zur Normalität gewordene Abweichen von den ursprünglichen Zielen mit ökonomischen Zwängen: „Im Zuge der Realisierung und Verwertung ergaben sich einfach andere Notwendigkeiten. Beispielsweise zeigte sich, dass die vorgesehene Blockrandbebauung schlecht vermarktbar ist.“ Dass die Verwertungsinteressen der Immobilienbrache zur Maxime für die Entwicklung von Wiens prestigeträchtigstem Städtebauprojekt geworden sind, stellt der Planungspolitik kein gutes Zeugnis aus. Denn es heißt nichts anderes, als dass sie sich vom Anspruch verabschiedet hat, im Voraus einen Ausgleich aller Interessen – also auch jener der Allgemeinheit – zu erzielen, und ihre Rolle nur noch in der nachträglichen Legitimierung bauwirtschaftlicher Begehrlichkeiten sieht.

Selbst das einzige auch vertraglich zwischen Rathaus und WED festgelegte Qualitätskriterium erwies sich bald als reine Kannbestimmung. Um in der modernen City eine entsprechende funktionale Vielfalt sicherzustellen, wurde ein Nutzungsmix vereinbart. Demnach sollten 34 Prozent des Bauvolumens auf Büros und Geschäfte entfallen, 30 Prozent auf Wohnungen, 24 Prozent auf Bildung und Wissenschaft, acht Prozent auf Kultur und Freizeit sowie vier Prozent auf Hotellerie. Die Wohnungen wurden in kürzester Zeit realisiert. Doch so exklusiv die Bürotürme der Donau City wirken, so konventionell erscheint dagegen der „Wohnpark“ – weshalb er, von einigen Gunstlagen abgesehen, frei finanziert kaum verwertbar gewesen wäre. So bedurfte es der Wiener Wohnbauförderung, um das Gros der in enormer Dichte errichteten Wohnungen subventioniert an den Mann zu bringen – zumal aufgrund des wenig durchdachten Städtebaus bei Weitem nicht alle Menschen, die hier unmittelbar an der Donau wohnen, den Fluss tatsächlich sehen.

Der vermeintlich direkte U-Bahn-Anschluss durch die U1-Station Kaisermühlen bedeutet für die Bewohner einen täglichen Fußweg von rund 500 Metern, was im innerstädtischen Bereich dem Abstand zweier U-Bahn-Stationen entspricht. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass die Wohnungen im hintersten Teil der „Platte“ angesiedelt wurden – die besser erschlossenen Standorte blieben den teurer vermietbaren Bürohochhäusern vorbehalten. Unweit des Wohnparks endet auch der Tunnel der A22, wodurch dieses Quartier wie kein anderer Bereich der Donau City von Verkehrslärm beeinträchtigt wird.

WED-Direktor Thomas Jakoubek räumt ein, dass die Wohnbebauung vor allem den Sinn gehabt habe, ein Mindestmaß an Nahversorgung im neuen Stadtteil herzustellen – sprich, den Standort für höherwertige Funktionen aufzubereiten: „Durch Büronutzer allein würde sich ein Dienstleistungsangebot, das auch nur annähernd städtische Standards erreicht, niemals entwickeln.“ Gilt die Nahversorgungs- und Gastronomievielfalt auf der „Platte“ als bescheiden, so ist das zugesagte Angebot an Wissenschafts-, Bildungs-und Kultureinrichtungen so gut wie inexistent. Immer wieder kündigte die Stadt Wien Kulturgroßprojekte wie ein Guggenheim-Museum oder ein Opernhaus für die Donau City an. Über ein Jahrzehnt hielt die Planungspolitik auch die Illusion aufrecht, auf der „Platte“ werde einst eine Universität entstehen; doch fehlten zum einen die nötigen Finanzmittel des Bundes, zum anderen aber auch ein seriöses Standortkonzept des Rathauses. So klafft auf dem für einen hochrangigen Bildungsbau reservierten Standort direkt neben dem Andromeda Tower bis heute ein riesiges Loch.

Dieses Loch findet sich im übertragenen Sinn auch im kommunalen Budget wieder. Denn als 1995 das um etwa eine Milliarde Schilling von Altlasten befreite und mit großem Aufwand baureif gemachte Areal verkauft wurde, stundete das Rathaus der WED vom Gesamtpreis von 868 Millionen Schilling ganze 590 Millionen – wofür sich die WED im Gegenzug verpflichtete, besagten Universitätsstandort im Bedarfsfall für einen öffentlichen Nutzer zu entwickeln und den Verkaufserlös an die Kommune abzuführen. Da ein Preisnachlass von 68 Prozent in keinem Verhältnis zur Dimension des betreffenden Grundstücks stand, prangerte die Rathaus-Opposition dieses Konstrukt als bewussten Abverkauf der Donau City an – und wies zudem darauf hin, dass das Brachland im fiktiven Wert von umgerechnet 43 Millionen Euro seit nunmehr 15 Jahren unverzinst in den Büchern der Stadt Wien aufscheine. Inzwischen hat die Stadtregierung ihre Hoffnung auf einen Universitätsbau aufgegeben und beschlossen, den Standort ungeachtet der einst festgelegten Funktionsmischung für weitere Wohnbauten zu nutzen. Der damals gestundete Betrag wird durch die Verwertung für teils sozialen Wohnbau mit Sicherheit nicht wieder eingespielt werden, weshalb das Rathaus dierestliche Summe wohl oder übel wird abschreiben müssen. In der freien Wirtschaft würde man Manager, die solches zu verantworten haben, feuern oder gar anklagen – in der heimischen Politik hingegen bleibt so etwas ohne Konsequenzen.

