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Wohnstudie

Wohnmarktmagazin #Wien: Moderater Preisanstieg, Balkonien in Zahlen

(c) Die Presse/Clemens Fabry (Clemens Fabry)
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Die aktuelle Ausgabe des Wohnmarktmagazins #Wien widmet sich erstmals auch den Außenflächen der Wiener Eigentumswohnungen.

Weniger starke Preissteigerungen - im Neubau-Erstbezug 4,6 Prozent im Vergleich zu den durchschnittlich 5,17 Prozent der letzten zehn Jahre - verstärkter Fokus auf Außenflächen und neue Trendbezirke: #Wien, das  Wohnmarktmagazin von Otto Immobilien, das aktuell zum zweiten Mal erschienen ist, widmet sich ganz den Entwicklungen auf dem Wiener Wohnungsmarkt.

"Die Preissteigerungen zeigen dabei deutliche regionale Unterschiede", berichtet Eugen Otto als Herausgeber von #Wien. „Am besten performen die Bezirke vier, zwölf, 20 und 23 mit zweistelligen Zuwachs­raten", erklärt Martin Denner BSc, Leiter Immobilien Research. Im 4. Bezirk etwa sind die Preise für Neubauwohnungen auf durchschnittlich 7120 Euro/m² gestiegen, im 12. auf 5217 Euro/m². 5547 Euro/m² legt man aktuell im 20. Bezirk auf den Tisch, während der Quadratmeterpreis im Neubau im 23. Bezirk bei 4648 Euro/m² liegt. Weiterhin auf hohem Niveau sind die Angebotspreise für frei vermietbare Neubauwohnungen mit 13,01 Euro netto pro Quadratmeter und Monat (ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer).

 

Balkonien: Studie zu Zahl und Größe der Außenflächen

Durch die Corona-Pandemie hat der Wunsch bei Interessenten in allen Bezirken und Wohnungsgrößen nach einer attraktiven Freifläche (Balkon, Terrasse, Garten) deutlich an Dynamik gewonnen. Die gemeinsame Analyse von Otto Immobilien und IMMOunited zeigt: Im Durchschnitt haben rund 20 Prozent aller Eigentumswoh­nungen in Wien eine Außenfläche mit mehr als fünf m² – allerdings mit großen lokalen Unterschie­den. Während der Anteil in den Bezirken 21 und 22 schon über 40 Prozent beträgt, liegt er in den inneren Bezirken eins bis neun durchschnittlich nur bei neun Pro­zent. Die Bezirke 13, 19, 22 und 23 weisen mit zwölf Prozent den höchsten Anteil an Wohnungen mit Balkonen und Terrassen von mehr als 20 m² auf.

Eine Analyse der Neubauwohnungen in den nächsten Jahren zeigt zudem, dass mittlerweile für über 90 Prozent eine Außenfläche geplant ist, wodurch der Anteil am Gesamtbestand deutlich steigen wird. „Das zeigt, dass die Baubranche dieses Bedürfnis über die letzten Jahre erkannt hat und erfreulicherweise in ihren Projekten umsetzt, um die steigende Nachfrage zu befriedigen“, sagt Roland Schmid, CEO von IMMOunited.

 

Bestandswohnungen: Preissteigerung um 4,5 Prozent

Für Wohnungen, die im Bestand verkauft werden, also keine Neubauwohnungen direkt vom Bauträger sind, sieht Otto Immobilien in den Bezirken fünf, 15, und 22 mit Werten von über zehn Prozent die deutlichsten Preissteigerungen. Demnach kostet der Quadratmeter in diesem Segment in Margareten nun durchschnittlich 5557 Euro/m² und in Rudolfsheim-Fünfhaus 4296 Euro/m².

Erstmals geknackt wurde die 5000er Marke nun auch im 22. Bezirk: Hier liegt der durchschnittliche Preis für eine Bestandswohnung nun bei 5071 Euro/m². Im Durchschnitt sind im Vorjahr Bestandswohnungen Wien-weit um 4,5 Prozent teurer geworden, was zur durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate der letzten zehn Jahre (6,4 Prozent) ebenfalls einen Rückgang bedeutet. Richard Buxbaum, Leiter Wohnimmobilien, erwartet für heuer jedenfalls keine Preisreduktion: „Mit Ende der Pandemie und weiterhin großer Nachfrage werden wir 2021 steigende Preise sehen“.

