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Digitale Überwachungs- und Analysetools könnten einen Paradigmenwechsel in der Gebäudetechnik einleiten.
Facility-Management

Mehr Hirn für die Gebäude

Die technische Gebäudebewirtschaftung steht in puncto Digitalisierung noch ziemlich am Anfang. Innovative Start-ups sehen darin ihre Chance.

Die Digitalisierung wird, darin sind sich alle Experten einig, durch die Covid-Pandemie einen gewaltigen Schub erfahren. Das wird auch die Karten im technischen Facility-Management neu mischen, einem Bereich, in dem der Automatisierungsgrad noch relativ wenig fortgeschritten ist. Derzeit begnügen sich die professionellen Gebäudebewirtschafter in der Regel noch mit sogenannten CAFM-Systemen (Compute Aided Facility Management). „In einem solchen System können beispielsweise Mängel gemeldet und deren Behebung über das System in Auftrag gegeben werden“, erläutert Björn Schuster von N + P Informationssysteme im sächsischen Meerane. Eine echte Digitalisierung umfasse jedoch mehr als nur die digitale Erfassung von Daten und die Ableitung von daraus resultierenden Aufgaben, betont der Experte: „Gemeint ist die automatische Erfassung von in Gebäuden und technischen Anlagen produzierten Sensordaten und deren Auswertung, auf deren Basis dann die optimale und automatische Anpassung von technischen Anlagen an die sich verändernden Zustände erfolgen kann.“

Pilotprojekt in Berlin

Wie so etwas aussieht, zeigen Vorzeigeprojekte wie „The Cube“ in Berlin: Rund 3750 Sensoren wurden in dem 42 Meter hohen Würfel verbaut, 750 Bluetooth-Sender und eine Vielzahl von Mobilfunkantennen übermitteln die Daten an ein zentrales „Gehirn“, das die gesammelten Daten erfasst, laufend analysiert und die technischen Anlagen entsprechend steuert. Treten irgendwo Defekte auf, kontaktiert das „Brain“ genannte Steuerungssystem völlig autonom einen Techniker und beauftragt ihn mit der Reparatur.

"The Cube" in Berlin.
"The Cube" in Berlin.CA Immo/Andreas Muhs

Bei Bestandsbauten wird es schwieriger. Eine oft noch analoge Haustechnik, die kaum oder gar nicht vernetzt ist, gilt als größter Hemmschuh für eine Automatisierung der Bewirtschaftung. Hier greifen Retrofit-Lösungen, wie sie das Berliner Start-up Metr zur Überwachung von Heizunganlagen entwickelt hat. Dabei werden an der Heizungsanlage an relevanten Punkten Sensoren angebracht, die wesentliche Betriebsdaten erfassen. Diese werden sodann an die Gebäudemanagement-Plattform übertragen, wo die Daten mittels Machine Learning Algorithmen ausgewertet und mithilfe eines Dashboards vom Betreiber von überall eingesehen werden können. „Der Vorteil dieser Lösung ist, dass sie unabhängig vom Anlagentyp und -alter einsetzbar ist und perspektivisch auch die Steuerung analoger Anlagen ermöglicht“, betont CEO Franka Birke. Außerdem könne der Heizungswächter mit weiteren Smart-Building-Lösungen wie einem ebenfalls von Metr entwickelten Trinkwasserwächter zur Fernüberwachung von Trinkwasseranlagen und/oder mit einem herstellerunabhängigen System zur Fernauslesung von Wasser- und Wärmeverbräuchen kombiniert werden.

Gesundheitscheck

Einen ähnlichen Weg geht das Wiener Start-up Twingz, wobei hier im Sinn einer „Predictive Maintenance“ der Schwerpunkt auf der Schadensprävention liegt. Dafür werden die Datenströme mittels einer speziellen selbstlernenden Software einer permanenten Analyse unterzogen, wodurch sich in Echtzeit ein Bild über den aktuellen „Gesundheitszustand“ eines Objekts ergibt, der es ermöglicht, Ausfälle vorauszusagen und eine Wartung zu veranlassen, bevor es zu einem Defekt kommt. „Damit ergibt sich eine signifikante Kostenersparnis bei der Erhaltung der Immobilie, weil Haustechnikdienstleister ihre Ressourcen im Voraus besser planen, mögliche Schäden schneller und genauer lokalisieren und vorausschauend agieren können“, erläutert Twingz-CEO Werner Weihs-Sedivy. Solche Systeme seien nicht zuletzt für Versicherungsgesellschaften interessant, betont der Experte: „Wenn diesen belastbare aktuelle Daten über den Zustand einer Immobilie vorliegen, können sie ihren Kunden nämlich günstigere Prämien anbieten.“

Energiebewirtschaftung

Solche Hightech-Lösungen könnten im Zuge der Energiewende künftig Immobilienunternehmen sogar zu einem neuen Geschäftsfeld verhelfen. Das Stichwort lautet „Mieterstrom“. Darunter versteht man die energetische Bewirtschaftung der eigenen Dachflächen, meist mittels Fotovoltaikanlagen, wobei der generierte Strom den Bewohnern zur Verfügung gestellt beziehungsweise zum Betrieb der Liegenschaft genutzt wird. Zwar sind in diesem Bereich noch nicht alle rechtlichen Unsicherheiten ausgeräumt, erste Projekte wurden aber auch hierzulande bereits realisiert, zuletzt auf dem Campus21, einem Gewerbekomplex in Brunn am Gebirge.

"Wenn diesen belastbare aktuelle Daten über den Zustand einer Immobilie vorliegen, können sie ihren Kunden nämlich günstigere Prämien anbieten."

Twingz-CEO Werner Weihs-Sedivy

Auf dieses Gebiet hat sich Ampeers Energy aus München spezialisiert. Das junge, aufstrebende Unternehmen hat dafür ein selbstlernendes, cloudbasiertes Energiemanagement-System entwickelt, mit dem sich alle Prozesse rund um die dezentrale Energieerzeugung in einem Quartiernetz überwachen, steuern und einfach abrechnen lassen. Die digitale Plattform vernetzt dabei nicht nur verschiedene dezentrale Anlagenkomponenten wie PV-Anlage, Batteriespeicher, Wärmepumpen oder Ladesäulen miteinander, sondern steuert über ein intelligentes Lastmanagement auch das Laden von Elektrofahrzeugen. „Damit ermöglichen wir der Wohnungswirtschaft den Zugang zu einem für sie komplett neuen Geschäftsfeld“, sagt Karsten Schmidt, Gründungsmitglied von Ampeers Energy. „Wenn die Dach- und Kellerflächen genutzt werden, um erneuerbare Energien in die Liegenschaften zu bringen, werden die Immobilien nicht nur aufgewertet – die Wohnungswirtschaft leistet damit auch einen entscheidenden Beitrag für das Voranschreiten der Energiewende und eine grünere Zukunft.“

("Die Presse", Print-Ausgabe, 30.01.2021)

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