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Streit um Mieten: Antworten auf häufige Zweifelsfragen

Corona: Der Lockdown trifft viele Unternehmen hart - teils fast durchgehend seit einem Jahr.
Corona: Der Lockdown trifft viele Unternehmen hart - teils fast durchgehend seit einem Jahr.(c) APA/HELMUT FOHRINGER (HELMUT FOHRINGER)
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Was gilt, wenn Geschäftslokale nicht oder nur eingeschränkt nutzbar sind? Und macht es für Unternehmen einen Unterschied, ob sie staatliche Fördermittel beziehen?

Nicht nur das Pressegespräch in der Lugner City am 18. März machte es einmal mehr deutlich: Rund um den Entfall bzw. die Minderung des Besandzinses bei Geschäftslokalen, die infolge der Pandemie unbrauchbar geworden oder nur eingeschränkt brauchbar sind, gibt es immer noch viele Unklarheiten. Ganz besonders im Zusammenhang mit staatlichen Förderungen wie dem Fixkostenzuschuss. Wohl einer der Hauptgründe dafür ist die Entscheidung der Politik, im Wesentlichen nur operativ tätige Unternehmen in die Förderungen einzubeziehen, während Vermieter und Verpächter weitgehend ausgeklammert werden.

Daraus ergibt sich eine Reihe von Fragen für die betroffenen Unternehmer – für Mieter bzw. Pächter ebenso wie für Bestandgeber. Hier einige Antworten – basierend auf der bisherigen Judikatur, der mittlerweile herrschenden Lehrmeinung (insbesondere zweier Rechtsgutachten der Zivilrechtsprofessoren Andreas Vonkilch und Brigitta Zöchling-Jud) sowie den Richtlinien für den Fixkostenzuschuss.

1) Ist es inzwischen rechtlich gesichert, dass vom Lockdown betroffene Mieter und Pächter keinen Bestandzins zahlen müssen?

Nach den bisher ergangenen Gerichtsurteilen 1. und 2. Instanz und der herrschenden juristischen Lehre ist das grundsätzlich tatsächlich so, wobei jeder Einzelfall rechtlich zu prüfen ist (Take Away, Lieferservice, Lager, sonstige tatsächliche Nutzung). Höchstgerichtliche Judikatur im Zusammenhang mit Covid-19 gibt es dazu zwar noch nicht, aber auch die Richtlinien für den Fixkostenzuschuss basieren auf genau dieser Rechtsansicht.

2) Ist die Zustimmung des Bestandgebers nötig, um Zinszahlungen aussetzen oder gegebenenfalls mindern zu können?

Nein, diese Rechtswirkung tritt bei pandemiebedingter gänzlicher oder teilweiser Unbrauchbarkeit oder eingeschränkter Brauchbarkeit eines Geschäftslokals von Gesetzes wegen ein (§§ 1104, 1105 ABGB). Grundsätzlich reicht es daher aus, den Zinsentfall oder die Zinsminderung gegenüber dem Bestandgeber schriftlich geltend zu machen.

Um zwischen den Vertragsparteien Rechtssicherheit zu schaffen, ist eine Einigung mit dem Bestandgeber dennoch von Vorteil – nicht zuletzt auch als Basis für eine künftige, friktionsfreie Zusammenarbeit in der Zeit nach der Pandemie. Um eine Verständigung zu erzielen, könnte z. B. auch auf alternative Streitbeilegungsmethoden wie die Wirtschaftsmediation zurückgegriffen werden.

3) Treten die oben genannten Rechtsfolgen in jedem Fall zwingend ein?

Es handelt sich dabei um dispositives Recht - daher könnte der Miet- oder Pachtvertrag auch eine vom Gesetz abweichende Regelung für den Fall einer Pandemie enthalten. Üblich sind solche Vertragsklauseln zwar bislang nicht, es ist aber jedenfalls ratsam, den Vertrag anwaltlich prüfen zu lassen.

4) Darf man den Fixkostenzuschuss für Miete oder Pacht in Anspruch nehmen, obwohl man keinen Bestandzins zahlt?

Nur falls noch keine Einigung mit dem Bestandgeber erzielt werden konnte, kann der Fixkostenzuschuss auf Grundlage des vollen Bestandzinses beantragt werden. Das allerdings nur, wenn gleichzeitig Bestandzinsentfall oder -minderung gegenüber dem Bestangeber geltend gemacht wurde oder die Bestandzinszahlungen unter Vorbehalt erfolgten. Die Ansprüche gegenüber dem Bestandgeber sind allenfalls gerichtlich durchzusetzen.

Alles andere führt zu einer Rückforderung seitens der staatlichen Finanzierungsagentur Cofag und könnte sogar auf Förderbetrug hinauslaufen. Hat man sich sich mit dem Bestandgeber bereits auf einen Entfall oder eine Minderung der Zinszahlung verständigt, muss das bei der Antragstellung jedenfalls berücksichtigt werden. Für die entfallenden Beträge darf kein Zuschuss beantragt werden.

Gerade in diesem Punkt gibt es immer wieder Missverständnisse: Die Richtlinien für den Fixkostenzuschuss sehen eine Schadensminderungspflicht des Bestandnehmers vor. Der Zuschuss darf "am Ende des Tages" nur für tatsächlich entstehende Kostenpositionen vereinnahmt werden. Wie hoch diese tatsächlich sind, kann allenfalls auch erst nach einer gerichtlichen Entscheidung endgültig feststehen.

