Shoppingzentren. Ausbauen, umgestalten, sich neu erfinden: Wenn Einkaufstempel in die Jahre kommen, feilen sie an ihren Strategien.
Fünfzehn-Plus: Etwa die Hälfte österreichischer Einkaufszentren in Österreich ist älter als fünfzehn Jahre. Im Laufe der Zeit verändert sich aber einiges, nicht zuletzt die Konkurrenzsituation: Waren früher die Zentren als Alternative zu den Innenstadtgeschäften angelegt, so sind es heute andere Zentren, gegen die sie ankommen müssen.
Erweitern oder spezialisieren
Die Shopping City Süd in Vösendorf etwa erfindet sich alle zehn Jahre neu und setzt dabei vor allem auf Expansion. Erster Schritt: die Erweiterung um einen Bauteil, zweiter die Errichtung des Freizeitbereichs Multiplex. Mit der unlängst eröffneten Sale City Süd versucht die Cityverwaltung weiter am Ball zu bleiben, der in Richtung Markencenter mit Diskontpreisen rollt. Bei ING Real Estate, europäischer Großinvestor bei Handelsimmobilien, sieht man aus Mangel an Modernität trotzdem noch einiges an Potenzial brach liegen. Vorstand Martin Sabelko setzt international auf "Uptrading" und glaubt auch in diesem Fall an dieses Rezept: "Die SCS wäre ein interessantes Investment, weil man sie noch auf einen Top-Standard bringen könnte".
Noch macht die Masse an Kunden den Erfolg der SCS aus. Nicht so bei den Wiener Ringstraßengalerien, die verstärkt auf Exklusivität setzen, um sich zu behaupten. Die Ausrichtung des Einkaufszentrums mitten in der Stadt hat bei einem arabischen Geschäftsmann derart Anklang gefunden, dass er es ("Die Presse" berichtete) kurzerhand gekauft hat.
Adaptionen gibt es in älteren Einkaufszentren spätestens mit dem Einzug neuer Mieter. "Nach zwanzig Jahren kommt es in Österreich im Schnitt das erste Mal zu einem Umbau", weiß Florian Ketter, Geschäftsführer von der Delta Projektentwicklungsgesellschaft. Vor allem der geänderte Größenbedarf von Shops macht Anpassungen erforderlich, die auch für das gesamte Zentrum relevant werden können. Beim Europark in Salzburg etwa war der Einzug eines großen Möbelhauses vor drei Jahren der Beginn eines umfangreichen Zu- und Umbaus inklusive "Face Lifting". Laut Revitalisierungsspezialist Delta stehen hierzulande derzeit vierzig Prozent aller kleinen und größeren Einkaufszentren vor einem Umbau. Die Bedürfnisse von Hauptmietern besser zu befriedigen, ist dabei ebenso Thema, wie die Umsetzung neuer Raumkonzepte und Wegführungen.
Ständig am Feinschliff arbeiten
Auch beim Döblinger Einkaufsquartier Q19 arbeitet man bereits wieder am Feinschliff - obwohl erst vor kurzem das einjährige Jubiläum gefeiert wurde. Centermanger Gernot Jung will aus den Erfahrungen lernen: "Der Galerieraum im Obergeschoß wird umgenutzt und der Bankomat verlegt". Was das Shopangebot betrifft, gebe es in den Zentren ohnehin ständig Handlungsbedarf, um "up to date" zu sein. Der richtige Branchenmix sei schließlich auf Dauer das Top Erfolgsrezept.
Bei Neuerrichtungen ist die langfristige Vergabe der Geschäfte zwar erwünscht, nicht aber, wenn Änderungen am Plan stehen. Da können die laufenden Pachtverträge zum Hemmschuh werden, wenn einzelne Shops nicht so mitziehen wie erwartet.