Dabei ist das nicht das einzige Geschenk der öffentlichen Hand an die private Entwicklungsgesellschaft. Denn der Kaufpreis für die Donau City wurde aufgrund des 1995 definierten maximalen Bauvolumens von 1,65 Millionen Kubikmetern errechnet. Spätestens nach Fertigstellung der geplanten Wohnbauten sowie der zwei Wolkenkratzer wird diese Kubatur aber bei Weitem überschritten sein. Daher verständigten sich Rathaus und WED bereits 2002 auf eine mögliche Zusatzkubatur von 250.000 Kubikmetern – ohne auch nur im Geringsten eine Nachzahlung seitens der Nutznießer zu erwägen. Die als Zwillinge geplanten Türme führen vor Augen, wie willfährig die Stadtplanung dem Developer der Donau City zuarbeitet. So beschränkte der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan von 1995 die Höhenentwicklung auf der „Platte“ noch mit 120 Metern. Nur sieben Jahre später bat dieWED den französischen Stararchitekten Domini- que Perrault um einen neuen Masterplan fürdie Donau City, der unter anderem zwei Türme mit 160 und 200 Metern Höhe vorsah – für deren Entwurf Perrault selbst beauftragt wurde. Die Stadt Wien setzte die im Masterplan artikulierten Wünsche der WED 2007 eins zu eins in einen neuen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan um – um nur kurze Zeit später vom Developer mit dem Begehren konfrontiert zu werden, die Türme mögen doch noch etwas höher, nämlich mit 175 und 220 Metern genehmigt werden.

In den darauffolgenden drei Jahren war immer wieder die Rede von einem baldigen Baubeginn, der sich wohl nicht so sehr wegen der internationalen Finanzkrise als wegen der schon chronischen Übersättigung des Wiener Büromarkts von Mal zu Mal verzögerte. Die Immobilienannoncen zeigen, dass selbst in der Donau City, etwa im Saturn Tower, große Büroeinheiten dauerhaft leer stehen. So ist es schlüssig, dass die WED nun zunächst nur einen der zwei DC Tower, nämlich den höheren, errichtet – obwohl es auch hier noch keine nennenswerten Mieter für die rund 40.000 Quadratmeter Bürofläche gibt. Hingegen hat der Developer seit Längerem eine internationale Hotelkette als Großabnehmer von 15 Stockwerken unter Vertrag – dessen verpflichtend fristgerechte Erfüllung auch der Grund sein dürfte, warum der Start nicht noch weiter hinausgeschoben werden konnte.

Womit die restlichen 45 Geschoße befüllt werden sollen, scheint nach wie vor nicht ganz geklärt. Bezeichnend ist, dass der DC Tower 2 nun doch nicht 175 Meter hoch werden, sondern sich auf 160 Meter beschränken soll – und definitiv erst in Angriff genommen wird, wenn der DC Tower 1 verwertet ist. Von dem dritten, 120 Meter hohen Turm schließlich, den Dominique Perrault in seinem Masterplan – je nach Marktlage – optional vorgesehen hatte, war schon länger nichts mehr zu hören.

Vonseiten der WED vernimmt man freilich ganz andere Begründungen für den erst kürzlich erfolgten Spatenstich: Man habe die Zeit seit 2007 genutzt, um das 300-Millionen-Euro-Projekt noch günstiger – und vor allem noch ökologischer, noch nachhaltiger zu machen. Hier stellt sich die Frage, inwieweit ein Gebäude wie der DC Tower 1 überhaupt umweltgerecht sein kann: In spätestens zehn Jahren wird die heute eingesetzte Baustoff- und Energietechnologie wieder veraltet sein – ein Nachrüsten oder Sanieren eines 220 Meter hohen Glaspalasts aber bedeutend teurer kommen als bei herkömmlichen Gebäuden. Und ob das der Wiener Büromarkt mit seinen extrem niedrigen Mieten wirtschaftlich tragen wird, ist fraglich.

Der ursprünglich für 2012 erhoffte Endausbau der „Platte“, auf der einmal mehr als 15.000 Menschen wohnen und arbeiten sollen, wird wohl noch länger auf sich warten lassen. Und so lange werden Rathaus wie auch WED jegliche Kritik an der städtebaulichen Qualität des Viertels mit der Begründung zurückweisen, es sei eben noch nicht fertig. Auch Österreichs wichtigster Architekturtheoretiker, Friedrich Achleitner, hält den gegenwärtigen Zeitpunkt für zu früh, um den neuen Stadtteil zu beurteilen – auch wenn sich dahinter weniger Zuversicht verbirgt als bei den Machern des Prestigeprojekts: „Eine römische Planstadt hat rund 300 Jahre zur Entwicklung gebraucht – wir blicken jetzt erst auf 15 Jahre Donau City zurück. Allerdings sehe ich hier zugegebenermaßen nur mehr wenig Spielraum für die nächsten 285 Jahre...“ ■

("Die Presse", Print-Ausgabe, 28.08.2010)