 

Mieten: Verbleib auf hohem Niveau

Die Angebotsmietpreise verharren nach einem starken Anstieg in den letzten Jahren auf hohem Niveau, heißt es in #Wien weiter. „Ein Blick auf das derzeitige Angebot an freifinanzierten Miet­wohnungen zeigt einen Durchschnittspreis von aktuell 13,01 Euro/m² netto“, berichtet Denner. Dies sei ein Plus von 1,7 Prozent im Vergleich zu 2019 über ganz Wien. Für die Bezirke innerhalb des Gürtels beträgt der Wert 13,83 pro Euro/m², au­ßerhalb des Gürtels 12,49 Euro/m². „Die höchsten Mietpreise werden mit durchschnittlich 18,07 pro Euro/m² im ersten Bezirk bezahlt, die niedrigsten mit 10,89 Euro/m² im 21. Bezirk“, sagt Denner. Das größte Angebot an Mietwohnungen ist mit Abstand in den Bezirken zehn, zwölf, 21 und 22 zu finden.

 

Trendbezirke: Leopoldstadt bleibt, Favoriten holt auf


Der zentral gelegene zweite Bezirk vor allem im Bereich des Karmelitermarktes ist trendiger denn je, gleiches gilt für das Grätzel im Bereich des LeopoldQuartiers entlang des Donaukanals in der Leopoldstadt. Auch der 20. Bezirk, durch seine Nähe zum 1., 2., und 9., Bezirk mit den Erholungsgebieten Augarten und Donaukanal ist bei Käufern sehr beliebt. Zentral und grün, eine attraktive Kombination“, ergänzt Sonja Kaspar, Vorsorgeexpertin und Leiterin der Otto Immobilien Boutique.

Ein deutlich besseres Image hat laut Kaspar der 10. Bezirk bekommen, der nun am Hauptbahnhof mit dem 3. Bezirk verschmilzt. Der neue Ausbau des Wiener U-Bahnnetzes wiederum wertet verschiedene Grätzel in den Bezirken 5 und 17 auf, was sich ebenfalls positiv auf den Wohnungsmarkt auswirken wird. Gleiches gilt für Oberlaa, das durch die U1 erschlossen wird. Interessant für Käufer sind auch der 21. und 22. Bezirk, wo die Anbindung an den öffentlichen Verkehr gut ist, sowie der 12. Bezirk rund um die Meidlinger Hauptstraße, berichtet Kaspar.

 

Anfragen: Ziegelgold im Ausland zunehmend beliebt 

Eines hat sich im Vorjahr neuerlich gezeigt: Wohnungen in Wien sind in unsicheren und herausfordernden Zeiten ein wichtiger Anker für Anleger. „Die Nachfrage ist in den letzten Monaten speziell im Bereich der Anlagewohnungen stärker gestiegen“, sagt Buxbaum. Er führt dies darauf zurück, dass in schwierigen Zeiten viele Menschen eine sichere Veranlagung in Wiener (Anlage-)Wohnungen mit kompakten und gut vermietbaren Grundrissen in bereits entwickelten oder auch neuen Wohnlagen zu schätzen wüssten. Aber auch Interessenten aus dem Ausland zeigen verstärkt Lust auf einen Wohnsitz in Wien: „Ihre Anfragen haben um 30 Prozent zugenommen“, berichtet Buxbaum, der auch das internationale Netzwerk bei Otto Immobilien leitet.

 

Neubau: Die Hälfte ist freifinanziert

Der Hauptfokus der Wohnbauträger liegt derzeit eindeu­tig auf dem Bau von freifinanzierten Ei­gentums- bzw. Mietwohnungen. Im Jahr 2021 werden nun erstmals knapp ein Viertel aller fertiggestellten Wohnungen in Wien freifinanzierte Mietwohnungen sein. Freifinanzierte Eigentumswohnungen und Mietwohnungen zusammen werden 2022 auf ungefähr demselben Niveau sein und ge­meinsam rund die Hälfte des gesamten Fer­tigstellungsvolumens ausmachen.

Vermehrt wird aktuell auch am Gebrauchtwohnungsmarkt gesucht. „Bauten aus den 1960er bis 1980er Jahren bieten aufgrund der Relation Kaufpreis zu Miete bessere Renditeerwartungen als Erstbezug Neubau oder klassischer Altbau“, erklärt Buxbaum. Oftmals findet man bei diesen Baujahren darüber hinaus sehr praktische Grundrisse mit Balkonen und Lift sowie einen großen Keller.

 

#Wien

#Wien ist gratis ber www.otto.at/Marktberichte erhältlich. Neben den aktuellsten Trends am Wohnungsmarkt geben für #Wien auch Prominente persönliche Einblicke in „ihr“ Wien.

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