5) Dürfen sich Mieter und Vermieter den Fixkostenzuschuss für die Miete teilen?

Nein. In den Richtlinien ist, wie erwähnt, eine „Schadensminderungspflicht“ normiert: Wer den Fixkostenzuschuss in Anspruch nimmt, ist verpflichtet, die eigenen Kosten (und damit auch die staatliche Förderung) so gering wie möglich zu halten. Das wird überprüft, bei Nichteinhaltung sind die Fördermittel zurückzuzahlen. Bei Vereinbarungen, die dieser Verpflichtung nicht entsprechen, steht außerdem ebenfalls der Verdacht auf Förderbetrug im Raum.

Zu beachten ist das im Übrigen auch, wenn man bei nur teilweiser Unbrauchbarkeit eines Geschäftslokals eine Vereinbarung über das Ausmaß der Zinsminderung trifft: Wichtig ist dann eine plausible Berechnungsgrundlage. Bisher vorliegende Rechtsgutachten schlagen als Basis den Umsatzrückgang oder den prozentuellen Verlust von Sitzplätzen in der Gastronomie (aufgrund der Abstandsregeln) vor. Inwieweit solche Vereinbarungen die tatsächlichen Gegebenheiten abbilden, werden die Bezieher der Förderung ebenfalls belegen müssen – auch das bestätigte die Cofag auf Anfrage der „Presse“. Stellt sich heraus, dass eine vereinbarte Mietzinsminderung hätte höher ausfallen müssen, werde auch hier „eine anteilige Rückforderung durch die Cofag zu prüfen sein“.

6) Und was ist zu tun, wenn der Bestandgeber den Zinsentfall nicht akzeptiert?

Dann erlauben es die Richtlinien für den Fixkostenzuschuss, den Bestandzins unter Vorbehalt zu bezahlen. In diesem Fall ist auch dafür eine anteilige Förderung möglich. Der Mieter oder Pächter ist dann aber verpflichtet, seinen Anspruch gegenüber dem Bestandgeber nötigenfalls auch gerichtlich geltend zu machen und erstrittene Rückzahlungsbeträge anteilig an die Cofag zu refundieren.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass am Ausgang eines allfälligen Rechtsstreits über den Entfall bzw. die Minderung des Bestandzinses wohl auch die Cofag ein rechtliches Interesse hat. Es kann daher überlegt werden, dieser den Streit zu verkünden (§ 21 ZPO). Das hätte den Zweck, ihr eine Nebenintervention (Beteiligung am Verfahren) zu ermöglichen.

7) Wie ist vorzugehen, wenn man den Zins bisher irrtümlich ohne Vorbehalt weiterbezahlt hat, obwohl die Voraussetzungen für einen Entfall oder eine Minderung vorliegen?

Hat man dafür den Fixkostenzuschuss bezogen, muss man damit rechnen, dass die darauf entfallenden Beträge von der Cofag zurückverlangt werden. Den irrtümlich bezahlten Zins kann man jedoch – je nach den Gegebenheiten des Einzelfalls – vom Bestandgeber unter Berufung auf Rechtsirrtum zurückzuverlangen.

Wichtig ist es jedenfalls, in einem solchen Fall ehestmöglich rechtlichen Rat einzuholen. Dasselbe gilt, wenn man irrtümlich eine Stundungsvereinbarung mit dem Vermieter getroffen hat.

8) Müssen andere Förderungen – etwa der Umsatzersatz – an den Vermieter oder Verpächter weitergegeben werden?

Ausgehend von der Zweckbestimmung dieser Förderungen und den vorliegenden Rechtsgutachten: nein. So ist beispielsweise in der Verordnung für den „Umsatzersatz November“ der Zweck wie folgt definiert: „Erhaltung der Zahlungsfähigkeit und Überbrückung von Liquiditätsschwierigkeiten“. Daher ist davon auszugehen, dass auch diese Förderung nur für die Erfüllung tatsächlicher Zahlungspflichten gedacht ist. Diese Rechtsansicht vertritt auch das Finanzministerium als Verordnungsgeber. Es hat auf Anfrage der „Presse“ eine Herausgabepflicht solcher Fördermittel an den Bestandgeber explizit verneint.

9) Aber bedeutet all das nicht eine erhebliche Schieflage zulasten der Vermieter und Verpächter?

Je länger der pandemiebedingte Einnahmenentgang für die Bestandgeber andauert, desto drängender wird diese Frage. Den bisherigen Förderungsbedingungen liegt die These zugrunde, dass vor allem operativ tätige Unternehmen jetzt existenziell auf Staatshilfen angewiesen sind, während die Eigentümer vermieteter Immobilien einen vorübergehenden Zinsentgang im Schnitt besser verkraften können. Nach rund einem Jahr im Krisenmodus sehen sich aber auch immer mehr Bestandgeber mit Liquiditätsengpässen konfrontiert. Lösen ließe sich das wohl nur durch die Entscheidung der Politik, bestimmte Liquiditätshilfen doch auch auf Vermieter und Verpächter auszuweiten.