Die Coronakrise hat die Anforderungen an Immobilien verändert. Doch weil Baugrund teuer ist, werden die Liegenschaften nicht größer, sie werden nur noch besser geplant.
Wie wollen wir arbeiten und wie wollen wir leben? Diese Fragen haben sich die Menschen schon vor dem Ausbruch der Coronakrise gestellt. Nur würden sie sie, im bald zweiten Jahr der Pandemie, aber wohl anders beantworten als früher. Auch, da viele ein Büro schon seit Monaten nicht mehr von innen gesehen haben.
Mehr Zeit zu Hause bedeutete im vergangenen Jahr auch mehr Zeit, über die eigene (oft beengte) Wohnsituation nachzudenken. Weshalb ein Garten bei der Bevölkerung 2020 hoch im Kurs stand, ebenso wie der Wunsch nach Terrassen oder Balkonen. Ein Bedürfnis, das auch nach der Krise bestehen bleiben wird. Zumindest ist dies das Fazit des Wiener Wohnungsmarktberichts von Buwog und EHL.
Demnach würden private Freiflächen zum Standard, ebenso wie die flexible Grundrissplanung von Räumen. Dass es innerhalb der eigenen vier Wände modulare Elemente geben wird, die sich verschieben lassen, um neue Räume zu schaffen – auch das ist nicht mehr abwegig. Doch weil die Wohnungsgrößen nicht weiter steigen werden, da Baugrund begrenzt und teuer ist, wird Corona zu noch effizienteren Wohneinheiten führen, sagt Daniel Riedl, Vorstandsmitglied von Vonovia. Auch werde man darauf achten müssen, Mietern und Eigentümern Fitnessräume und Arbeitsmöglichkeiten im Objekt zur Verfügung zu stellen.
Nachfrage nach Eigentum
Im vergangenen Jahr wurden in Wien rund 19.000 Wohnungen fertiggestellt, im heurigen Jahr werden es rund 17.000 Einheiten (darunter knapp 6000 Eigentumswohnungen) sein. Die Prognose ist damit deutlich besser als noch vor einem Jahr. „Die Fertigstellungen wurden durch die Pandemie nicht beeinflusst“, sagt EHL-Expertin Sandra Bauernfeind. Die Baufirmen hätten ihre Arbeit schnell wieder aufnehmen können, weshalb es zu keinen nennenswerten Verzögerungen (abseits von Lieferschwierigkeiten, etwa bei Sanitärausstattung aus Italien) kam. Bei den Baubewilligungen für Wohnungen bemerkte man hingegen eine lockdownbedingte Beinahe-Halbierung auf rund 10.000. In den vergangenen vier Jahren pendelte der Wert zwischen 15.000 und über 23.000. Der Einbruch wird sich laut EHL-Expertin Bauernfeind mit zwei, drei Jahren Verzögerung bemerkbar machen.
Ungebrochen hoch ist weiterhin die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, sowohl von Investoren als auch von Privaten. Ein Nachfrageüberhang in diesem Bereich schlägt sich daher in steigenden Kaufpreisen nieder. Bei EHL rechnet man mit einem Preisanstieg von vier Prozent.
Schon jetzt muss man für einen Quadratmeter Eigentum tief in die Tasche greifen. In keinem der Wiener Bezirke sind Wohnungen (im Erstbezug) unter 4000 Euro pro Quadratmeter zu haben. Starke Steigerungen gab es etwa in den Bezirken Alsergrund oder Neubau, wo unter 6000 Euro nichts mehr zu bekommen ist. Der erste Bezirk spielt wiederum in einer eigenen Liga (mit rund 20.000 Euro pro Quadratmeter). Die Mieten sollten mit plus 1,5 Prozent allerdings relativ stabil bleiben. Die Mietpreise etwas dämpfen könnten jene 10.000 Wohnungen, die dem Markt in der Vergangenheit via Airbnb entzogen wurden, so Bauernfeind. Diese Wohneinheiten könnten nun mangels Touristen zur Langzeitvermietung auf den Wiener Markt kommen.
Nicht ausgeschlossen ist auch, dass aus Hotels künftig Wohnungen werden, wiewohl hier abzuwarten bleibt, ob dies auch wirklich geschieht. Auf dem freien Markt müssen Mieter im Erstbezug derzeit zwischen 10,50 Euro pro Quadratmeter in Simmering und 13,50 Euro in der Josefstadt bezahlen.
In der Bundeshauptstadt gelten für einen Großteil der Wohnungen Mietobergrenzen, entweder, weil sie im Besitz der Stadt sind, gefördert werden oder dem Richtwert (im Altbau) unterliegen. „Leistbares Wohnen bleibt jedenfalls weiterhin wichtig“, sagt Daniel Riedl von Vonovia. Vor rund zwei Jahren hatte die Wiener Stadtregierung beschlossen, dass auf jeder zusätzlichen Fläche, die dem Wohnen gewidmet wird, zu zwei Dritteln leistbarer Wohnraum geschaffen werden muss.(nst)
("Die Presse", Print-Ausgabe, 17.02.2021)